Nowelizacja prawa budowlanego, której zapisy zaczną obowiązywać od 19 września br., wprowadza istotne zmiany z punktu widzenia inwestorów planujących inwestycje, tych będących już w trakcie budowy, jak również tych, którzy etap realizacji inwestycji mają już dawno za sobą.
Nowe przepisy wprowadzone zostaną na podstawie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane – poinformowała firma doradcza PwC. Głównym zamierzeniem nowelizacji jest ułatwienie, uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a także zapewnienie większej stabilności prawa i rozstrzygnięć organów administracji.
Wśród najistotniejszych zmian znajdują się:
- Ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z art. 37b, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynie 5 lat. Zgodnie z art. 59h, nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna;
- Ułatwienie legalizacji samowoli budowlanej. Dotychczas dopuszczalność legalizacji samowoli budowlanej uzależniona była od jej zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, czyli tzw. decyzją WZ. Nowe przepisy znoszą taki wymóg w odniesieniu do inwestycji, których realizacja zakończyła się ponad 20 lat temu. W takiej sytuacji właściciel samowoli budowlanej może skorzystać z tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Właściciele budynków, których budowę zakończono przynajmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania oraz kwalifikujących się jako samowola budowlana, nie będą zobowiązani do wnoszenia opłaty legalizacyjnej.
- Części projektu budowlanego. Na podstawie nowych przepisów pojęcie projektu budowlanego ulegnie zmianie, który będzie składał się z trzech zasadniczych części:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu,
2) projektu architektoniczno-budowlanego oraz
3) projektu technicznego;
- zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Przez obszar ten będzie rozumiany natomiast teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, do którego mają zastosowanie ograniczenia w zabudowie tego terenu. Z definicji usunięto więc odwołanie do ograniczeń w zagospodarowaniu, a pozostawiono wyłącznie ograniczenia w zabudowie;
Przeniesienie pozwolenia na budowę. W ramach nowelizacji przepisów zostały uregulowane konsekwencje nabycia własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, w sytuacji gdy sprzedający jest dotychczasowym inwestorem.
Obecnie, w odniesieniu do przeniesienia pozwolenia na budowę, organ, który wydał pozwolenie jest obowiązany, za zgodą dotychczasowego inwestora, do przeniesienia pozwolenia na rzecz innego podmiotu, jeżeli dany podmiot:
1) przyjmie wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, oraz
2) złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
rozszerzenie zakresu robót, które można wykonać bez pozwolenia. M.in. zostanie zniesiony wymóg zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę m.in. w przypadku bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających, automatów przechowujących przesyłki lub automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie;
- Nowe kary pieniężne za nielegalne użytkowanie budynków - tzw. procedura „żółtej kartki”. Kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego będzie mogła zostać wymierzana wielokrotnie. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, iż obiekt budowlany (lub jego część) użytkowany jest z naruszeniem przepisów, inwestor zostanie odpowiednio pouczony wpisem w protokole kontroli, a w przypadku nieobecności inwestora lub właściciela, doręczonym pouczeniem na piśmie;
- Zmiany w zakresie uzyskiwania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.
Nowelizacja rozszerza również możliwości dopuszczenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Obecnie, uzyskanie odstępstwa możliwe jest to tylko przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, natomiast od dnia wejścia w życie omawianych przepisów możliwe będzie również uzyskanie odstępstwa w razie zmiany pozwolenia na budowę. Nowe przepisy wyraźnie wyłączają możliwość uzyskania zgody na odstępstwo w przypadku legalizacji samowoli budowlanej, rozwiązując istniejącą dotychczas rozbieżność orzecznictwa (za dopuszczalnością udzielenia odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych opowiadały się niektóre sądy administracyjne).
