Na polskim rynku nieruchomości dzieją się rzeczy zadziwiające - pomimo pandemii deweloperzy budują coraz więcej, a mimo tego, że banki ograniczyły dostęp do kredytów, to i popyt na mieszkania nie maleje. Co jeszcze bardziej zaskakujące, nieruchomości nie chcą tanieć, choć mamy głęboki kryzys gospodarczy.
W większości krajów starego kontynentu ceny mieszkań rosły w ostatnich latach znacznie szybciej niż pensje obywateli
Mieszkania w Polsce drożeją już od 2014 roku
W tym czasie stawki za metr wzrosły o 38% - wynika z danych udostępnianych przez Eurostat. Dobrą koniunkturę na rynku wspiera pojawienie się nowych inwestorów. Ważną rolę w rozwoju tego sektora odgrywa też Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK Nieruchomości, który kilka lat temu rozpoczął budowę własnego portfela mieszkań. Rozwija się też rządowy program Mieszkanie plus. W ramach rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego, którą realizuje spółka PFR Nieruchomości jest obecnie ponad 2 tysiące mieszkań w budowie w takich lokalizacjach jak Katowice, Kraków, Dębica, Radom, Mińsk Mazowiecki, Zamość, Łowicz, Świdnik i Toruń. Najbliższe plany inwestycyjne spółki to uruchomienie kolejnych inwestycji w Oławie, Sianowie, Nowym Targu i Zgorzelcu.
Wszystkie wymienione projekty są na etapie pozyskiwania Generalnych Wykonawców. Dodajmy, że spółka PFR Nieruchomości, realizując rynkową część rządowego programu mieszkaniowego, działa na zasadach komercyjnych. Inwestycje powstają na terenie całego kraju i stanowią alternatywę dla zakupu mieszkania na kredyt. Jest to propozycja zarówno dla osób, które rozpoczynają swoją karierę zawodową, młodych rodzin, a także Polaków, którzy nie posiadają zdolności kredytowej lub po prostu nie są zainteresowani kupnem mieszkania.
Spółka PFR Nieruchomości współpracuje z samorządami, spółkami Skarbu Państwa i podmiotami prywatnymi cały czas poszukując nowych lokalizacji. To ważna, bo dla wielu mieszkania są nadal bardzo drogie. Choć z analiz wynika, że dzięki polityce rządu wzrost cen mieszkań nie jest tak znaczący jak w innych krajach, a płace szybko nadrabiają podwyżki na rynku nieruchomości.
Nasze wzrosty są raczej umiarkowane jeśli wziąć za tło 30 państw, dla których europejski urząd zdążył już zebrać dane na temat cen płaconych za mieszkania w drugim kwartale 2020 roku
W tym gronie jest aż 20 krajów, w których mieszkania podrożały mocniej niż „nad Wisłą”. I jeszcze jedno porównanie - średnia zmiana, zanotowana we wszystkich 30 badanych krajach jest o ponad połowę wyższa niż w Polsce. Przeciętne „M” w Europie zdrożało bowiem w ostatnich latach średnio o 58%
Z wyliczeń eksperta wynika, że zarówno w Luksemburgu, ale też Estonii czy na Islandii domy i mieszkania są dziś ponad dwukrotnie droższe niż w momencie, w którym ceny dopiero zaczęły rosnąć. Bliskie temu wynikowi są też Norwegia i Węgry.
Ten ostatni przykład jest szczególnie ciekawy, bo pokazuje jak bardzo dobra sytuacja gospodarcza, rosnące wynagrodzenia, łatwy dostęp do finansowania i rządowe subsydia przekładają się na to co dzieje się na rynku mieszkaniowym
W ciągu około 7 lat ceny mieszkań na Węgrzech wzrosły o 91%. Gdyby przeliczyć ten wzrost na lata (13% rocznie) to łatwo dojdziemy do wniosku, że to właśnie w kraju należącym do naszego bratniego narodu, doszło do najszybszej zmiany cen mieszkań. Wzrosty były nawet dynamiczniejsze niż w Estonii (średnio niecałe 12% rocznie)
Według analizy przygotowanej przez portal Global Property Guide, ważnym powodem węgierskich podwyżek cen była bardzo aktywna polityka prowadzona przez rząd premiera Orbana. Najpierw w 2013 roku wprowadzono dopłaty do kredytów. Później - w 2015 roku - postawiono na system dopłat i preferencyjnych pożyczek (CSOK) dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom, a także tych, którzy własny dach nad głową chcą zbudować. Oba rozwiązania pozwalają liczyć na nawet po 10 milionów forintów (równowartość około 125 tys. złotych). Oczywiście im więcej dzieci, tym większe wparcie państwa.
Młode Węgierki mogą też liczyć na - umarzane przy okazji urodzin kolejnych dzieci - preferencyjne pożyczki. Nie bez znaczenia była też obniżka VAT-u na nowe mieszkania, która działała w latach 2016-19.
Statystyki Eurostatu pokazują też inne ważne rzeczy - np. w Luksemburgu, jak i w Austrii przez ostatnie lata ceny mieszkań rosły około 4 razy szybciej niż wynagrodzenia. W pierwszym z nich podwojeniu się cen mieszkań towarzyszył tylko 25-proc. wzrost dochodów ludności. W Austrii natomiast ponad 80-proc. wzrost cen nieruchomości miał oparcie w zaledwie 21-proc. wzroście dochodów obywateli. Niewiele lepiej było w Portugalii.
Niepokojąca dysproporcja jest też w Hiszpanii, choć pewnym uspokojeniem napawa fakt, że choć wzrost pensji był niemal 3 razy niższy niż cen mieszkań, to jednak operujemy na znacznie mniejszych liczbach. Hiszpańskie nieruchomości zdrożały w ciągu ostatnich 6 lat o 1/3 przy 12-proc. wzroście dochodów ludności. Nie wykluczone, że wciąż świeża pamięć ostatniego załamania na hiszpańskim rynku powoduje, że kupujący są tam bardziej ostrożni. W Europie mamy ponadto całkiem liczną grupę państw, w których ceny rosły około dwa razy szybciej niż wynagrodzenia. W tym gronie znajdziemy 8 krajów – m.in. Czechy, Węgry, Niemcy, czy Szwecję.
Na tym tle rodzimy wynik może napawać optymizmem. W Polsce bowiem dochody od 2014 roku wzrosły o 32% - wynika z danych Eurostatu. W tym samym czasie mieszkania podrożały o 38%
To pokazuje, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są solidne. Przez długi czas ceny mieszkań rosły wolniej niż pensje Polaków. Dopiero przez około dwa lata przed wybuchem epidemii sytuacja się odwróciła
