Koszty budowy domów i ceny mieszkań to chyba najistotniejsze zagadnienia z punktu widzenia przyszłych inwestorów poszukujących swojego wymarzonego, nowego lokum. Warto zwrócić uwagę na trendy, jakie będą te ceny kształtować w drugiej połowie roku. Czego możemy się spodziewać i jak przełoży się to na ceny mieszkań i domów?
Od wielu lat przyglądam się sytuacji ekonomicznej w kraju, zjawiskom zachodzącym w sektorze budowlanym oraz w jego szeroko rozumianym otoczeniu i uważam, że można śmiało wskazać sześć czynników, które w istotny sposób będą wpływać na koszty budowy domów i mieszkań w Polsce w 2024 roku. – zauważa Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.
Niektóre z nich są wprost związane z budownictwem, inne dotyczą całej gospodarki. Ich wpływ, chociaż na pierwszy rzut oka może wydawać się nieoczywisty, z całą pewnością będzie odczuwalny.
- Kredyt mieszkaniowy #naStart – moim zdaniem największą niewiadomą dla rynku nieruchomości jest zapowiadany przez rząd nowy program dopłat do kredytów hipotecznych. Mimo szumnych zapowiedzi wcale nie jest pewne czy wejdzie w życie, a tym bardziej nie wiadomo, kiedy się to stanie. Po doświadczeniach z Bezpiecznym Kredytem 2% ustawodawcy umieścili w nim kilka zabezpieczeń, które mają ograniczyć wzrosty cen mieszkań i domów, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach.
Niezależni eksperci kredytowi twierdzą jednak, że w pewnych sytuacjach kredyt mieszkanie #naStart może się okazać droższy niż zwykły kredyt komercyjny. Trudno w tej chwili oceniać, jaki będzie jego realny wpływ na ceny nieruchomości, ale wiele wskazuje na to, że będzie on zdecydowanie mniejszy niż Bezpiecznego Kredytu 2%. – dodaje ekspert Extradom.pl.
- Ceny energii – produkcja większości materiałów budowalnych jest mocno energochłonna, dlatego każdy wzrost cen nośników energii potencjalnie w mniejszym lub większym stopniu przełoży się na wzrost cen materiałów budowlanych.
Dotyczy to głównie tych wyrobów, które są potrzebne na budowie w dużych ilościach, takich jak np. stal czy cement, który wpływa na ostateczny koszt betonu. Na razie dane publikowane regularnie przez Grupę PSB wskazują na stabilizację cen większości produktów, a nawet notuje spadki w niektórych kategoriach, co napawa ostrożnym optymizmem. Pozostaje mieć nadzieję, że ten sprzyjający inwestorom trend utrzyma się dłużej.
- Sytuacja w Ukrainie – to również zupełnie nieprzewidywalny czynnik, który można podzielić na dwie części. Pierwszą jest dostępność pracowników zza naszej wschodniej granicy. Ostatnie działania ukraińskiego MSZ, który w celu odnowienia paszportu de facto zmusza mężczyzn w wieku poborowym do powrotu do kraju na pewno nie pozostaną bez wpływu na liczbę Ukraińców, którzy dzisiaj pracują na budowach. Mniejsza liczba doświadczonych robotników oznacza większą konkurencję pomiędzy zleceniodawcami, co z kolei pozwala przypuszczać, że wynagrodzenia ekip budowlanych pójdą w górę.
Kolejnym elementem jest sytuacja na froncie. Stabilizacja lub zwrot sytuacji na korzyść Ukrainy z pewnością pozytywnie wpłyną na nastroje inwestorów w naszym kraju. Ewentualne pogorszenie położenia naszych wschodnich sąsiadów przełoży się na wzrost niepewności i - co za tym idzie - na mniejszą chęć do inwestowania, zwłaszcza na wschodzie kraju.
- Ceny działek budowlanych – trudno sobie wyobrazić jakąkolwiek budowę bez odpowiedniej działki budowalnej. Ceny gruntu, zwłaszcza w atrakcyjnej lokalizacji, są jedną z najważniejszych pozycji budżetu każdej inwestycji. Stanowią też dobry barometr nastrojów w sektorze budowlanym. Rosnące ceny gruntów oznaczają, że deweloperzy i inwestorzy indywidualni planują kolejne inwestycje, a to znów oznacza, że wkrótce na rynku będzie więcej dostępnych lokali.
Ceny parceli stanowią istotny element równowagi rynkowej. Mieszkania i domy są dobrami zamiennymi. To oznacza, że zaspokajają te same potrzeby, więc gwałtowny wzrost cen jednego dobra spowoduje szybki wzrost zainteresowania drugim. Takie zjawisko dało się zaobserwować w ubiegłym roku. Gwałtownym wzrostom cen mieszkań zaczęły towarzyszyć rosnące ceny działek budowlanych. Jeśli ten trend się utrzyma, to będzie znaczyło, że liczne grono inwestorów indywidualnych stwierdziło, że ceny mieszkań są przeszacowane i warto zainwestować w budowę własnego domu. Jeśli pod koniec tego roku grunty budowlane staną się zbyt drogie, ponownie wzrośnie zainteresowanie mieszkaniami. – Zauważa Rynkowski z Extradom.pl.
Rosnąca w siłę złotówka - umacniająca się wobec dolara i euro rodzima waluta sprzyja inwestorom. Tanieją nośniki energii, co przekłada się na stabilizację, a nawet na spadek cen materiałów budowlanych. Spadają też ceny wszelkich importowanych sprzętów, które są niezbędne przy budowie i wyposażaniu domu. W tym samym czasie maleje opłacalność eksportu i rośnie atrakcyjność sprzedaży na rynku krajowym, a to przekłada się na większą podaż, niższe wzrosty cen i - przede wszystkim - na szerszą dostępność wszelkich produktów, co zwiększa konkurencję i dodatkowo obniża ceny. Wszystkie wymienione czynniki są na rękę krajowym inwestorom, którzy zarabiają w złotówkach.
- Inwestycje finansowane z KPO – szereg inwestycji prowadzonych w ramach krajowego programu odbudowy może stanowić problem dla inwestorów indywidualnych. Moim zdaniem to zjawisko stanie się dostrzegalne na rynku już pod koniec roku. Duża liczba projektów i często ogromny zakres inwestycji finansowanych ze środków KPO sprawi, że wzrośnie konkurencja na rynku budowlanym. Inwestorzy będą poszukiwać zarówno wykwalifikowanych ekip budowlanych jak i materiałów niezbędnych do prowadzenia szeroko zakrojonych prac.
- Jestem przekonany, że w 2024 roku ceny mieszkań będą rosły powyżej poziomu inflacji, ale wyraźnie wolniej niż w 2023 roku. Moim zdaniem przyczyni się do tego zarówno ogólnie dobra koniunktura ekonomiczna oraz wnioski z podsumowania BK2%. Widać to po działaniach deweloperów, inwestorów indywidualnych jak i ustawodawców planujących kolejny program dopłat mieszkanie #naStart. Przypuszczam, że w skali rocznej wzrosty cen mieszkań wyniosą od 12 do około 22% w zależności od regionu. Koszty budowy domów jednorodzinnych będą rosły wolniej, od 8 do 15% w skali rocznej. Oczywiście nie dotyczy to inwestycji z segmentu premium, położonych w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach. Te rządzą się bowiem swoimi własnymi, odrębnymi prawami. – podsumowuje Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.
