Wzrosty cen mieszkań wyraźnie spowalniają. Są one co prawda dwucyfrowe, ale jeszcze kwartał wcześniej w wielu miastach były powyżej 20%, a nierzadko nawet w pobliżu 30%. Zatem widać, że wygasa nadzwyczajny efekt programu wsparcia kredytobiorców „Bezpieczny kredyt 2%”. On przejściowo wzmocnił stronę popytową tego rynku, co znacząco podbiło ceny nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie widać pewne ożywienie w podaży. Deweloperzy trochę „uciekają” przed wchodzącymi w życie, kolejnymi ostrzejszymi regulacjami różnego rodzaju. Trochę też liczą na pozytywne efekty oczekiwanych obniżek stóp procentowych NBP w kolejnych kwartałach i latach. Zatem oferta mieszkań na rynku rośnie – zarówno już gotowych, jak i tych, pozostających w budowie. To naszym zdaniem doprowadzi do dalszego spowolnienia wzrostu cen mieszkań - ocenia w rozmowie z Maciejem Pawlakiem dla portalu filarybiznesu.pl Piotr Bujak, główny ekonomista PKO Banku Polskiego.
Maciej Pawlak: W ostatnim raporcie „Koniunktura gospodarcza. Raport wojewódzki 2025” GUS poinformował m.in., że „od początku 2024 r. ogólnopolski wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w większości objętych badaniem obszarów gospodarki kształtował się poniżej poziomu neutralnego (równego 0), co oznacza utrzymującą się wśród przedsiębiorców w kraju przewagę negatywnych nastrojów gospodarczych nad pozytywnymi. Podobnie w zdecydowanej większości negatywne były opinie przedsiębiorców na temat koniunktury gospodarczej w grudniu 2024 r. Zaś największe pogorszenie wskaźnika w skali roku odnotowano w handlu. Co powoduje utrzymywanie się negatywnych nastrojów wśród przedsiębiorców, zwłaszcza tych działających branży handlowej?
Piotr Bujak: Myślę, że może chodzić może o wzrost kosztów prowadzonej przez nich działalności. Jest to jedna z branż najmocniej narażonych na negatywne skutki bardzo dużego wzrostu płacy minimalnej w 2024 roku – o ponad 20%. A to spowodowało, że dynamika wynagrodzeń ogółem w gospodarce była 2-cyfrowa, co wywierało silną presję kosztową na wszystkie przedsiębiorstwa, ale zwłaszcza dotyczyło to handlu czy usług. Tam szczególnie udział kosztów pracy w kosztach ogółem jest duży. I jest to jeden z czynników, które mogły negatywnie wpływać na ocenę koniunktury w handlu. Kolejny element to spadek inflacji. Niestety, z punktu widzenia handlu zależność między jej poziomem, a wielkością marż jest dodatnia.
Na czym to polega?
To znaczy, że im wyższa inflacja, tym wyższe marże, z kolei im niższa inflacja, marże maleją. Widać to najlepiej na przykładzie dyskontów spożywczych, gdzie bardzo silny spadek dynamiki cen żywności z blisko 30% na początku 2023 r. do niewiele powyżej 0% w trakcie 2024 r., bardzo mocno pogorszył wyniki finansowe tej branży, jej wyceny na giełdzie. Wobec tego w obliczu działania choćby tych dwóch negatywnych dla handlu czynników o istotnej nań sile wpływu, całkiem niezły popyt konsumpcyjny był w tej sytuacji marnym pocieszeniem dla tej branży. Do tego wszystkiego na niską wartość wskaźnika koniunktury dla handlu wpływ mogła mieć także coraz silniejsza presja na tę całą branżę ze strony e-commerce, co uderza przecież w sklepy działające w tradycyjnym modelu sprzedaży. A przypuszczam, że wręcz mógł być to właśnie czynnik, który zasadniczo przesądza o negatywnych nastrojach w handlu.
Tę presję szczególnie źle mogą odczuwać zwłaszcza małe, niezsieciowane sklepy?
Tak, mogą silnie odczuwać zwłaszcza ten efekt spadku marż wraz ze spadkiem inflacji. A poza tym mogą one silniej odczuwać zmiany strukturalne na rynku. A więc fakt, że coraz bardziej dominują na nim sieci.
Według GUS ceny lokali mieszkalnych w Polsce w 3 kwartale 2024 r. w porównaniu z 3 kwartałem 2023 r. wzrosły o 14,4%. Szczególnie podrożały na rynku pierwotnym – wzrost ten wyniósł 16,7%, natomiast na rynku wtórnym 12,0%. Czy takie dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań będą się utrzymywać w kolejnych miesiącach i kwartałach w br.?
