Jeżeli w mniejszych ośrodkach ludzie będą się czuli mniej pewnie, albo będą ofiarami tych zwolnień, będą chcieli przeprowadzać się do największych miast. A ceny mieszkań rosną głównie w dużych ośrodkach. Nowe mieszkanie w Płońsku czy w Mławie może kosztować obecnie od 7 do 9 tys. zł za mkw. - w zależności od standardu. Zaś w Warszawie trzeba do tych cen dostawić jedynkę na początku. Może się więc okazać, że ludzie przemieszczając się do największych miast, poszukując pracy i bezpieczniejszego dla siebie otoczenia, będą podbijali ceny mieszkań. W tej sytuacji raczej nie liczyłbym na gwałtowne redukcje ich cen - mówi w rozmowie z Maciejem Pawlakiem dla portalu filarybiznesu.pl Piotr Soroczyński, główny ekonomista Krajowej Izby Gospodarczej.
Maciej Pawlak: W listopadzie br. produkcja sprzedana przemysłu była niższa o 1,5% w porównaniu z listopadem ub. roku, kiedy notowano spadek o 0,3% w stosunku do listopada 2022 r., natomiast w porównaniu z październikiem br. spadła o 5,4%. W styczniu-listopadzie br. produkcja sprzedana przemysłu była o 0,5% wyższa w porównaniu ze styczniem-listopadem 2023 roku. Jakie bodźce sprawią, że przemysł będzie w stanie osiągać znacząco lepsze wyniki?
Piotr Soroczyński: Faktycznie, obecnie przemysł nie ma się tak dobrze, jak by można było tego oczekiwać. Bo obecnie ten wzrost pierwszych 11 miesięcy br. wyniósł tylko 0,5% w stosunku do ub. roku. I zapewne podobnie będzie wyglądał w odniesieniu do całego 2024 roku. A pamiętajmy, że w 2023 r. produkcja sprzedana naszego przemysłu odnotowała realny spadek o 1,5% w porównaniu z 2022 r. Można więc obecnie mówić co prawda nie o spadkach, ale o stagnacji. A w ostatnich miesiącach - o trendzie „pomału człapiącym w górę”. Owszem sam listopad br. okazał się minusowy w porównaniu z listopadem ub.r., ale po bardzo dobrym październiku, który z kolei nadrabiał słaby wrzesień. Jednak mimo tych występujących naprzemiennie spadków i wzrostów tendencję w branży przemysłowej określiłbym jako w sumie wzrostową.
Jakie w takim razie bodźce sprawią, że przemysł będzie w stanie osiągać wyraźnie lepsze wyniki niż do tej pory?
Przede wszystkim branża ta czeka na wzrost zamówień od naszych głównych partnerów handlowych. Mam tu na myśli przede wszystkim „stare” kraje Unii Europejskiej, które u nas najwięcej kupują wyrobów z branży przemysłowej. W tym przypadku wciąż istotną bolączką są Niemcy, które znajdują się w silnej restrukturyzacji. Część branż przemysłowych ma się tam źle. U nich wyniki gospodarcze stanowią istną przeplatankę stagnacji z małą recesją. Natomiast w ostatnich miesiącach wydawało się, że oni kierują się już na prostą, żeby się od dotychczasowej stagnacji lekko odbić w górę. Pojawiło się nawet niedawno kilka prognoz międzynarodowych, że kraj ten wyjdzie na lekki plus już w 2025 r. Teraz wyniki grudniowe okazały się u nich jednak słabsze. Pamiętajmy, że pewne wzrosty mogą się jednak pojawić, bo przecież będą one porównywane ze słabym 2024 rokiem.
To będzie więc tzw. efekt słabej w tym przypadku bazy, jak zwykli to określać ekonomiści.
Tak. Miejmy więc nadzieję, że m.in. ze względu na ten właśnie efekt odnotowywane będą wreszcie jakieś wzrosty. Ale nie możemy przy tym zapominać, że sama polska gospodarka potrzebuje tego, żeby gospodarka unijna się wreszcie ocknęła, żeby w samych Niemczech gospodarka zaczęła odnotowywać wzrost PKB o przynajmniej 1-1,5%. We Włoszech czy Francji już obecnie taki wzrost występuje, ale dla nas nie są to aż tak znaczący partnerzy gospodarczy, jak Niemcy. To dla polskiej gospodarki szczególnie ważne, bo dopiero jak u nich wzrost ruszy z miejsca, będą u polskich partnerów składać większe zamówienia.
