Decyzja o wzięciu kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania to ogromna odpowiedzialność dla całej rodziny. Podobnie jak w przypadku innych ważnych decyzji, również decyzję o wyborze oferty powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować. Które czynniki decydujące o atrakcyjności kredytu hipotecznego powinniśmy wziąć uwagę przede wszystkim? Sprawdźmy to.
Kredyt hipoteczny - marzenie o własnym domu w końcu może być rzeczywistością
Czy zdecydowaliśmy o tym, że tylko uzyskanie kredytu hipotecznego dzieli nas od realizacji najważniejszego marzenia w naszym życiu? Zdaniem wielu ekspertów kredyt hipoteczny to jedyny z produktów kredytowych, którego zaciąganie jest uzasadnione ekonomicznie. Po pierwsze jest to najtańszy pieniądz na rynku - oprocentowanie kredytu hipotecznego nawet po dynamicznym wzroście stóp procentowych wciąż pod względem konkurencyjności bije na głowę wszystkie inne produkty kredytowe. Po drugie własne mieszkanie czy dom to w końcu największy składnik naszego majątku, który prawdopodobnie z czasem jeszcze zyska na wartości.
I choć podekscytowanie związane z bliskością realizacji naszych planów jest z pewnością duże, nie możemy zapomnieć o odpowiedzialności, jaką jest kredyt zaciągnięty na kilkanaście, a być może nawet kilkadziesiąt lat. By decyzja o wyborze oferty była satysfakcjonująca przez cały okres trwania kredytu, warto przed przystąpieniem do wnioskowania wnikliwie porównać oferty różnych banków tak, by wybrać właśnie ten jeden, jedyny kredyt hipoteczny, który pod kątem wszystkich parametrów spełni nasze oczekiwania.
Porównanie kredytów hipotecznych - od czego zacząć?
W jaki sposób podejść do porównania kredytów hipotecznych? Informacje na stronach internetowych banków czy wizyty w placówkach wprawdzie dostarczą nam kompleksowych informacji o produktach hipotecznych, jednak jak z tego wszystkiego wyłuskać to, co dla nas najważniejsze?
No właśnie. Na samym początku powinniśmy ustalić, co tak naprawdę jest dla nas w kredycie hipotecznym najważniejsze. Czego oczekujemy po zewnętrznym finansowaniu? Relatywnie małej raty i długiego okresu spłaty? A może sporego miesięcznego zaangażowania, które pozwoli nam spłacić całość kredytu w kilka lat? Ile pieniędzy potrzebujemy? Na jaką ratę miesięczną nas stać? Jak wygląda nasza sytuacja finansowa? Czy planujemy w przyszłości nadpłacać kredyt? Czy bierzemy pod uwagę zmiany oprocentowania? Jak wpłyną one na naszą elastyczność w regulowaniu zmiennych rat? Bez takich informacji ciężko nam będzie porównać oferty banków. Każda z nich wyda nam się atrakcyjna, choć nie każda może być tak precyzyjnie dopasowana do naszych prywatnych potrzeb. Dlatego też warto zwrócić uwagę na kilka konkretnych informacji, które zawsze występują w ofertach kredytu hipotecznego. O czym mowa? Przekonajmy się razem.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - koszty związane z obsługą kredytu
Zacznijmy od najważniejszego czynnika, który dla zdecydowanej większości kredytobiorców jest kwestią kluczową w wyborze danej oferty kredytu hipotecznego. Mowa oczywiście o wszystkich kosztach, które wchodzą w skład kredytu.
Każdy bank, próbując zachęcić nas do skorzystania z oferty, chwali się niskim oprocentowaniem produktu. Ta atrakcyjna cyfra niestety nie zawsze ma odniesienie w rzeczywistości, która uwzględnia wszystkie poboczne koszty, składające się na finalną cenę kredytu. Jeśli więc na poważnie podchodzimy do kwestii porównania kredytów hipotecznych, najlepszym miernikiem będzie RRSO - rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która uwzględni nie tylko podstawowe odsetki, ale wszystkie inne koszty, jak prowizje, koszty ubezpieczenia, koszty związane z uruchomieniem kredytu i wiele innych małych, z pozoru drobnych opłat, które urastają jednak do rangi całkiem sporego wydatku. Zasada jest prosta - im mniejsze RRSO, tym mniej zapłacimy za kredyt, i to powinno być dla nas czynnikiem decydującym o wyborze banku.
Stała czy zmienna - jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego wybrać?
Dotychczas rynek kredytów hipotecznych w praktyce ograniczał nam pole wyboru rodzaju rat. Raty zmienne, uzależnione od stóp procentowych na przestrzeni okresu kredytowania mogą zmieniać się, malejąc w przypadku obniżenia stóp i rosnąc, gdy sytuacja gospodarcza wymaga podniesienia ich. Jesteśmy obecnie świadkami wysokich stóp procentowych, które w przypadku milionów kredytobiorców oznaczają jedno - wyższe koszty kredytu, przekładające się na wyższą miesięczną ratę.
Nie ulega jednak wątpliwości, że na rynku kredytowym w przeciągu najbliższych lat dojdzie do kilku zmian i klienci coraz częściej będą mogli skorzystać z oferty rat stałych przez cały okres kredytowania. Która opcja jest lepsza? Trudno powiedzieć - znamy sytuację gospodarczą teraz, jednak ciężko nam będzie prognozować, co będzie działo się za 5, 10, czy 25 lat. Dlatego coraz więcej ofert obejmuje wariant hybrydowy, w ramach którego pierwsze kilka lat to stała stopa oprocentowania. Po tym czasie forma kredytu przechodzi na opcję zmienną, w której rata uzależniona jest już od poziomu stóp procentowych.
