Resort rozwoju i technologii cały czas analizuje problem pustostanów. Zainteresował się też kwestię tzw. flippingu, czyli nabywania mieszkań w celu ich szybkiej sprzedaży po wyższej cenie.
Eksperci od dawna ostrzegają, że na rynku mieszkaniowym w Polsce pojawiła się bardzo niekorzystna dla kupujących i najemców tendencja widoczna już wyraźnie w Niemczech. Inwestorzy, w tym bardzo poważni - jak choćby dysponujące ogromnymi środkami fundusze inwestycyjne - wykupują całe osiedla widząc w tym szansę na duże zyski. Prowadzi to do wzrostu cen zarówno na rynku sprzedaży mieszkań jak i na rynku najmu. W takich miastach jak Warszawa, gdzie cena za metr kwadratowy dawno przekroczyła już 10 tys. zł, to zjawisko jest najbardziej widoczne. Ale w i w mniejszych miastach wywołuje to zamęt na rynku, bo mieszkania stoją puste czekając na jeszcze wyższe ceny, a tym samym ich podaż jest ograniczona. - Wiemy, że pojawia się na rynku problem pustostanów. Nie możemy dopuścić do tego, żeby był to masowy problem, by nowe mieszkania stały puste i oczekiwały na wzrost wartości, zamiast być wynajmowane - stwierdził wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński. - Ważne, by mieszkania, które są budowane na polskim rynku, trafiały do polskich rodzin i by polskie rodziny mogły w tych mieszkaniach mieszkać - podkreślił. Resort rozwoju od pewnego czasu monitoruje sytuację dotyczącą pustostanów i analizuje różne rozwiązania. "W zakresie swojej właściwości potwierdzamy, że dostrzegamy problem tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane. Analizujemy też kwestię tzw. flippingu, czyli nabywania mieszkań w celu ich szybkiej sprzedaży po wyższej cenie" - poinformowało MRiT.
Niestety, na razie nie ma żadnych rozwiązań, które zablokowałyby taki proceder. Prowadzi on do katastrofalnych skutków, co pokazuje przykład Berlina. Berlińczycy, podobnie jak mieszkańcy wielu innych wielkich miast, przerażeni są szalejącymi cenami mieszkań i najmu. Dlatego też wspólnie z wyborami do niemieckiego parlamentu zostało przeprowadzone w Berlinie referendum ws. wywłaszczenia funduszy, które są właścicielami mieszkań. Aż 56,4 proc. głosujących opowiedziało się za tym rozwiązaniem. Sprawa ta jest szokująca nie tylko dla Niemców, ale i całej Europy, gdzie prawo własności wydaje się święte. Jednak eksperci krytykują niemieckie samorządy za bezmyślną, opartą na liberalnych zasadach politykę mieszkaniową. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments podkreśla, że przez ostatnie lata ceny mieszkań i czynsze najmu rosły w stolicy naszych zachodnich sąsiadów 4 razy szybciej niż wynagrodzenia ludności. - Wcześniej Niemcy pozwolili na szeroki dopływ kapitału inwestycyjnego na rynek mieszkaniowy. Największe fundusze posiadające mieszkania w Berlinie przez lata gromadziły portfel mieszkań m.in. kupując je od władz lokalnych lub skupując inne podmioty - przypomina Turek. - Napływ kapitału inwestycyjnego skutkował wzrostem cen mieszkań. To powodowało, że coraz mniej osób było sobie w stanie pozwolić na zakup nieruchomości, ale przecież musieli gdzieś mieszkać. W naturalny sposób grupa ta zasilała więc grono najemców. Skoro chętnych na najem było coraz więcej, a mieszkań w tym tempie nie przybywało, to prowadziło to do wzrostu czynszów - wyjaśnia. Samorząd zaproponował wprowadzenie kontroli czynszów, ale niemiecki odpowiednik naszego Trybunału Konstytucyjnego cofnął te regulacje - w ramach obrony wolnego rynku. Zdaniem Turka z podobnym problemem mierzyć mogą się też Polacy. - Już dziś co i rusz dowiadujemy się o spektakularnych transakcjach zawieranych pomiędzy deweloperami i najczęściej zagranicznymi funduszami inwestycyjnymi. W ich efekcie w ręce funduszy wpadają całe budynki, osiedla, a nawet całe firmy deweloperskie. To powoduje, że oferta mieszkań na sprzedaż topnieje. Przy stałym i bardzo wysokim popycie konsekwencją są rosnące ceny - mówi ekspert. Niezadowolenie społeczne zaś narasta. Pytanie, czy w Warszawie i innych polskich miastach skończy się na referendach i propozycji wywłaszczenia, czy manifestacjach pod hasłem - wasze kamienice, nasze ulice.
