Za niecały rok chętni będą mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Skończy się okres, w którym by kupić nieruchomość, trzeba było zgromadzić odpowiednie środki.
Jak na rynek mieszkaniowy wpłynęło osiem lat Rekomendacji S? To na pewno okres prosperity dla branży, ale i czas wykluczenia dla dużej grupy społeczeństwa.
Wkład własny to nic innego, jak konieczność posiadania odpowiednich środków, by móc ubiegać się o kredyt hipoteczny. Wymóg jest jednym z kilku zmian i zasad w zakresie ekspozycji zabezpieczeń hipotecznych, jakie wprowadziła tzw. Rekomendacja S.
Za dokument odpowiada Komisja Nadzoru Finansowego, a jego treść nie tylko wprowadza wymagany wkład własny, ale również określa sposób udzielania kredytów walutowych, ogranicza maksymalną długość okresu kredytowania itp. Pierwszy raz rekomendacja została opublikowana w 2006 r., ale dopiero w 2013 została zmieniona w ramach przeciwdziałania globalnemu kryzysowi gospodarczemu.
Rekomendacja S wprowadziła wymóg posiadania wkładu własnego w wysokości 5% w 2014 r. i była zwiększana o kolejne 5% rokrocznie, aż do osiągnięcia zakładanego poziomu 20% w 2017. Od tego momentu aż do 2022 r., by otrzymać kredyt hipoteczny należy udowodnić posiadanie 20-procentowego wkładu własnego.
Oczywiście, nie musi to być gotówka. Mogą to być oszczędności z książeczki mieszkaniowej, inna nieruchomości czy działka. Część banków dopuszcza również możliwość zaciągnięcia kredytu osobom posiadającym tylko 10% wkładu własnego, a brakującą część ubezpiecza. Kredyt jest jednak wówczas droższy.
Założeniem wkładu własnego miało być ubezpieczenie sektora bankowego przed załamaniem, wskutek udzielania kredytów hipotecznych osobom, które nie były w stanie ich spłacić. Przed 2013 rokiem, w niektórych bankach można było zaciągnąć zobowiązanie na 130 procent wartości nieruchomości.
- Lata 2004-2008 były okresem niczym nieograniczonego boomu na rynku mieszkaniowym i kredytowym. Zadłużanie się na 130% (szczególnie w obcej walucie) do dziś odbija się niektórym czkawką, nic więc dziwnego, że KNF postanowiła w końcu takie działania ukrócić i wypuściła serię rekomendacji, które m.in. wypędziła z rynku kredyty w walutach obcych oraz zadłużanie się bez wkładu własnego - tłumaczy Marcin Krasoń, analityk serwisu Obido.pl.
Tymczasem ceny mieszkań od 2017 r. urosły o średnio 30%. Z roku na rok oddawanych jest coraz więcej lokali, a rekordem była liczba 220 tys. mieszkań rok temu. Tymczasem rośnie również Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Jak donosi Biuro Informacji Kredytowej, w listopadzie indeks ten wyniósł 19,1 procent. To oznacza, że w październiku 2021 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 19,1% w porównaniu z październikiem 2020 r. Gołym okiem widać, że mimo ograniczeń nałożonych w Rekomendacji S, Polacy nadal kupują nieruchomości.
Niestety, ogromne zainteresowanie zakupem mieszkania przełożyło się na duży wzrost cen, a co za tym idzie, również wzrost wymaganego wkładu własnego. Nierzadko w dużych miastach wynosi on ponad 100 tys. zł w przypadku mieszkań powyżej pół miliona. Część gospodarstw domowych w obliczu takich kwot jest zupełnie wykluczona z możliwości zakupu własnego mieszkania.
Bardzo często dochodzi do paradoksu, w którym para (bądź singielka/singiel) wynajmują mieszkanie za wyższą kwotę, niż by wyniosła rata kredytu. W tej grupie społecznej w ostatnich latach rósł społeczny opór przed wkładem własnym. Ale to nie jedyny powód. Wszystkie badania mówią jasno, by młodzi ludzie zakładali rodziny muszą mieć dostęp do mieszkań oraz stabilnej i bezpiecznej pracy. Wkład własny jest zupełnym zaprzeczeniem tego twierdzenia. Nawet jeżeli młodzi ludzie dobrze zarabiają, to mieszkanie kupią dopiero po odłożeniu wkładu własnego - gdy młodzi już nie będą.
Być może to właśnie te powody frustracji młodego pokolenia dostrzegł obecny rząd kierowany przez Prawo i Sprawiedliwość i zapowiedział liczne ułatwienia w dostępie do własnego M, czyli kredyt bez wkładu własnego oraz możliwość budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia. Nie da się ukryć, że kredyt bez wkładu własnego będzie rozwiązaniem droższym, ale większa liczba nabywców otrzyma w końcu możliwość zdobycia własnego, upragnionego M. Niemal pewne jest jeszcze większe zwiększenie popytu niż ma to miejsce w tym momencie, co wpłynie także na ceny.
- Gwarancja zamiast wkładu własnego ma umożliwić zakup mieszkania tym, którzy nie mają gotówki. Tylko że to kolejny krok mający stymulować popyt, a nie podaż. Każde rozwiązanie, które daje ludziom gotówkę lub ułatwia im zakup mieszkania od tej strony (wkład własny etc.) sprawia, że więcej ludzi stać na mieszkanie. Należy sobie jednak zdawać sprawę, że zwiększony popyt na mieszkania, to wyższe ceny - wyjaśnia Krasoń.
- Gwarancje zamiast wkładu własnego pomogą tym, którzy mają zdolność kredytową, ale co z osobami, które jej nie mają? Co z brakami w zasobach mieszkań socjalnych i komunalnych? Tych problemów niestety nowe zasady nie rozwiązują, a są one nie mniej istotne niż brak możliwości zakupu mieszkania bez wkładu własnego - podsumowuje ekspert.
