Pomimo pandemii koronawirusa, ceny ofertowe mieszkań rosną. Nie są to wzrosty znaczące - nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w największych polskich miastach były w sierpniu wyceniane średnio od 1,3 proc. (Warszawa) do ponad 7 proc. (Kraków, Lublin, Szczecin) wyżej niż w lutym, czyli tuz przed lockdownem. Popyt na mieszkania potwierdzają też informacje z rynku kredytowego. We wrześniu 2020 r., w porównaniu do września 2019 r., banki i SKOK-i udzieliły dużo mniej trzech rodzajów produktów kredytowych, zarówno w ujęciu wartościowym, jak i liczbowym. Jest jednak mały wyjątek - to kredyty mieszkaniowe.
- Odbudowę popytu na kredyt mieszkaniowy sygnalizowały już lipcowy i sierpniowy odczyt Indeksu Popytu na kredyty mieszkaniowe odpowiednio (-3,5%) oraz (-3,1%). Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych jest determinowana nie tylko zachowaniem potencjalnych kredytobiorców, chcących nabyć nieruchomość za kredyt, lecz i banków udzielających kredyt. Banki we wrześniu poluzowały wymagania m.in. w zakresie wkładu własnego. Również wrześniowy odczyt Indeksu popytu na poziomie (+5,4%) – pokazuje optymizm w zakresie chęci zaciągania kredytów mieszkaniowych. Należy nadmienić, że jest to pierwszy dodatni odczyt od lutego, czyli w całym dotychczasowym okresie pandemicznym. Jednak w październiku mamy nawrót pandemii w postaci drugiej fali. Ważna będzie zarówno reakcja samych potencjalnych kredytobiorców, jak i banków, które w warunkach rosnącej niepewności mogą zdecydować się na ponowne zaostrzenie polityki kredytowej, co będzie skutkować kolejną ograniczoną dostępnością kredytu – stwierdza prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Warto też odnotować kolejną ważną informację -w ostatnich 12 miesiącach (wrzesień 2019 r. - wrzesień 2020 r.) jakość portfela polepszyła się, o czym świadczy spadek Indeksu o (-0,18). W dużej mierze jest to efekt wakacji kredytowych.
- Pomimo dużych wcześniejszych obaw, obecnie nie odnotowujemy spadku jakości portfela kredytów mieszkaniowych. A wręcz przeciwnie, jakość we wrześniu jest lepsza od sierpniowej – polepszenie (spadek) Indeksu o 0,16 p.p. Przy czym należy pamiętać, że mówimy o opóźnieniach 90-dniowych, czyli możliwych do wystąpienia dopiero po 3-miesięcznym opóźnieniu w spłacie raty kredytu. Podobnie jak w przypadku pozostałych rodzajów kredytów, musimy szczególnie obserwować zachowania kredytobiorców mieszkaniowych, którzy korzystali z bankowego wsparcia, z umownego odroczenia spłaty rat swoich zobowiązań. Czy po zakończeniu okresu odroczenia będą regularnie miesięcznie spłacać raty kredytu, czy też nie. Pierwsze analizy potwierdzają wcześniejsze przypuszczenia, że większość osób, która już zakończyła „wakacje”, wraca do regularnej comiesięcznej spłaty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego - zaznacza główny analityk BIK.
Eksperci podkreślają, że budzące emocje zmiany cen mieszkań to nie jedyna kwestia, na którą warto zwracać uwagę przy wyborze idealnego momentu na zakup własnych „czterech kątów”.
- Warto też zwrócić uwagę na koszty urządzenia lokum, koszty transakcyjne i koszt innego dachu nad głową, bo przecież gdzieś trzeba mieszkać w oczekiwaniu na dogodny moment do zakupu - podkreśla Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
- Prawie 37 tysięcy złotych – przeciętnie z takim dodatkowym kosztem wiązała się w ostatnich latach decyzja o wstrzymywaniu się z zakupem mieszkania na 12 miesięcy. To dużo nawet jeśli weźmiemy pod uwagę poziom cen mieszkań czy wynagrodzeń w stolicy, bo tej lokalizacji właśnie dotyczą wspomniane szacunki. Na warsztat wzięliśmy popularne 50-metrowe mieszkanie. Nie patrzymy jednak na zakup jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo – uwzględniamy też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w którym wstrzymujemy się z zakupem własnego „M”. Nie tylko bowiem ceny mieszkań podlegają zmianom. W takim samym stopniu dotyczy to też kosztów transakcyjnych, czy tych związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokum. Do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba też przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w którym nabywca wstrzymuje się z decyzją - dodaje.
Z danych statystycznych wynika, że w okresie od 3 kwartału 2006 roku do 2 kwartału 2019 roku mieliśmy tylko 11 kwartałów, w których oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. W 41 przypadkach wstrzymywanie się z zakupem wiązało się ze stratą, czy raczej wyższym kosztem dojścia do własności.
- Jeśli jednak ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mógł zaoszczędzić 9,7 tys. złotych. Wynik niewysoki, bo najczęściej możliwa oszczędność nie przekraczała 2% budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości - dodaje Turek. - Jaka z tego płynie nauka na dziś? Niestety nie jesteśmy w stanie dać prostej i niepodważalnej odpowiedzi na pytanie czy kupować dziś mieszkanie, czy się wstrzymać. Nikt nie da nam bowiem gwarancji, że za 12 miesięcy mieszkania będą znacznie tańsze. Może być nawet zupełnie odwrotnie. Tym bardziej uwierać mogą ciężko zarobione pieniądze, które w międzyczasie będą wędrowały do kieszeni właściciela mieszkania, którego będziemy przez ten czas lokatorami. Jedyne co wiemy to fakt, że historia ostatnich lat pokazuje, że prawdopodobieństwo nie sprzyja osobom, które odkładają decyzję o zakupie własnych „czterech kątów”. Do tego sytuacja, w której kredyty są najniżej oprocentowane w historii, a lokaty niemal nieoprocentowane, nie sprzyja przecenom mieszkań. Inna sprawa, że banki przy udzielaniu kredytów są dziś znacznie bardziej wymagające niż przed epidemią, co powoduje, że nie każdy ma realnie wybór pomiędzy najmem, a zakupem - zaznacza główny analityk HRE Investments.
Jedno jest pewne - pandemia koronawirusa przyczyniła się do wyhamowania obserwowanych przed jej wybuchem wzrostów cen zakupu i stawek wynajmu mieszkań. W ujęciu rocznym wciąż mówimy jednak o kilkunasto- a nawet kilkudziesięcioprocentowych wzrostach, jak choćby w przypadku Warszawy, gdzie średnia stawka w trakcie pandemii przekroczyła psychologiczną barierę 10 000 zł/mkw. Warto dodać, że wzrost cen mocniej zahamował na rynku wtórnym. Średnie stawki ofertowe względem lutego w większości największych polskich miast wzrosły poniżej 1,5 proc. Jednak oczekiwania sprzedających nadal są wysokie, bo patrzą na ceny u deweloperów i wg nich wyceniają swoje nieruchomości. To oczywiste nieporozumienie, dlatego wiele ofert coraz dłużej czeka na zainteresowanie kupujących. W dodatku, jak wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance, ceny transakcyjne są znacznie niższe od wywoławczych, w II kw. br. chętni na zakup mieszkania mogli zbić cenę średnio o 5 proc. we Wrocławiu czy Gdańsku do nawet 20 proc. w gorszych lokalizacjach.
