Zmiany warunków technicznych w 2022 r. mogą podnieść koszty budowy mieszkań, a w efekcie ich ceny
Ceny mieszkań mogłyby być niższe, gdyby nie zbędne wymogi techniczne i prawne, które podwyższają koszty budowy. GetHome.pl przeanalizował pod tym kątem przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Ceny mieszkań zależą w największym stopniu od kosztów budowy, a to są nie tylko materiały budowlane i robocizna. Prawdopodobnie mało kto zwraca uwagę na to, jak duży wpływ mają również regulacje prawne, do stosowania których są zobligowani inwestorzy
Przypomina, że w 2021 r. warunki techniczne zmusiły inwestorów do budowania domów spełniających dużo bardziej rygorystyczne normy energetyczne. W praktyce oznacza to wyższe wydatki na niektóre wyroby, np. „cieplejsze” okna i drzwi oraz na urządzenia ograniczające zużycie energii czy wytwarzające energię odnawialną.
Akurat taka zmiana ma sens, bo wyższe koszty budowy zwrócą się dzięki oszczędnościom w zużyciu drożejącej energii
Zauważa, że wątpliwości mogą natomiast wzbudzać przygotowywane właśnie przez resort rozwoju i technologii zmiany w warunkach technicznych, które dotyczą kwestii nasłonecznienia mieszkań oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych
Rzecz jasna przepisy dotyczące nasłonecznienia są bardzo potrzebne, bo zakazują budowania mieszkań, w których przez cały dzień panowałby półmrok
Równocześnie wyjaśnia, że warunki techniczne zawierają konkretne wymagania dotyczące czasu nasłonecznienia mieszkań. Problem w tym, że w gęstej zabudowie śródmiejskiej nie jest łatwo spełnić te wymogi. Dlatego nie obejmują one mieszkań jednopokojowych. W pewnym sensie wymusza to na deweloperach budowanie kawalarek. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w miastach, w których ceny mieszkań są najwyższe, deweloperzy sprzedali w tym roku więcej kawalerek niż dostarczyli ich na rynek. Oferta mocno się więc skurczyła, a ceny są średnio najwyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Zgodnie z warunkami technicznymi mieszkanie musi mieć co najmniej 25 m kw. Mikroapartamenty mają mniejszą powierzchnię, zwykle kilkanaście m kw. Dlatego formalnie są lokalami użytkowymi, choć w ogłoszeniach często widnieją jako mieszkalne. Ich ceny w przeliczeniu na m kw. mogą wręcz szokować przeciętnego Kowalskiego. Np. jeden z deweloperów oferuje w ścisłym centrum Wrocławia „apartamenty hotelowe” o powierzchni od 12 do 45 m kw. po 18,7 tys.- 33,3 tys. zł za metr.
Jednak podrożeć mogą nie tylko kawalerki. Urzędnicy zaproponowali w projekcie zmianę w warunkach technicznych, która może podwyższyć koszty budowy garaży podziemnych, co przełoży się nie tylko na cenę miejsca postojowego, ale też cenę mieszkań.
Marek Wielgo wyjaśnia, że warunki techniczne określają np. szerokość i długość miejsc postojowych. Ich minimalną lub maksymalną liczbę określa zaś plan zagospodarowania przestrzennego lub – jeśli działka nie jest objęta takim planem – decyzja o warunkach zabudowy. Na jej podstawie deweloper uzyskuje pozwolenie na budowę budynku lub osiedla. W zależności od lokalizacji limit może wynosić np. 1, 1,5 lub nawet 2 miejsca postojowe na każdy lokal. Czyli w przypadku budynku ze 100 mieszkaniami, deweloper musi zapewnić mieszkańcom np. 100, 150 lub 200 miejsc parkingowych.
Niektórzy deweloperzy starają się minimalizować koszty oferując tzw. miejsca rodzinne dla dwóch aut – jedno za drugim lub specjalne platformy, które umożliwiają parkowanie jednego nad drugim. Z pewnością nie jest to rozwiązanie komfortowe dla mieszkanców. Z drugiej strony, płacą oni za tego typu miejsca parkingowe dużo mniej (np. 65 tys. zł), niż gdyby kupili dwa z dostępem do drogi manewrowej (po 50 tys. zł każde). Co ważne, jak zapewnia dyrektor generalny i główny ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki, deweloperzy mogą dzięki temu spełnić wyśrubowany przez urzedników limit miejsc parkingowych, a w efekcie budować mniejsze garaże.
Wygląda na to, że resort rozwoju i technologii chce to w przyszłym roku zmienić, bo poprawka w projekcie nowelizacji warunków technicznych wprowadzi wymóg budowy stanowisk postojowych w garażu z zapewnionym bezpośrednim dostępem do drogi manewrowej (dojazdu).
Oczywiście przepisy nie zabronią budowy miejsc rodzinnych. Tyle, że wygospodarowane np. dzięki platformom miejsca postojowe nie będą wliczane do ogólnego bilansu. Może to oznaczać konieczność budowy np. dodatkowej kondygnacji w garażu podziemnym
Podkreśla, że szczególnie w największych miastach, deweloperzy budują garaże podziemne ze względu na niewielką powierzchnię działek oraz bardzo wysokie ceny gruntu. Problem w tym, że takie garaże bardzo podnoszą koszt budowy. W Polskim Związku Firm Deweloperskich twierdzą, że nie pokrywają ich niemałe przecież wpłaty kupujących za miejsca parkingowe. Różnica jest więc wliczana w cenę mieszkań, co oznacza, że są one po prostu droższe.
Można powiedzieć, że Ci, którzy nie mają samochodu, dotują zmotoryzowanych sąsiadów
