Mieszkania w stolicy drożeją w zatrważającym tempie. Jak wynika z danych RynekPierwotny.pl zaledwie od stycznia średnia cena za metr kwadratowy nowego mieszkania wzrosła o 13%, z 10 669 zł do 12 069 zł. I choć w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu nieco wyhamowała, kwota, jaką trzeba zapłacić za nawet niewielkie, jedno- lub dwupokojowe mieszkanie wciąż może zniechęcać do zakupu w Warszawie. Nie jest to jednak sytuacja bez wyjścia. Planując taki zakup przy ograniczonym budżecie warto rozszerzyć poszukiwania o dzielnice, których wcześniej nie rozważaliśmy, ze szczególnym uwzględnieniem ich nieodkrytych dotąd części, jak również miejsca poza granicami administracyjnymi stolicy, ale nadal w ramach aglomeracji warszawskiej. Mieszkania tam zlokalizowane mogą bowiem okazać się równie atrakcyjną inwestycją.
Teren aglomeracji warszawskiej, od lat uznawany za bardzo perspektywiczny obszar, do tej pory kojarzony był najczęściej z budownictwem jednorodzinnym. Jednak przy obecnym poziomie cen w stolicy również mieszkania powstające w miastach ościennych mogą stanowić ciekawą alternatywę dla znacznie droższych ofert w Warszawie. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w aglomeracji warszawskiej w I kw. 2021 r. cena ofertowa wyniosła 6 661 zł za mkw., natomiast cena transakcyjna 6 642 zł za mkw. Oznacza to, że podczas gdy w lutym przy zakupie mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 mkw. w stolicy trzeba było liczyć się z wydatkiem ok. 480 000 zł, tak za tę samą kwotę w aglomeracji warszawskiej można było w tym czasie nabyć mieszkanie o powierzchni 72 mkw – czyli o prawie dwukrotnie większym metrażu. Warto wspomnieć, że przy okazji zmiany trybu pracy i nauki na zdalny, zaczęliśmy na nasze mieszkania patrzeć zupełnie inaczej. Czas pandemii uświadomił nam, że większe metraże lepiej się sprawdzają w takich sytuacjach. Dodatkowo wszystko wskazuje na to, że praca zdalna pozostanie z nami na dłużej – czy to w pełnym wymiarze godzin czy w ramach tzw. systemu hybrydowego. I nic dziwnego, że tak wiele osób preferuje to rozwiązanie. Wynika to nie tylko z wygody, ale przede wszystkim z olbrzymiej oszczędności czasu, który do tej pory zajmowały nam dojazdy do biura i z biura do domu, szczególnie w godzinach szczytu.
Popyt znacznie przewyższa podaż, co wpływa na rosnące ceny mieszkań
Jednym z głównych czynników warunkujących rosnące ceny mieszkań w stolicy są coraz wyższe koszty nabycia gruntów pod inwestycje. Z czego wynika tak znacząca różnica między popytem a podażą działek w stolicy? Oprócz faktu, że cena gruntu budowlanego w stolicy jest dużo wyższa niż w miejscowościach ościennych, co bezpośrednio wpływa na całkowity koszt mieszkania, w Warszawie po prostu brakuje już wolnych działek budowlanych lub ich status prawny ciągle jest niejasny, co blokuje ich zakup przez deweloperów. Z drugiej strony mamy także doczynienia z przewagą popytu nad podażą mieszkań. Chętnych do zakupu mieszkań w Warszawie, nawet po coraz wyższych cenach, nie brakuje. Dlatego nic nie wskazuje na to, by sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości miała wkrótce ulec zmianie. Możemy mówić o spowolnieniu dynamiki rosnących cen, jednak wszystko wskazuje na to, że ten proces nie ustanie. Jest jednak sposób na zakup mieszkania w lokalizacji, z której dojazd do centrum zajmuje około 30 minut. Ze względu na znacznie bardziej atrakcyjne ceny nieruchomości usytuowanych w mniej znanych dzielnicach lub w miejscowościach należących do aglomeracji, kupujący może pozwolić sobie na mieszkanie o powierzchni nawet kilkukrotnie większej niż gdyby zdecydował się na zakup w Warszawie.
Atrakcyjne nie tylko pod względem ceny
Za przeprowadzką do dzielnic mniej znanych lub miejscowości ościennych decydować może także wiele innych praktycznych czynników. Przede wszystkim warto pamiętać, że nasze wyobrażenie o danej dzielnicy czy lokalizacji może być nie do końca z rzeczywistością. To miejsca, które dynamicznie rozwijały się w ciągu ostatnich lat, a w porównaniu do niektórych dzielnic w stolicy posiadają pełną, często znacznie lepiej rozwiniętą i nowoczesną infrastrukturę. Warto zatem zaktualizować swoje informacje. Dodatkowo dużą zachętę może stanowić fakt, że są to lokalizacje niezwykle sprawnie skomunikowane z Warszawą, zarówno jeśli planujemy podróżować samochodem, jak i środkami transportu publicznego. Od 2018 roku działa program, pozwalający korzystać mieszkańcom aglomeracji warszawskiej z tańszych niż wcześniej przejazdów komunikacją miejską, a dzięki lokalnym inwestycjom samorządowym oraz stałemu rozbudowywaniu siatki połączeń, niektóre miasta ościenne już w tym momencie są lepiej skomunikowane z centrum stolicy niż część gęsto zaludnionych dzielnic Warszawy. Miasto także inwestuje w rozwój komunikacji miejskiej w dynamicznie rozwijających się obszarach poszczególnych dzielnic. Dla wielu nabywców zdecydowaną przewagą może okazać się także spokój, jaki wiąże się z mieszkaniem z dala od centrum miasta oraz bogata oferta terenów zielonych. Atrakcyjne parki, a jednocześnie otoczenie przyjaznej, bardziej nowoczesnej i lepszej jakościowo infrastruktury budują przewagę konkurencyjną tych miejsc. Samorządy, dostrzegając rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań w swojej okolicy, chętniej inwestują w tworzenie nowych żłobków, przedszkoli czy punktów opieki medycznej, gwarantując mieszkańcom idealny balans między wygodą życia w mieście a spokojem oferowanym przez przedmieścia, przy ciągłym inwestowaniu w sprawną komunikację z centrum stolicy.