W Berlinie mieszkańcy chcą wywłaszczyć właścicieli 245 tys. mieszkań. Berliński Senat został zobowiązany do „zainicjowania wszelkich środków”, niezbędnych do przeniesienia nieruchomości na własność komunalną i sporządzenia w tym celu projektu ustawy. Jak informuje portal RBB24 sprawa dotyczy kilkunastu firm z branży nieruchomości, w tym tak dużych jak Deutsche Wohnen SE, posiadające blisko 100 tys. mieszkań w Berlinie, czy Vonovia SE. „Nie będziemy akceptować strategii opóźniania czy unikania naszej sprawy. Zlekceważenie wyniku referendum byłoby politycznym skandalem. Nie poddamy się, dopóki nie zostanie wprowadzona komunalizacja firm mieszkaniowych” – podkreślają organizatorzy referendum. - Najpierw dopuszczenie funduszy inwestycyjnych do rynku mieszkaniowego, a teraz jeszcze pomysł, aby znacjonalizować wcześniej sprzedane im mieszkania. Efekt obu działań w końcu będzie taki sam – mieszkania w Berlinie będą droższe i trudniej dostępne - uważa Bartosz Turek. Gra toczy się o około 15% wszystkich nieruchomości znajdujących się w stolicy Niemiec. - Niby niewiele, ale dominuje opinia, że to właśnie fundusze inwestycyjne wyznaczają trendy na tamtejszym rynku. Jest to o tyle uzasadnione, że dane firmy Guthmann sugerują, że w Berlinie przez lata zakupy portfelowe mieszkań dominowały w ogólnej liczbie sprzedanych nieruchomości. To znaczy, że inwestorzy częściej kupowali tam mieszkania niż Berlińczycy nabywali na własne potrzeby. Jeśli dodamy do tego fakt, że przez ostatnie lata ceny mieszkań i czynsze najmu rosły w stolicy naszych zachodnich sąsiadów szybciej niż wynagrodzenia ludności, to mamy obraz sytuacji, której na pewno nie chcielibyśmy powtarzać nad Wisłą. Przykład? Dane Guthmann dowodzą, że średnia cena za metr jeszcze w 2011 roku wynosiła 1700 euro, a dziś jest to już ponad 5000 euro. Za to w latach 2008-18 czynsze ofertowe najmu rosły w Berlinie 4 razy szybciej niż wynagrodzenia ludności - wylicza Turek. Berlin w 2004 roku sprzedał spółkę GSW (65 tys. mieszkań). 9 lat później te mieszkania zasiliły zasób należący do Deutsche Wohnen i stanowią dziś ponad połowę lokali zarządzanych przez tę największą tego typu firmę działającą w stolicy Niemiec.
Najem za Odrą jest bardzo popularny, korzysta z niego 54,3 proc. niemieckich obywateli. Problem w tym, że większość wybiera go z konieczności - po prostu nie stać ich na zakup mieszkania. Podobna sytuacja zaczyna się już kształtować w Warszawie, a także miastach akademickich - jak Kraków czy Wrocław. Tymczasem Polacy są bardzo przywiązania do własności, cenią własny kąt. Rząd musi się więc zastanowić, jak zapobiec spekulacji na rynku mieszkaniowym i szybko wprowadzić mechanizmy, które zapobiegną podbijaniu cen. Przykładem może być Austria, gdzie uznano, że mieszkanie to nie tylko towar, ale dobro niezbędne każdemu. W Austrii, zwłaszcza w aglomeracjach, w ostatnich paru latach szybko rozwija się więc budownictwo socjalne. W kraju liczącym niespełna dziewięć milionów obywateli 900.000 mieszkań należy właśnie do tego sektora, dotowanego przez państwo i gminy. Mieszkania socjalne stanowią aż jedną czwartą wszystkich zasobów mieszkaniowych. Jest to jednocześnie 60 proc. mieszkań wynajmowanych. Pod względem udziału mieszkań socjalnych w całym sektorze mieszkań na wynajem, Austria plasuje się w Unii Europejskiej na drugim miejscu.
Jeszcze całkiem niedawno niedobór mieszkań w Polsce był bardzo wysoki - w 2011 r. na 1000 mieszkańców przypadało 351,5 mieszkań, a w UE średnio – 466. Plasowało nas to nas na przedostatnim miejscu wśród krajów UE – za Maltą i przed ostatnią w tym rankingu, Słowenią. Co więcej, w latach 1990–2006, realizowana w skali roku liczba nowych mieszkań (na 1000 mieszkańców) plasowała nas na jednym z ostatnich miejsc w Europie (2,6 mieszkań na 1000 mieszkańców; średnio w Europie – ok. 5 mieszkań na 1000 mieszkańców). Pewna zmiana nastąpiła w latach 2008–2010, kiedy to liczba budowanych mieszkań dynamicznie wrosła plasując nas na 5 miejscu w EU, a wyraźna dopiero po 2015 r., kiedy to na skutek nowych regulacji i wzrostu zamożności społeczeństwa zaczęliśmy budować prawie tyle, ile w rekordowych latach epoki gierkowskiej. - Obraz psuje jednak spekulacja gruntami w miastach, gdzie lobby deweloperskie dominuje nie dając szans budownictwu społecznemu i socjalnemu, a także nowe niepokojące zjawisko jakim jest pojawienie się kapitału spekulacyjnego na rynku obrotu mieszkaniami - uważa Adrian Ostrowski, analityk mieszkaniowy.