Rata równa i malejąca - co lepsze?
Kolejny dylemat i czynnik, który wpłynie na wybór oferty kredytu hipotecznego to możliwość zawnioskowania o kredyt bazujący na ratach równych i malejących. Jaka jest różnica pomiędzy tymi dwoma opcjami? Rata równa to wybór zdecydowanej większości kredytobiorców, w ramach którego na początku największy udział w racie ma płatność odsetek. Z latami jednak ten udział się zmienia i kolejne raty w wyższym stopniu obsługują kapitał. Raty równe, oferowane także w ramach oferty dostępnej pod adresem https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/ to komfort związany z możliwością precyzyjnego zaplanowania budżetu.
Raty malejąca natomiast to wariant, w którym główny składnik rat to kapitał, podczas gdy odsetki spłacane są na bieżąco. W tym przypadku miesięczne zobowiązanie z tytułu raty na początku kredytowania będzie znacznie wyższe niż w przypadku rat równych. Zostanie to jednak wynagrodzone w dalszym czasie, gdy raty sukcesywnie będą spadać wraz z regulowaniem kapitału do spłaty.
Wymagany wkład własny
Wkład własny to istotny punkt planowania kredytu hipotecznego. Wkładem własnym nazywamy środki, stanowiące naszą własność, które mają stanowić część udziału w całej inwestycji. Bank, udzielając nam kredytu hipotecznego na budowę domu, zakup mieszkania lub remont generalny nie finansuje całości inwestycji. Reszta musi zostać sfinansowana z naszych środków, nazywanych właśnie wkładem własnym.
Na przestrzeni lat prawo uregulowało kwestię wkładów własnych i nieco zwiększyło ich poziom, obniżając tym samym ryzyko, które ponoszą banki, finansują 100% każdej inwestycji. Dzisiaj wkład własny to w zdecydowanej większości przypadków 20%. Oznacza to, że chcąc kupić mieszkanie za 300 tysięcy złotych, bank zgodzi się na udzielenie kredytu w wysokości 240 tysięcy, podczas gdy brakujące 60 tysięcy stanowi wkład własny. Warto, analizując oferty banków zweryfikować, jaki poziom wkładu własnego wymagają - to może pomóc nam wyeliminować oferty, w których własna inwestycja z oszczędności będzie zbyt duża w stosunku do tego, czym obecnie dysponujemy.
Okres kredytowania dostępny w ofercie banku
Jak długo chcemy spłacać kredyt hipoteczny? To niezwykle istotne pytanie, od którego w dużej mierze zależy, jaką miesięczną ratę będziemy ponosić. W dzisiejszych czasach banki oferują nam naprawdę długi okres kredytowania - nawet do 35 lat. Ta elastyczność to ogromna korzyść dzisiejszego rynku kredytów hipotecznych. Każdy kredytobiorca może dopasować okres kredytowania do swoich możliwości i potrzeb. Chcemy zapewnić sobie komfort związany z niską ratą kredytu? A zatem długi okres kredytowania to idealne rozwiązanie. A może zależy nam na tym, by kredyt był spłacony możliwie jak najszybciej? W tym przypadku warto postawić na krótki okres i większą wartość miesięcznej raty. Musimy jednak przy tym wszystkim pamiętać, że dłuższy okres kredytowania oznacza wyższe całkowite koszty kredytu.
W wielu przypadkach różnica ta może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Okres kredytowania należy zatem dobrać do naszych możliwości finansowych, uwzględniając zdolność kredytową i potencjalną możliwość nadpłaty kredytu.
Warunki wcześniejszej spłaty kredytu
Perspektywa wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego może nas skusić w każdym momencie trwania umowy. Dodatkowy zastrzyk gotówki to idealny powód na to, by nieco skrócić czas spłaty lub przyczynić się do zmniejszenia miesięcznej raty. Na szczęście każdy bank, który oferuje kredyt hipoteczny o zmiennej stopie oprocentowania, nie może pobierać opłat z tytułu nadpłaty, jeśli zobowiązanie jest już regulowane od co najmniej 3 lat.
W tym aspekcie panuje równość i każdy bank działa na tych samych zasadach. Inaczej jednak wygląda sytuacja, gdy nasz kredyt będzie zaciągany na bazie stałego oprocentowania, lub przez okres pierwszych 36 miesięcy spłaty. To czas, gdy bank może pobrać prowizję. I tu właśnie mamy pole do porównania różnych dostępnych na rynku opcji. Im mniejszą prowizję bank zaproponuje, tym lepiej i korzystniej dla nas. Jeśli więc planujemy już od samego początku sukcesywnie nadpłacać nasze zobowiązanie, dobrą praktyką będzie weryfikacja, czy i jak wysoką opłatę bank pobierze z tego tytułu.
Bank Handlowy w Warszawie. RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie banku. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,40% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 9,02%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6,93% oraz marża 2.09%. Całkowity koszt kredytu 609 299 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 608 680 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 8000zł), całkowita kwota do zapłaty 1 009 899 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 362 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.79% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.45%. Całkowity koszt kredytu 675 298 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 674 679 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 155 898 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 4 111 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.
Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.
