Ostatnie lata były dla rynku mieszkaniowego okresem na przemian hamowania albo gwałtownego ożywienia koniunktury. Początek 2023 roku i tym razem „nie zawiódł”. Znowu wygląda to tak, jakby rynek postanowił zrobić zwrot o 180 stopni. Od co najmniej kilku miesięcy mamy bowiem do czynienia z dynamicznym odbudowaniem się sprzedaży mieszkań i popytu na kredyty hipoteczne – napisał Michał Sapota, właściciel HREIT SA.
To wszystko dzieje się w akompaniamencie bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy (niskie bezrobocie i szybki wzrost wynagrodzeń), a od marca 2023 r. hamować zaczęła również inflacja. Jesteśmy przy tym jeszcze przed uruchomieniem rządowego programu „pierwsze mieszkanie” i przed cyklem obniżek stóp procentowych.
A mimo tego sytuacja wśród gospodarstw domowych i koniunktura w bankach od pewnego czasu wyraźnie się poprawia. Ktoś mógłby powiedzieć, że deweloperzy powinni się cieszyć. I owszem, najbliższy czas ma bardzo solidne fundamenty do tego, aby okazać się kolejnym okresem żniw dla firm budujących mieszkania. Jest to jednak podejście krótkowzroczne. Problem w tym, że na dłuższą metę takie następujące po sobie gwałtowne hamowania i ożywienia – zupełnie jak w samochodzie - nikomu na zdrowie nie wyjdą.
Według Sapoty wszystko dlatego, że naszym kluczowym problemem jest strukturalny brak mieszkań. To właśnie z tego powodu, że w Polsce brakuje około 2 mln mieszkań, ich dostępność jest gorsza niż byśmy chcieli. Do tego zawirowania, z którymi mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, spowodowały gwałtowny wzrost kosztów budowy nieruchomości i wzrost cen. Fakt, że w dużych miastach stawki w ciągu 3 lat poszły w górę o ponad 1/4 nie sprzyja zasypywaniu wspomnianych mieszkaniowych braków.
Jak napisał Sapota, oczywiście rząd odpowiada na to, że w 2022 r. oddano w Polsce do użytkowania prawie 239 tysięcy mieszkań – najwięcej od lat 70. I choć jest to niezaprzeczalny fakt, to w żaden sposób nie oddaje on rzeczywistości. W rzeczywistości bowiem liczba mieszkań oddawanych do użytkowania zależy od koniunktury sprzed 2-5 lat. Jeśli więc chcemy mówić o bieżącej sytuacji, to powinniśmy patrzeć raczej na to, ile budów jest rozpoczynanych. Tu sytuacja wciąż jest niestety zła. W samym tylko 2022 r. deweloperzy zaczęli budować o 1/3 mniej mieszkań niż rok wcześniej, a dotychczas opublikowane dane za 2023 r. (za okres od stycznia do kwietnia) sugerują dalszy spadek o prawie 30% (r/r). Dziś widzimy więc już wzrosty popytu, ale czekamy wciąż na odmrożenie budów.
Według Sapoty, jeśli chcemy sprawdzić jak rynek mieszkaniowy zaspokaja realne potrzeby Polaków, to możemy spojrzeć na dane Eurostatu. Wynika z nich, że w 2022 r. ponad połowa osób w wieku od 25 do 34 lat mieszkała z rodzicami. Jest to zwieńczenie trwającego od trzech lat konsekwentnego pogarszania się sytuacji mieszkaniowej ludzi młodych. W ciągu tego czasu zdążyliśmy osiągnąć tak złe wyniki jakich w historii badań prowadzonych przez Eurostat jeszcze nie notowaliśmy. Delikatnie to ujmując widać, że gwałtowne zwroty akcji w otoczeniu rynku mieszkaniowego nie zostały wykorzystane do tego, aby ułatwić życie osobom chcącym kupić swoje pierwsze własne „M”. Teoretycznie było to możliwe.
(…)W 2023 r. znowu doszło bowiem do zmiany nastrojów. Nieformalny kres podwyżek stóp procentowych oraz zalecenia KNF ułatwiające dostęp do kredytów mieszkaniowych spowodowały, że zdolność kredytowa niemal w pełni się odbudowała. Tym samym część kupujących odzyskała możliwość zakupu mieszkania i dziś skwapliwie z niej korzystają. Innych nabywców wystraszyło widmo wprowadzenia preferencyjnych kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Jeśli bowiem „Bezpieczny Kredyt 2%” okaże się sukcesem, to oferta mieszkań na sprzedaż może zostać przebrana, a ceny przy wzmożonym popycie mają powód do wzrostów. Warto podkreślić, że zgodnie z zapowiedziami rządu preferencyjny kredyt ma być łatwiej dostępny i znacznie korzystniejszy niż standardowe „hipoteki” oraz tańszy niż najem. To już powoduje, że szybciej może się okazać, że zabraknie pieniędzy na dopłaty niż zabraknie chętnych na preferencyjny kredyt.
Jak zaznacza ekspert na rozstrzygnięcie tego dylematu nie będziemy musieli długo czekać. Rządowy program wystartować ma 3 lipca. Z publicznych deklaracji wynika, że największe banki robią wszystko, aby na ten termin zdążyć. Nawet jednak, gdyby rządowy program miał niedociągnięcia, to i tak rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i zbliżające się obniżki stóp procentowych mogą się okazać wystarczająco sprzyjającym otoczeniem dla ożywienia w mieszkaniówce.
