Jest taka możliwość, że dynamika wzrostu cen mieszkań nieco spowolni. Po pierwsze ma to związek z tym, że inflacja zahamowała, wzrost cen związany ze zmianą wartości pieniądza w czasie też się zmienił. Popyt jest także osłabiany przez wysoki koszt kredytu, a jednocześnie nie widać na horyzoncie działań, które będą stymulowały popyt, czyli np. zapowiadanego wcześniej przez władze wprowadzania Kredytu zero procent z dopłatą rządową. Wygląda na to, że takie inicjatywy niekoniecznie mogą zaistnieć, przynajmniej w takim kształcie, w jakim były zapowiadane. W tym temacie nastąpiło jednak spowolnienie działań ze strony rządu i brak wsparcia rządowego, oddziałowującego przede wszystkim w kierunku popytu - mówi w rozmowie z Maciejem Pawlakiem dla portalu filarybiznesu.pl Łukasz Kozłowski, główny ekonomista Federacji Przedsiębiorców Polskich.
Maciej Pawlak: Według NBP wskaźnik inflacji CPI dopiero w 2026 r. powróci do celu inflacyjnego, tj. do przedziału 2,5% +/- 1 pkt proc., a stopy procentowe nie zostaną obniżone w tym, ani w przyszłym roku, ale dopiero w 2026. Jak ponownie rosnąca od lipca br. inflacja i wysokie stopy procentowe wpłyną na rynek kredytowy, zwłaszcza jego segment mieszkaniowy?
Łukasz Kozłowski: Taka opinia NBP nie jest zaskoczeniem dla rynku, ponieważ już od wielu miesięcy były formułowane prognozy, przez niektóre ośrodki analityczne, że nie możemy spodziewać się stabilizacji stóp procentowych, nie tylko do końca roku 2024, ale również przez cały rok 2025. Biorąc pod uwagę, że tego rodzaju interpretacje nastawienia RPP i prezesa Glapińskiego się pojawiały, to dla rynku ostatni raport NBP nie jest czymś zaskakującym. Zwłaszcza, że od wielu miesięcy widać, że większość członków Rady jest dosyć nieugięta w swoim jastrzębim nastawieniu i akceptowaniu przede wszystkim ryzyk związanych z ewentualną uporczywością inflacji w drugiej połowie br. i w 2025 r. A to w ocenie członków RPP powoduje, że przestrzeni do obniżek stóp nie ma i przez długi czas jeszcze nie będzie.
A jak Pana zdaniem spodziewany wzrost inflacji od lipca i brak obniżek stóp może wpłynąć na rynek kredytowy, w tym na jego segment mieszkaniowy?
Zasadniczo odczyt inflacji za lipiec ma znaczenie z punktu widzenia kredytowego, tylko o tyle, o ile informacja o tej wyższej inflacji może wpływać na decyzje RPP. Oczywiście zgodnie z wszelkimi oczekiwaniami inflacja się zwiększa na skutek częściowego odmrożenia cen energii. W efekcie będzie utrzymywała się na podwyższonym poziomie przez kolejne 12 miesięcy. To jest o tyle istotne, że jest to argument, na który powołują się wciąż RPP i prezes Glapiński, jako na jedną z głównych przesłanek za utrzymaniem takiego kursu. A to z kolei powoduje, że stopy procentowe pozostają na obecnym stosunkowo wysokim poziomie. W rezultacie utrzymuje się mniejszy popyt na kredyty w gospodarce, w szczególności jeżeli mówimy o finansowaniu długoterminowym. Odnosi się to zwłaszcza do segmentu kredytów mieszkaniowych, na które popyt nie wygląda tak silnie, jak jeszcze w okresie, kiedy stopy procentowe były na niższym poziomie. W rezultacie jednocześnie rośnie skłonność do oszczędzania, co jest również konsekwencją stosunkowo wysokich nominalnych stóp procentowych, wyższych od poziomu inflacji. Przez kilka ostatnich lat nie występowały u nas dodatnie realnie stopy procentowe. A to powoduje, że bez ponoszenia jakiegoś istotnego ryzyka, poprzez inwestycje w lokaty czy obligacje skarbowe, można uzyskiwać spory zwrot powyżej inflacji, a więc osiągać naturalny przyrost zaoszczędzonego kapitału.
Według GUS w 1 kwartale br. ceny mieszkań w Polsce wzrosły w stosunku do 4 kwartału 2023 r. o 4,3%. W porównaniu z 1 kw. 2023 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 18,0% (w tym na rynku pierwotnym o 19,6%, a na rynku wtórnym o 16,4%). Przy czym najbardziej (co najmniej o 20%) w ciągu roku podrożały w woj. dolnośląskim, lubuskim, małopolskim, mazowieckim, opolskim i warmińsko-mazurskim. Czy jest szansa na to, by w kolejnych kwartałach mieszkania aż tak bardzo nie drożały?