Od stycznia do listopada br. oddano do użytkowania 178,8 tys. mieszkań, tj. 10,6% mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 110,4 tys. mieszkań – o 10,3% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 63,0 tys. mieszkań, tj. o 13,5% mniej. W pozostałych formach budownictwa oddano do użytkowania łącznie 5,3 tys. mieszkań (w ub. roku 4,0 tys.). Wzrosła natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (267,5 tys., tj. o 22,0% więcej niż przed rokiem). Wzrosła też liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (221,2 tys., tj. o 26,6% więcej niż przed rokiem). Od kiedy mieszkań będzie się budować więcej niż rok wcześniej? Czy jest szansa, by mieszkania przestały na dłuższy czas drożeć?
Myślę, że jeżeli patrzymy na statystyki poszczególnych miesięcy, to pierwszych wzrostów mieszkań oddanych do użytku w porównaniu z ub. rokiem spodziewałbym się, ok. marca/kwietnia 2025 r. Proszę zauważyć, że informacje, że rok do roku spada liczba mieszkań oddanych do użytku, ale jednocześnie rośnie tych, na których budowę wydano zgodę i których budowę rozpoczęto, obserwowaliśmy od wielu miesięcy. Zatem przynajmniej część tych pozwoleń na większe budowy oraz rozpoczętych budów zaowocuje większą, niż przed rokiem sprzedażą mieszkań - koło marca/kwietnia. Zwłaszcza mogłoby to mieć miejsce, jeśliby się choć trochę poprawiła perspektywa wzrostu liczby kredytów. Nie mówię przy tym, że już wkrótce pojawią się obniżki stóp, bo pewnie nie. Ale może się okazać, że sami bankowcy, żeby ten proces jakoś przybliżyć, przyspieszyć, może zejdą trochę z marż, może stworzą trochę lepsze oferty na kredyty stałe, o stałej stopie, przewidując, że te stopy będą spadać. W ten sposób, dla potencjalnych kredytobiorców to wyliczenie stawki kredytu na 5, czy 10 lat będzie na tyle korzystne, że liczniejsze gospodarstwa domowe będą się decydowały na kredyt.
Czy jest szansa, by mieszkania przestały na dłuższy czas drożeć?
Mam wrażenie, że jest na to mniej szans. Będzie to związane z tym, że mamy dosyć trudną sytuację, jeśli chodzi o koniunkturę i o to jakie będzie panowało poczucie bezpieczeństwa w znajdowaniu pracy w różnych regionach Polski. Problem polega na tym, że najszybciej powinna nastąpić poprawa w tym względzie w bardzo dużych ośrodkach miejskich, może w 5-10 największych. Natomiast będzie spadało poczucie takiego bezpieczeństwa w mniejszych ośrodkach.
Dlaczego?
Bo od czasu do czasu słyszymy, że następują jakieś poważniejsze zwolnienia w zakładach pracy - po 100, 200, 500 osób. One są mniej dotkliwe w dużych ośrodkach, gdzie o pracę jest stosunkowo łatwo, a bardziej dotkliwe w miejscowościach, gdzie jest o pracę trudno. Np. jeden czy dwóch pracodawców zapewnia tam podstawowe miejsca do pracy, a reszta mniejszych współpracuje.
Jak to się przekłada na ceny mieszkań?
Jeżeli w mniejszych ośrodkach ludzie będą się czuli mniej pewnie, albo będą ofiarami tych zwolnień, będą chcieli przeprowadzać się do największych miast. A ceny mieszkań rosną głównie w dużych ośrodkach. Nowe mieszkanie w Płońsku czy w Mławie może kosztować obecnie od 7 do 9 tys. zł za mkw. - w zależności od standardu. Zaś w Warszawie trzeba do tych cen dostawić jedynkę na początku. Może się więc okazać, że ludzie przemieszczając się do największych miast, poszukując pracy i bezpieczniejszego dla siebie otoczenia, będą podbijali ceny mieszkań. W tej sytuacji raczej nie liczyłbym na gwałtowne redukcje ich cen, chyba że okaże się, ale to raczej będzie perspektywa 2-3 lat, że rząd znajdzie wreszcie metodę jak zwiększyć podaż mieszkań. Na razie jednak nad tym tylko myślą i nie wiem, czy w końcu wymyślą.
Sprzedaż detaliczna w cenach stałych w listopadzie 2024 r. była wyższa niż przed rokiem o 3,1% (wobec spadku o 0,3% w listopadzie 2023 r.). Jednak w porównaniu z październikiem br. okazała się niższa o 1,2%. W jak dużym stopniu większe zakupy przedświąteczne w grudniu mogą ewentualnie mieć pozytywny wpływ na wielkość sprzedaży detalicznej w kolejnych miesiącach 2025 roku?
