W grudniu znowu przesunęła się perspektywa cięć stóp procentowych w Polsce. Najwięksi optymiści oczekują takich ruchów już nie na początku marca 2025 r., ale najwcześniej na wiosnę. To ważne dla kredytobiorców, bo im niższy koszt pieniądza, tym łatwiej o „hipotekę” - pisze Bartosz Turek, główny analityk firmy HREIT. Póki co trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania ponad 770 tys. zł - wynika z danych zebranych przez HREIT. Nominalnie jest to wynik rekordowy, ale po skorygowaniu go o inflację okazuje się, że do rekordu w ujęciu realnym sporo brakuje.
To o prawie 21% więcej niż rok wcześniej, ale też o blisko 2% więcej niż w listopadzie 2024 r. Na poprawę składają się przede wszystkim rosnące wynagrodzenia. Do wyniku lepszego niż w listopadzie w niewielkim stopniu rękę przyłożył też fakt, że miesiąc temu banki szacowały zdolność kredytową przy trochę wyższym oprocentowaniu kredytów ze stałym oprocentowaniem.
I choć aktualny wynik jest rekordowy, to możliwości nabywcze kredytobiorców wcale rekordowe nie są. Powód jest prosty - od końcówki 2020 r., kiedy mieliśmy poprzedni szczyt zdolności kredytowej, zarówno mieszkania zdrożały o 50%, jak i średnie wynagrodzenia poszły w górę o niemal połowę. W efekcie, abyśmy mogli cieszyć się z wysokiej dostępności kredytowej mieszkań, zdolność musiałaby być dziś o połowę wyższa niż jest. Na większość tych zmian wpływ miała inflacja, czyli fakt, że przeciętny stuzłotowy banknot „zgubił” sporą część swojej siły nabywczej. Skumulowana inflacja od końcówki 2020 r. wynosi już bowiem ponad 40%. Wcześniej mieliśmy co najmniej 1-2 dekady, aby odzwyczaić się od szybciej utraty siły nabywczej przez pieniądze. Efekt jest jednak taki, że rozważając ostatnie zmiany płac, zdolności kredytowej czy zmiany cen mieszkań nie powinniśmy patrzeć na wartości nominalne, bo te są bardzo mocno zaburzone wpływem inflacji.
Spójrzmy więc na zmiany zdolności kredytowej w ujęciu realnym, a więc po skorygowaniu ich o inflację. Aby to zrobić możemy za punkt wyjścia przyjąć końcówkę 2020 r. Wtedy mieliśmy do czynienia z ostatnim rekordem zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła pożyczyć na zakup mieszkania nawet ponad 750 tys. zł. Dziś jest to nominalnie ponad 770 tys. zł, ale niestety tylko nominalnie. W trakcie 4 lat pieniądze te straciły sporą część swojej siły nabywczej. Gdyby więc skorygować tę wartość o inflację, to okazałoby się, że aktualna zdolność kredytowa odpowiada kwocie niższej niż 540 tys. zł z końcówki 2020 r. To znaczy, że zdolność kredytowa musiałaby być dziś o grubo ponad 1/3 wyższa, aby w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, można było mówić o tym, że zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny jest taka jak była 4 lata temu - stwierdza na zakończenie Bartosz Turek.