Wydaje mi się, iż jest taka możliwość, że dynamika wzrostu cen mieszkań nieco spowolni. Po pierwsze ma to związek z tym, że inflacja zahamowała, wzrost cen związany ze zmianą wartości pieniądza w czasie też się zmienił. Popyt jest także osłabiany przez wysoki koszt kredytu, a jednocześnie nie widać na horyzoncie działań, które będą stymulowały popyt, czyli np. zapowiadanego wcześniej przez władze wprowadzania Kredytu zero procent z dopłatą rządową. Wygląda na to, że takie inicjatywy niekoniecznie mogą zaistnieć, przynajmniej w takim kształcie, w jakim były zapowiadane. W tym temacie nastąpiło jednak spowolnienie działań ze strony rządu i brak wsparcia rządowego, oddziałowującego przede wszystkim w kierunku popytu. Bowiem mieszkanie wydaje się być czynnikiem, który w równowadze rynkowej wpływa na to, że impuls popytowy nie będzie tak duży. Biorąc więc pod uwagę powyższe czynniki, sądzę że dynamika cen mieszkań w najbliższym czasie może spowolnić. Choć to nie oznacza, że ich ceny będą maleć. Ich wzrost być może będzie przebiegał w wolniejszym tempie, ponieważ jednocześnie po stronie podaży mamy również do czynienia z reakcją, czyli liczba mieszkań wprowadzanych na rynek również się zmniejszyła. I w tym sensie raczej nie sądzę, żebyśmy mieli do czynienia z powstaniem nadpodaży na rynku mieszkań, która byłaby ewentualnie czynnikiem, wpływającym na możliwość spadku cen.
Według Eurostatu stopa bezrobocia, po dostosowaniu sezonowym, wyniosła w maju w Polsce 3,0 proc., tak jak w kwietniu. Jest to drugi najniższy wynik w UE po Czechach (2,6 proc.). W całej UE stopa wynosi 6,0 proc., przy czym dwucyfrowe bezrobocie panuje w Grecji (10,8) i w Hiszpanii (11,7). Z czego wynikają tak duże różnice w poziomach bezrobocia?
Niestety kraje południa Europy, takie jak Grecja czy Hiszpania, wciąż mierzą się z echami problemów strukturalnych tych gospodarek, które przyczyniły się do tego, że były to kraje najmocniej dotknięte skutkami kryzysu finansowego 2008/09 roku, jak również kryzysu zadłużeniowego. Jakkolwiek udało się od tego czasu osiągnąć odbudowę koniunktury gospodarczej w tych krajach i przywrócenie pewnej równowagi. Ale mimo wszystko bezrobocie, choć dużo niższe - które sięgało w niektórych latach 25 czy 30% w tych krajach, a więc częściowo udało się je zmniejszyć - w dalszym ciągu nie powróciło do takich poziomów, jakie są obserwowane w innych krajach Unii Europejskiej, które jednak w mniejszym stopniu odczuły skutki tamtych kryzysów.
A nasze, jedno z najniższych w całej UE, bezrobocie - czym je można wytłumaczyć?
Jeśli chodzi o nas, jesteśmy w dobrej pozycji, nic nie wskazuje na to, żeby bezrobocie miało wyraźnie rosnąć, pomimo tego, że skala i tempo ożywienia gospodarczego w naszym kraju nie są takie imponujące, jak w poprzednich cyklach gospodarczych. Przy czym na naszym rynku pracy, mimo tego, że bezrobocie nie rośnie, widzimy pewne oznaki słabości, one objawiają się tym, że maleje zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw. Widzimy to z miesiąca na miesiąc, że się nieco zmniejsza. Ponadto skłonność firm w naszym kraju do zatrudniania nie jest tak duża, jak w latach, kiedy odnotowywaliśmy duże dynamiki wzrostu i nasz rynek pracy przeżywał ożywienie. Ale to nie przekłada się na wzrost bezrobocia, ponieważ wciąż odnotowujemy niezaspokojony deficyt pracowników na rynku. Ze względu na czynniki demograficzne ubywa nam pracowników i w dalszym ciągu równowaga na rynku pracy jest przechylona w kierunku na korzyść pracowników oraz w kierunku utrzymujących się wciąż niedoborów w zatrudnieniu w polskich firmach. Jednocześnie słabość naszego rynku pracy objawia się tym, że powoli dynamika płac nominalnych zmniejsza się, a liczba zatrudnionych ogółem się także zmniejsza, mimo stabilnego (i niskiego) poziomu bezrobocia.