W listopadzie zawsze następuje pewnego rodzaju osłabienie sprzedaży po jej wysokim poziomie w październiku. Jest to więc zjawisko sezonowe, ze względu na to, że właśnie w październiku nasi klienci dokonują zwiększonych zakupów, żeby przygotować się do jesieni i zimy. Kupują wtedy m.in. przystosowane do tych pór roku obuwia i ubrań. A w listopadzie z reguły zbierają siły przed świętami Bożego Narodzenia i Nowego Roku. Owszem, część rzeczy „pod choinkę” kupowane jest już wtedy przez zapobiegliwych. Ale zazwyczaj między październikiem i listopadem następuje pewna korekta w poziomie sprzedaży. Osobiście sądzę, że ta tegoroczna była mniejsza niż zwykle i jednocześnie mniejsza od oczekiwanej.
To znaczy?
Pamiętajmy, że październik okazał się miesiącem o sprzedaży wyższej od odczekiwanej. W istotny sposób nadrobiona została wówczas strata w jej wielkości notowana we wrześniu. Głównie powstała ona w wyniku wrześniowej powodzi na Dolnym Śląsku i jej skutków. Myślę więc, że gdyby skomentować wyniki sprzedaży z października, można by stwierdzić, że nadrabiały one szybciej słaby wrzesień, niż się tego wszyscy spodziewali. A listopad jeszcze ten efekt z października wzmocnił. Uważam, że dane z listopada dają raczej pozytywny obraz sprzedaży detalicznej. Korekta z miesiąca na miesiąc jest więc słusznie pomijana, bo ma charakter sezonowy. A tym razem okazała się płytsza niż zwykle. Zwracam przy tym uwagę na fakt, że pewne przetasowania w strukturze sprzedaży listopadowej świadczą o tym, że nasze społeczeństwo idzie w stronę zakupów z okazji świąt Bożego Narodzenia i ich celebracji.
W ostatnim czasie publikowano sporo raportów wskazujących na to, że nasze społeczeństwo nastawia się w dużej części na oszczędzanie, mniej kupując np. towarów RTV i AGD. Czy ta tendencja do oszczędzania na większych (i droższych) zakupach przetrwa w kolejnych miesiącach 2025 roku?
Te tendencje mają faktycznie miejsce. Te raporty opierają się na realnych faktach. Dynamika nominalnych płac i świadczeń pieniężnych jest obecnie dwucyfrowa: płace rosną średnio w tempie ponad 10% w porównaniu z ub. rokiem - takie były przecież dane za listopad br. We wcześniejszy miesiącach - także rosły w tempie ok. 10% rok do roku. Wielkość świadczeń społecznych, ze względu na wysoką rewaloryzację w marcu br., która rekompensowała wcześniejszą wysoką inflację, także mają wysoką dynamikę. Wobec tego myślę, że w związku z tym handel detaliczny mógłby trochę szybciej rosnąć. Natomiast wyniki, które przekazał GUS, nie są aż tak słabe, że należałoby je oceniać, że świadczą np. o jakimś głębokim ubożeniu naszego społeczeństwa. Myślę więc, że ta, faktycznie mająca miejsce wstrzemięźliwość w zakupach, będzie pomału wygasać. Wielkość zakupów będzie z miesiąca na miesiąc rosnąć z większą dynamiką. Może nie na poziomie 10% rok do roku, tak, jak rosną średnio płace. Jednak z obecnego poziomu nieco ponad 3%, w kolejnych miesiącach może zwiększyć się nominalnie w okolice 5-6%, co realnie (z uwzględnieniem inflacji) przełożyć się może na 4-5% wzrostu. Pamiętajmy przy tym, że dane o sprzedaży detalicznej za listopad 2024 r. pokazują, że obecnie inflacja w sklepach detalicznych jest relatywnie niewielka, znacznie niższa od inflacji CPI podawanej przez GUS.
Skąd się to bierze?
Bowiem ta inflacja obejmuje także, a może przede wszystkim wzrost cen energii i inne czynniki. Zaś w przypadku danych nt. sprzedaży detalicznej widać, że różnica w dynamice realnej i nominalnej się zmniejszyła. Wcześniej wynosiła ok. 1%, a obecnie spadła poniżej 1%. Więc tak naprawdę handlowcy robią wiele, by klienci spotykali się w sklepach z dobrą ofertą cenową sprzedawanych artykułów.
