Ceny mieszkań na rynku wtórnym w większości największych miast uległy korekcie w dół. Natomiast na rynku deweloperskim odnotowywane są kolejne rekordy. Wszystko to dzieje się w czasach ograniczonego dostępu do kredytów hipotecznych i niskiej aktywności kupujących. Najnowsze dane dotyczące rynku mieszkań i kredytów hipotecznych przedstawia raport Barometr Metrohouse i Credipass.
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie napawa optymizmem potencjalnych nabywców, którzy marzą o zakupie mieszkania na własne potrzeby. Wzrastające stopy procentowe przekładają się na coraz większe ograniczenia w dostępie do finansowania kredytem hipotecznym. Często zdarza się, że niska zdolność kredytowa staje się barierą trudną do pokonania dla młodych ludzi, którzy chcą się usamodzielnić i zacząć nowy etap życia „na swoim”.
Statystyki z raportu „Barometr Metrohouse i Credipass III kw. 2022” pokazują, że zachwianie rynku kredytów hipotecznych (23 mld zł wypłaconych kredytów w III kw. 2021 r. vs. ok. 7 mld w analogicznym okresie 2022 r.) powoduje zmiany w preferencjach nabywczych.
- Zwiększoną popularnością cieszą się mieszkania do 50 mkw., nabywane poza najbardziej atrakcyjnymi częściami miast. O takie właśnie lokale trwa zażarta rywalizacja pomiędzy nabywcami indywidualnymi a inwestorami, którzy odpowiadają już za prawie połowę wszystkich zakupów na rynku. Najczęściej są to transakcje gotówkowe, co powoduje, że tacy klienci mają bardziej uprzywilejowaną pozycję i większe szanse na uzyskanie satysfakcjonującego rabatu - mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu. - Wolniejszy rynek nie oznacza jednak wcale wydłużenia się czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Odnotowywane wyniki w okolicach trzech miesięcy ekspozycji na rynku należy uznać za całkiem przyzwoite - dodaje ekspert.
W Barometrze Metrohouse i Credipass warto przyjrzeć się bliżej porównaniu sytuacji na rynku pierwotnym i wtórnym. Podczas, gdy wśród mieszkań z drugiej ręki widać pewne oznaki obniżek średnich cen mieszkań w transakcjach, to rynek pierwotny jakby nie zwracał uwagi na słabnący popyt i w każdej z analizowanych lokalizacji ceny ponownie pną się do góry. Klienci lawirują więc pomiędzy rynkiem nowych mieszkań i dostępnymi lokalami na rynku wtórnym.
- Największe spadki cen na rynku wtórnym, w porównaniu do poprzedniego kwartału, widoczne są w Gdańsku i Krakowie. W pierwszym z tych miast ceny m kw. nabywanych lokali były niższe o 7,2 proc., a średnia cena w transakcjach wynosi 10 400 zł za mkw. Tylko nieznacznie taniej jest w Krakowie, gdzie spadki wyniosły średnio 5,2 proc., a mieszkania kupujemy w średniej cenie 10 309 zł za mkw. W kolejnych dwóch miastach, czyli w Warszawie i Poznaniu płacimy za mieszkania nieznacznie powyżej 1 proc. mniej niż przed kwartałem. Są jednak lokalizacje, gdzie mimo sytuacji na rynku odnotowujemy wzrosty. Są to Wrocław (+9 proc.) oraz Łódź (+9 proc.). Wrocław z ceną 9704 zł za mkw. powoli dobija do psychologicznej granicy 10 000 zł za mkw. - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Sytuacja na rynku mieszkań deweloperskich wygląda zupełnie inaczej. Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują, że we wszystkich analizowanych największych miastach w Polsce ceny mieszkań w porównaniu do ubiegłego kwartału wzrosły. Największe, bo aż prawie 7-procentowe podwyżki odnotowywane są we Wrocławiu, gdzie obecnie za m kw. trzeba zapłacić średnio 11 586 zł. Zauważalne zwyżki widoczne są w Łodzi (3,7 proc.), gdzie cena za kw. przekroczyła już 9000 zł.
Jak wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl jedynie w Warszawie niewielki kwartalny wzrost średniej ceny 1 m kw. może być zakwalifikowany jako przejaw rynkowej stabilizacji. - Na terenie stołecznego miasta w III kw. 2022 r. aż 84% nowych mieszkań miało pięciocyfrową ofertową cenę 1 m kw., a więc wynoszącą co najmniej 10 000 zł. Analogiczne wyniki dla pozostałych największych miast były następujące: Kraków - 80% mieszkań z ceną min. 10 000 zł/mkw., Łódź - 15%, Wrocław - 57%, Poznań - 38% i Gdańsk - 52%. Znaczące zmiany z poprzedniego kwartału dotyczyły między innymi Wrocławia, w którym kwartalny wzrost średniej ceny nowego metrażu wyniósł niemal 7%. To wynik przywołujący na myśl czasy niedawnego boomu - mówi Prajsnar.