– Wybór Pruszkowa jako miejsca na realizację naszej pierwszej inwestycji mieszkaniowej poza Warszawą nie był dziełem przypadku – tłumaczy Katarzyna Unold, Dyrektor Zarządzająca ACCIONA w Polsce.
– Naszym celem było znalezienie lokalizacji przystępnej cenowo, a jednocześnie dobrze skomunikowanej z centrum Warszawy i oferującej doskonale rozwiniętą infrastrukturę. Zależało nam na tym, by zapewnić przyszłym mieszkańcom atrakcyjną i komfortową przestrzeń do życia. Tak powstała koncepcja osiedla BLANCO. Dość szybko okazało się ono odpowiedzią na ogromne zapotrzebowanie na rynku, gdyż w ciągu zaledwie dwóch miesięcy od rozpoczęcia sprzedaży wszystkie mieszkania z I etapu tego osiedla zostały zarezerwowane. Niebawem rozpoczynamy sprzedaż II etapu i jesteśmy przekonani, że będzie on cieszył się podobnym zainteresowaniem kupujących – dodaje Katarzyna Unold.
Nowe spojrzenie na niedoceniane dzielnice
Rosnące zainteresowanie nabywców willową częścią dzielnicy Ursus powoduje, że również tam dynamicznie rozwija się infrastruktura i oferta dla mieszkańców. Uroki tej lokalizacji dostrzegł deweloper ACCIONA. W 2021 powstało tu osiedle U-City Residence, otoczone zielenią i kameralną zabudową willową, a sielankowy klimat przedmieścia, jakim charakteryzuje się dzielnica Ursus-Gołąbki stanowi przeciwwagę dla zatłoczonych, poprzemysłowych Szamot, gdzie obecnie powstaje ciasna i gęsta zabudowa mieszkaniowa. W okolicy powstają nowe ośrodki kulturalne, restauracje, sklepy, place zabaw, kompleksy rekreacyjne i sportowe (w tym najnowoczesnie korty tenisowe w Warszawie). W 2019 roku w Ursusie utworzono też pierwszy w Warszawie park ekologiczny. Znaleźć w nim można mineralne ścieżki, dziką roślinność, latarnie na energię słoneczną, niecki zbierające wodę deszczową do podlewania roślin czy plac zabaw zbudowany z naturalnych materiałów. Miejsce to wyznacza nowe standardy w dziedzinie projektowania terenów zielonych. Stanowi też idealny przykład tego, w jakim kierunku rozwijają się obecnie mniej popularne do tej pory dzielnice Warszawy.
Przeglądając oferty nieruchomości warto więc odłożyć na bok stereotypowe podejście w stosunku do wybranych lokalizacji. Okolice Warszawy czy niektóre z dzielnic, kiedyś cieszące się być może nienajlepszą sławą, obecnie bardzo intensywnie inwestują w swój rozwój. Natomiast kilka lat konsekwentnych działań w obszarze infrastruktury jest w stanie całkowicie odmienić dany obszar, co doskonale widać choćby na przykładzie warszawskiej Woli czy podwarszawskiego Piaseczna. Poszukując mieszkania warto więc na bieżąco aktualizować swoją wiedzę na temat poszczególnych lokalizacji. Szybka przejażdżka do Pruszkowa, na Ursus czy do Wesołej może naprawdę miło nas zaskoczyć i pomóc skutecznie zweryfikować dotychczasowe przekonania. Dodatkowo warto także przeanalizować aspekt inwestycyjny związany z zakupem mieszkania w tych okolicach, ponieważ także tutaj ceny za metr kwadratowy dynamicznie rosną – a wraz z nimi rośnie wartość zakupionych tam mieszkań.
Według raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, opublikowanego we wrześniu 2021 r., w nadchodzących latach wzrost cen w Warszawie będzie wynosił nawet kilkadziesiąt procent. W efekcie coraz więcej osób będzie rozważać alternatywne lokalizacje, celem zakupu mieszkania po cenie adekwatnej do swojego wynagrodzenia, dostępnych środków czy mieszczącego się w określonym budżecie. Już teraz można obserwować rosnące zainteresowanie lokalizacjami poza centrum oraz poza najbardziej popularnymi dzielnicami Warszawy. Wartość tych inwestycji rośnie z każdym rokiem, co stanowi ważną informację nie tylko dla osób rozważających zakup mieszkania pod kątem inwestycyjnym, ale też dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie lub swojej rodziny.
