Ceny mieszkań nie rosną już tak szybko. Jednak droga kredytowa do własnego M jest trudna
Ceny mieszkań przestały rosnąć w tak zawrotnym tempie jak to było w ostatnich kilku latach. Dowodzi tego najnowszy raport cen przygotowywany przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, który potwierdza kolejny miesiąc stabilizacji stawek ofertowych na krajowym rynku mieszkaniowym. Powodem jest nie tylko kryzys, ale i polityka banków, które na zakup nieruchomości z pomocą kredytu wymagają dziś znacznie więcej gotówki niż przed rokiem. A to przeszkoda nie do przeskoczenia dla wielu młodych.
Z raportu portalu RynekPierwotny.pl wynika, że największą korektę zanotowano w stolicy, gdzie kupujący mogli zaoszczędzić już nawet kilkanaście tysięcy złotych.
- Koniec czerwca br. wskazuje już nie tylko na przechodzenie rynku do stanu stabilizacji, jak wyglądało to przed miesiącem, ale komunikuje pierwszy bardzo wyraźny sygnał korekcyjny. Chodzi oczywiście o silny spadek cen ofertowych równolegle na obu głównych rynkach nieruchomości kraju - Warszawy i Krakowa o odpowiednio 2,9 i 1,8 proc.
Fakt ten praktycznie przesądza o zainicjowaniu tendencji spadkowej stawek ofertowych na rodzimym pierwotnym rynku mieszkaniowym. Z pozostałych lokalizacji w dwóch przypadkach ceny się ustabilizowały (Wrocław, Poznań), w dwóch zaś wzrosły (Gdańsk, Łódź)
Wg portalu na warszawskim rynku mieszkaniowym średnia cena za mkw. spadła o ponad 300 zł miesiąc do miesiąca i ustabilizowała się na poziomie ok. 10 225 zł.
W porównaniu do symbolicznego spadku, który odnotowaliśmy w maju, obecna zmiana mogła być już odczuwalna dla osób, które nosiły się z zamiarem zakupu mieszkania. Jeśli planowaliśmy np. zakup 50 mkw. „M” to średnio w porównaniu do maja, udało nam się w czerwcu zaoszczędzić nawet ok. 15000 zł. Warto również odnotować w perspektywie mijającego kwartału, że w czerwcu w stolicy wprowadzono największą ilość nowych nieruchomości – aż 1933 oferty
Wg nich warto odnotować także spadki średnich wartości metraży mieszkań, które sprzedają deweloperzy. Można je było zauważyć w szczególności w stolicy (- 0,6 mkw.) i Wrocławiu (- 0,7 mkw.), co może stać w sprzeczności z medialnymi doniesieniami dotyczącymi ogromnego zainteresowania Polaków większymi metrażami w ostatnim czasie. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments uważa, że jedną z przyczyn spadku cen może być polityka banków.
Ponad 90 tysięcy złotych – nawet tyle gotówki potrzebujemy, aby kupić na kredyt i wykończyć dziś kawalerkę od dewelopera. To o ponad 50% więcej niż przed rokiem
Winny jest przede wszystkim wzrost wymagań odnośnie wkładu własnego, czyli tej części ceny mieszkania, którą musimy pokryć z własnej kieszeni, aby bank dał nam kredyt. Wymagania te wzrosły z powszechnie stosowanych jeszcze kilka miesięcy temu 10% ceny mieszkania do 20% obecnie. Szczególnie dotknęło to osób młodych, które ponadto częściej pracują na umowach śmieciowych. Niestety tych źródeł dochodów banki dziś co do zasady nie akceptują
Na tym niestety nie koniec przykrych niespodzianek.
Ktoś kto chciałby obecnie kupić i wykończyć mieszkanie musi się też przygotować na to, że więcej pieniędzy zostawi w kasach sklepów budowlanych i kieszeniach pracowników ekip remontowych. Bazując na wyliczeniach portalu kalkulatory budowlane, można pokusić się bowiem o szacunki, że wykończenie 30-metrowego mieszkania w popularnym standardzie przy wykorzystaniu materiałów z niższej półki i bez uwzględniania ceny mebli kosztować może dziś około 35 tys. złotych. To nawet o kilkanaście procent więcej niż przed rokiem. Wtedy na ten cel należałoby zarezerwować około 30 tysięcy
Jego zdaniem, ze względu na wzrost cen mieszkań trochę więcej wydamy też na usługi notariusza, pośrednika czy prowizję za udzielenie kredytu.
Przeważnie mamy bowiem tu do czynienia z opłatami zależnymi od ceny nieruchomości. Swoich stawek nie zmieniły tylko sądy. W sumie więc można oszacować, że koszty transakcyjne wzrosły, w rozważanym przypadku kawalerki od dewelopera, z 7,1 tys. zł w 2019 roku do 7,5 tys. zł obecnie
Mimo to, jak wynika z danych BIK, w lipcu br. popyt na mieszkaniowe kredyty był prawie tak wysoki jak w analogicznym okresie przed rokiem.
- Na takie kredyty mogą jednak liczyć tylko klienci najmniej ryzykowni z punktu widzenia banków, a więc tacy posiadający umowę o pracę, przyzwoite dochody i wysoki wkład własny (najlepiej co najmniej 20-30%). Niewielkim pocieszeniem może być tu deklarowane przez banki złagodzenie kryteriów polityki kredytowej
Te płyną jednak głównie z ankiet przeprowadzonych przez NBP. Natomiast rynek nadal jest mniej przyjazny dla kredytobiorcy niż przed wybuchem pandemii.
