W większości europejskich krajów ceny mieszkań rosły w ostatnich latach znacznie szybciej niż pensje obywateli. Pod tym względem w Polsce fundamenty rynku są znacznie stabilniejsze niż np. w Austrii, Niemczech, w Czechach czy na Węgrzech - wynika z opracowania HRE Investments.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments przypomina, że mieszkania w Polsce drożeją już od 2014 roku, a jak wynika z danych Eurostatu, w tym czasie stawki za metr wzrosły o 38 proc.
- Nasze wzrosty są raczej umiarkowane jeśli wziąć za tło 30 państw, dla których europejski urząd zdążył już zebrać dane na temat cen płaconych za mieszkania w drugim kwartale 2020 roku. W tym gronie jest aż 20 krajów, w których mieszkania podrożały mocniej niż nad Wisłą. I jeszcze jedno porównanie - średnia zmiana, zanotowana we wszystkich 30 badanych krajach jest o ponad połowę wyższa niż w Polsce. Przeciętne "M" w Europie zdrożało bowiem w ostatnich latach średnio o 58 proc. - zwraca uwagę Turek.
HRE dla wszystkich państw policzył, o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. "dołka". Dla każdego kraju określono moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków "bazą" były lata 2013 – 2014. Działo się tak w krajach, w których kryzys, symbolicznie rozpoczęty upadkiem banku Lehman Brothers (wrzesień 2008 r.), doprowadził do korekty cen mieszkań trwającej kilka lat. W tym gronie znajdziemy m.in. Hiszpanię, Rumunię, Polskę, Słowenię, Bułgarię czy Czechy.
Według Turka, nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak w Polsce, ponieważ w całkiem licznej grupie państw kryzysowe perturbacje trwały bardzo krótko. Przykładem mogą być: Belgia, Niemcy, Austria, Francja, Luksemburg czy Szwecja.
- Sam nominalny wzrost cen to jednak nie wszystko. O tym, czy jest on racjonalny, czy raczej możemy mówić o bańce, decyduje wiele czynników. Warto zwrócić uwagę nie tylko na to jak rosły ceny, ale też czy były one sztucznie pompowane nadmierną akcją kredytową, czy ceny rosły znacznie szybciej niż ogólny poziom cen mierzony inflacją, a także jak wygląda rentowność wynajmu mieszkań. Szczególnie ten ostatni wskaźnik może się wydawać nieoczywisty. Warto więc wytłumaczyć. Chodzi o to, że jeśli w jakimś mieście na wynajmie mieszkania można w ciągu roku zarobić "na rękę" tylko 1-2 proc. jego wartości, to można mieć podejrzenia, że mieszkania są tam po prostu za drogie. Bardziej racjonalna jest sytuacja, w której wynajmowane mieszkania pozwalają zarobić rocznie około 4-5 proc. wartości - twierdzi Turek.
Jego zdaniem jest jeszcze jedna miara, którą warto wziąć pod uwagę - wynagrodzenia. Wyjaśnia on, że chodzi o to, że bezwzględnie lepszym fundamentem dla wzrostów cen mieszkań są szybko rosnące pensje.
- Statystyki Eurostatu pokazują, że zarówno w Luksemburgu, jak i w Austrii przez ostatnie lata ceny mieszkań rosły około 4 razy szybciej niż wynagrodzenia. W pierwszym z nich podwojeniu się cen mieszkań towarzyszył tylko 25-proc. wzrost dochodów ludności. W Austrii natomiast ponad 80-proc. wzrost cen nieruchomości miał oparcie w zaledwie 21-proc. wzroście dochodów obywateli - wskazuje analityk.
Dodaje on, że w Europie mamy ponadto całkiem liczną grupę państw, w których ceny rosły około dwa razy szybciej niż wynagrodzenia. W tym gronie znajdziemy osiem krajów - m.in. Czechy, Węgry, Niemcy, czy Szwecję.
- Na tym tle rodzimy wynik może napawać optymizmem. W Polsce bowiem dochody od 2014 roku wzrosły o 32 proc. - wynika z danych Eurostatu. W tym samym czasie mieszkania podrożały o 38 proc. To pokazuje, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są solidne. Przez długi czas ceny mieszkań rosły wolniej niż pensje Polaków. Dopiero przez około dwa lata przed wybuchem epidemii sytuacja się odwróciła - podsumowuje Turek.
