Rok 2019 był jak dotychczas najlepszym czasem dla rynku mieszkaniowego, rosły ceny i liczba zawieranych transakcji, koronawirus przerwał jednak tę dobrą passę - wskazał HRE Think Tank. Dodano, że na razie należy spodziewać się stabilizacji cen.
Instytucja podkreśliła w raporcie, że ubiegły rok był dla rynku mieszkaniowego pod względem obrotu był najlepszym w historii. Koniunkturę zawdzięczaliśmy rosnącym cenom jak i liczbie sprzedawanych mieszkań. Wydatki były napędzane głównie przez dobrą sytuacje finansową gospodarstw domowych.
"Rok 2019 był jak dotychczas najlepszym czasem dla rynku mieszkaniowego. Skala obrotów osiągnęła historyczne maksimum nie tylko dzięki rosnącym cenom, ale też rosnącej liczbie zawieranych transakcji. Niestety atak koronawirusa utrudnia w 2020 roku kontynuację tej dobrej passy"
Zwrócono uwagę, że gorsza sytuacja na rynku spowodowana będzie m.in. wprowadzonymi środkami ostrożności w związku z epidemią co spowoduje, że kupujących i sprzedających będzie po prostu mniej.
"Póki co wszystko wskazuje na to, że mamy teraz do czynienia z przenoszeniem transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechaniem. Potwierdzają to chociażby dane na temat ruchu w internecie, które sugerują, że Polacy szukający dotychczas mieszkań, nie zmieniają swoich planów. Do tego szczególnie teraz wiele osób może w tych niepewnych czasach dojść do wniosku, że to właśnie nieruchomości będą dla nich bezpieczną przystanią dla kapitału"
Według think tanku HRE w perspektywie jednego, dwóch kwartałów należy się spodziewać stabilizacji cen mieszkań, mimo że jeszcze pod koniec 2019 r. mieszkania w największych miastach drożały o prawie 13 proc. rok do roku.
"Ważna jest tu kluczowa cecha rynku mieszkaniowego - ograniczona płynność. W odróżnieniu od giełdy nieruchomości praktycznie nie da się sprzedać pod wpływem impulsu. W efekcie zarówno sprzedający, jak i kupujący mieszkania mają więcej czasu na dokładne rozeznanie sytuacji. Z punktu widzenia naszej prognozy kluczowi są jednak sami sprzedający, którzy co do zasady nie są zbyt płochliwi i wolą przeczekać niepewność niż sprzedać mieszkanie z dyskontem" - wyjaśniono.
Dodano, że efekty tego już widać gdyż 27 marca, czyli 11 dni po decyzji o zamknięciu szkół, liczba ogłoszeń o chęci sprzedania mieszkań spadał o 6 proc.
Instytucja zwraca jednak uwagę, że nawet kilka miesięcy utrudnień związanych z koronawirusem nie wydają się czymś, co mogłoby zatrząść rynkiem nieruchomości w Polsce. Przypomniano, że podczas ostatniego kryzysu, na spadki cen mieszkań deweloperskich trzeba było czekać nawet kilka lat.
Analitycy HRE wskazują, że jeśli firmom zacznie zależeć na większej sprzedaży, to zamiast obniżek, najpierw zaproponują tańsze pakiety wykończeniowe, darmowe miejsca postojowe albo komórki lokatorskie. "Skala takich promocji powinna jednak być ograniczona ze względu na bardzo dobrą kondycję branży" - zaznaczono. Mimo to - jak zauważono - na rynku mogą pojawić się okazje; mieszkania sprzedawane przez ludzi, którzy muszą to zrobić mimo niesprzyjających warunków na rynku.
HRE dodało, że obecny rynek mieszkaniowy jest znacznie "zdrowszy" od tego sprzed ponad 10 lat.
"Wtedy za roczną pensję można było kupić mniej niż 6 metrów mieszkania w dużym mieście (pod koniec 2019 roku ponad 9). Gdyby tego było mało, chcąc z pomocą kredytu kupić mieszkanie dwupokojowe w Warszawie w 2007 roku trzeba było na ratę kredytu z 20-proc. wkładem własnym wydać nawet ponad 120 proc. średniego wynagrodzenia. Pod koniec 2019 roku wystarczyło trochę ponad pół średniej pensji. Do tego ponad 12 lat temu na wynajmie można było zarobić mniej niż na bankowej lokacie, co sugeruje, że wtedy Polacy kupowali mieszkania raczej z nadzieją, że zarobią na wzroście ich wartości"
Dodano, że w ostatnim czasie większość kupujących dysponowało też gotówką, a nie jak to było w 2007 roku - kredytem. Dużym zainteresowaniem cieszyła się także długoterminowa inwestycja w wynajem.
Think tank zauważa jednak, że w związku z koronawirusem problemów można się spodziewać w segmencie condohotelowym (połączenie mieszkań z hotelem, gdzie deweloper buduje obiekt i sprzedaje poszczególne mieszkania) oraz najmu krótkoterminowego.
Według HRE niezależnie jak długo będą trwać zawirowania związane z koronawirusem, to rynek mieszkaniowy powinien przez te rafy przejść relatywnie dobrze. "Jeśli problemy będą nas dotyczyły relatywnie krótko, to w mieszkaniówce będziemy mogli mówić jedynie o chwilowym zahamowaniu. Jest to scenariusz, który przyjmujemy jako bazowy" - czytamy w raporcie.
Instytucja zwróciła ponadto uwagę, że w najbliższych miesiącach na rynek mieszkaniowy wpływać będzie też obniżka stóp procentowych, która dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe oznacza spadek odsetek o około 1,6-1,7 miliardów złotych w skali roku. Do tego pod pewną presją banki zaoferowały też klientom wakacje kredytowe.
Think tank podsumował, że atak COVID-19 spowoduje zawirowania na rodzimym rynku mieszkaniowym.
"Oprócz chwilowego spadku popytu, w najbliższej perspektywie możemy spodziewać się też stabilizacji cen mieszkań. Gdyby jednak, pomimo wielobilionowych programów stymulacyjnych, doszło do poważniejszych zawirowań w gospodarce światowej, to i tak rynek mieszkaniowy powinien ten okres przejść w relatywnie dobrej kondycji. Wszystko za sprawą spodziewanego napływu kapitału szukającego do bezpiecznych przystani, jaką jest rynek mieszkaniowy"