Warto zwrócić uwagę na fakt, że chociaż na pierwszy rzut oka wydaje się, że te wzrosty cen były wysokie, to jednak przy tym znacząco mniejsze niż w poprzednich kwartałach. A zatem wzrosty cen wyraźnie spowalniają. Są one co prawda dwucyfrowe, ale jeszcze kwartał wcześniej w wielu miastach były powyżej 20%, a nierzadko nawet w pobliżu 30%. Zatem widać, że wygasa nadzwyczajny efekt programu wsparcia kredytobiorców „Bezpieczny kredyt 2%”. On przejściowo wzmocnił stronę popytową tego rynku, co znacząco podbiło ceny nieruchomości mieszkaniowych. Jednocześnie widać pewne ożywienie w podaży. Deweloperzy trochę „uciekają” przed wchodzącymi w życie, kolejnymi ostrzejszymi regulacjami różnego rodzaju. Trochę też liczą na pozytywne efekty oczekiwanych obniżek stóp procentowych NBP w kolejnych kwartałach i latach. Zatem oferta mieszkań na rynku rośnie – zarówno już gotowych, jak i tych, pozostających w budowie. To naszym zdaniem doprowadzi do dalszego spowolnienia wzrostu cen mieszkań. Nawet do 0%, a nawet na niektórych rynkach regionalnych – poniżej 0%. I to jeszcze w obecnym roku.
Z półrocznym opóźnieniem GUS ogłosił dane dotyczące mediany wynagrodzeń w gospodarce narodowej, która w lipcu 2024 r. wyniosła 6641,00 zł. Tym samym była niższa o 19,0% od przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto (wówczas 8195,07 zł). Z czego wynikają te różnice? Czy będą się one zmniejszać?
Wynikają one z tego, jaki jest typowy rozkład wynagrodzeń w gospodarce. Nie tylko w naszej. Jest to rezultat tego, jak w każdej rynkowej gospodarce jest hierarchicznie skonstruowana w przedsiębiorstwach dość podobna struktura organizacyjna. Otóż najwięcej jest stanowisk podstawowych. Stanowisk średniego szczebla jest już mniej. Natomiast tych najwyższych, kierowniczych - zdecydowanie najmniej. Rzecz jasna za tym idzie też poziom wynagrodzeń. To znaczy, że najwięcej jest stanowisk z najniższymi płacami, trochę mniej – z wyższymi, i najmniej – z najwyższymi.
Co z tego wynika?
To powoduje, że mediana wynagrodzeń, a więc ich poziom środkowy sprawia, że dokładnie tyle samo osób zarabia mniej, i tyle samo więcej, niż mediana. Zwykle jest to płaca pracowników z niższych stanowisk. Natomiast średnia płaca uwzględnia też wysokie poziomy wynagrodzeń osób zatrudnionych na kierowniczych stanowiskach – a zatem typowy kształt struktury organizacyjnej prawie każdej firmy; jest tak przecież nawet w urzędach państwowych. To powoduje, że właściwie w każdej gospodarce wolnorynkowej, na której dominują podmioty ze strukturą hierarchiczną, o kształcie piramidy, średnia wynagrodzeń jest wyższa niż mediana.
Tak już to pewnie pozostanie?
Pewnie tak. Choć dostrzec można pewne pozytywne skutki wzrostu płacy minimalnej. Zjawisko to powoduje bowiem, że struktura wynagrodzeń się spłaszcza, wskutek czego różnica pomiędzy medianą płac, a średnim wynagrodzeniem – się zmniejsza. To ma zarówno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Wśród pozytywów jest to, że zmniejszają się nierówności dochodowe, a zarazem zmniejsza się natężenie związanych z nimi rozmaitych problemów.
W ostatnim dniu lipca 2024 r., według GUS, niemal co piąty spośród ogółu cudzoziemców wykonujących pracę w Polsce mieszkał w regionie warszawskim stołecznym: Warszawie wraz graniczącymi z nią powiatami (19,6%). A łącznie połowa zatrudnionych u nas oficjalnie cudzoziemców mieszkała w tym regionie oraz w województwach: dolnośląskim, wielkopolskim i śląskim. Skąd taka popularność właśnie tych województw wśród obcokrajowców pracujących u nas?
Decyduje tu potencjał rynków pracy w tych województwach. Oprócz Warszawy i jej okolic, województwa dolnośląskie, śląskie czy wielkopolskie – to zagłębia przemysłowe naszego kraju. Jednocześnie są to obszary, na których występują duże centra nowoczesnych usług. To są też duże regiony, z dużą populacją. Jest więc tam siłą rzeczy przestrzeń na dużą liczbę pracowników zagranicznych. Tak więc duże populacje, z dużą liczbą miejsc pracy przyciągają najwięcej ilościowo pracowników z zagranicy. Natomiast ciekawe jest też zestawianie ich liczby w porównaniu do wielkości lokalnej populacji. Wydaje mi się, że w takim układzie stoi wysoko województwo lubuskie. Ono leży na zachodzie, daleko od Ukrainy, a pracowników ukraińskich, w porównaniu do miejscowych jest tam bardzo dużo. Być może wynika to z tego, że tamtejszy rynek pracy jest bardzo mocno wydrenowany, że występują tam duże deficyty rąk do pracy, np. dlatego, że część osób tu zameldowanych pracuje po drugiej stronie granicy, w Niemczech. W związku z tym deficyty pracy w tym województwie są większe niż w najbardziej uprzemysłowionych regionach Polski.
