- Największym wyzwaniem na rynku logistycznym w najbliższych kwartałach będzie dostarczenie na czas odpowiednich powierzchni przemysłowych i magazynowych. Poziom pustostanów jest na rekordowo niskim 3-procentowym poziomie, a najemcy nie chcą czekać. Ich firmy rosną i potrzebują magazynów od zaraz. Tymczasem, z powodu trudniejszej dostępności materiałów budowlanych, wydłuża się czas oczekiwania na nowe magazyny -mówi Jakub Kurek, dyr. działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.
W jego przekonaniu zainteresowanie rynkiem magazynowym w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. - Dane pokazują, że w pierwszym kwartale tego roku firmy wynajęły prawie 1,6 mln mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej. Jednym z głównych źródeł popytu na magazyny w naszym kraju nadal jest sektor e-commerce, który rozpędził się podczas pandemii, przyzwyczajając klientów do zakupów online - uważa Kurek. Jego zdaniem eksperci prognozują, że sprzedaż internetowa nadal będzie się dynamicznie rozwijać, a to oznacza zapotrzebowanie na kolejne nowoczesne hale.
- Tylko w ubiegłym roku branża e-commerce wynajęła prawie 2 mln mkw., co oznacza blisko 30 proc. powierzchni wynajętej w ogóle. Kolejnym stosunkowo nowym zjawiskiem, którego wpływ na rozwój powierzchni magazynowych już zaczynamy zauważać, jest nearshoring. Wskutek zaburzenia łańcuchów dostaw spowodowanych pandemią i spotęgowanych wojną w Ukrainie, firmy zwiększają swoje możliwości produkcji oraz magazynowania w Europie. Polska jest i będzie jednym z beneficjentów tych decyzji. Coraz częściej zdarzają się również zapytania od firm chcących relokować do Polski swoją produkcję z kierunków wschodnich.
Jak zaznacza dyrektor wyższe koszty i gorsza dostępność materiałów budowlanych, ale również podwyżki cen energii, transportu oraz pracy wpłynęły na wzrost czynszów.
- Trudno dzisiaj wyrokować jak te podwyżki zostaną odebrane przez najemców. Nie wszyscy byli na to przygotowani. Procesy najmu mogą być bardziej skomplikowane, a część firm będzie potrzebowała więcej czasu na podjęcie decyzji. Z drugiej strony możemy być świadkami rosnącego wolumenu renegocjacji, ze względu m.in. na aspekt finansowy, który przy istniejących projektach jest bardziej przewidywalny. Jednak wiele firm, chcąc realizować plany rozwoju, będzie musiało zredefiniować swoje budżety i usiądzie do negocjacji z deweloperami - dodaje Jakub Kurek.
- Ze względu na ogromne zainteresowanie budynkami magazynowymi ze strony rynków kapitałowych, przez lata mieliśmy w Polsce taką sytuację, że deweloperzy, chcąc budować, komercjalizować i szybko sprzedawać swoje obiekty, byli w stanie w nowo powstających magazynach zaoferować niższe ceny najmu, niż te oferowane w starszych halach, rekompensując sobie ewentualne straty możliwością sprzedaży parków po korzystnych cenach - zwraca uwagę dyrektor.
- Ale to się zmieniło. Inwestorzy nadal są zainteresowani najlepszymi produktami w Polsce, ale są też bardziej ostrożni. Dlatego teraz, mimo że właściciele starszych budynków, korzystając z koniunktury, również podwyższają stawki czynszu, to czynsze w nowych budynkach będą wyższe niż te w starszych. Co jest jak najbardziej zgodne z logiką, jednak w Polsce tego wcześniej nie było i najemcy nie są jeszcze do tej prawidłowości przyzwyczajeni.
Odpowiadając na pytanie, myślę, że z perspektywy finansowej starsze magazyny zdecydowanie są alternatywą. Tym bardziej, że są modernizowane, np. pod kątem energooszczędnych rozwiązań i certyfikatów ekologicznych. Jednak nie wszyscy najemcy, ze względu na wysokie wymagania dotyczące dostosowania powierzchni do swojej działalności, będą chcieli i mogli z tej alternatywy skorzystać.
- W ostatnim czasie deweloperzy wykazywali coraz większą skłonność do budowania nowych powierzchni spekulacyjnie - podkreśla Jakub Kurek. - W 2021 r. aż 21 proc. wolumenu powierzchni powstawało w 100 proc. spekulacyjnie, w pierwszym kwartale tego roku ten odsetek wzrósł do 25 proc. I chociaż w ostatnich miesiącach słyszymy sygnały z rynku, że deweloperzy z większą ostrożnością będą podchodzili do nowych inwestycji, to jestem przekonany, że w najlepszych lokalizacjach wielkiej magazynowej piątki (Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska) budynki niezabezpieczone w pełni umowami najmu będą powstawać nadal. Doskonałym przykładem takiego regionu jest również Trójmiasto, gdzie w pierwszym kwartale tego roku pustostany kształtowały się na poziomie 1,4 proc., czyli faktycznie ich nie było, a nowe powierzchnie szybko znikały z rynku - dodaje.
