[NASZ WYWIAD] Bujak: Obecnie odżywający popyt na kupno mieszkań zderza się z ich osłabioną podażą

Gdyby kwestionowanie stawki WIBOR w umowach kredytowych miało powszechny wymiar, to faktycznie zlikwidowałoby to bankowość w naszym kraju, w obecnym kształcie. Przede wszystkim bardzo szybko doprowadziłoby to do eliminacji z rynku kredytów mieszkaniowych, bo dla banków udzielanie tego rodzaju kredytów wiązałoby się ze zbyt dużym ryzykiem prawnym. Mogłoby więc dojść do takiej sytuacji, że bardzo duże straty z tytułu kwestionowania tego rodzaju kredytów całkowicie sparaliżowałoby funkcjonowanie praktycznie całego sektora bankowego w Polsce. Z Piotrem Bujakiem, głównym ekonomistą PKO Banku Polskiego, rozmawia Maciej Pawlak

W II kwartale br. wzrosty cen mieszkań sięgały 5 proc. - poinformował Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Czy w nadchodzących kwartałach mieszkania mogą drożeć jeszcze bardziej?
Jest taka możliwość. W kierunku większej dynamiki wzrostu cen mieszkań będzie oddziaływać zaległy popyt fundamentalny związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, który pozostaje wciąż w dużym stopniu niezaspokojony. Wobec tego ten istniejący jest obecnie wspierany rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2%”. Przeważnie młodzi ludzie, ci którzy kupują pierwsze mieszkanie, mogą dzięki temu nawet już teraz, w środowisku wciąż wysokich stóp procentowych, myśleć o zakupie mieszkania na kredyt. Przejawia się to poprzez dużą skalę ożywienia kredytowego i mocnym przyroście liczby i wartości wnioskowanych kredytów. A w perspektywie kolejnych miesięcy, już przed końcem obecnego roku popyt na mieszkania, z wykorzystaniem kredytu, będzie wspierany przez oczekiwany spadek stóp procentowych NBP. Do tego należy dodać dobrą i stabilną sytuację na rynku pracy, mimo trwającego spowolnienia gospodarki. Nie obserwujemy na nim wzrostu bezrobocia.

Jakie to powoduje reperkusje?
Wzrost płac utrzymuje się na wysokim, dwucyfrowym poziomie, co pozytywnie wpływa zarówno na nastroje gospodarstw domowych, jak i na ich skłonność do dokonywania ważnych zakupów, takich, jak nabywanie mieszkania, a także bezpośrednio pozytywnie wpływa na zdolność kredytową. I te wszystkie elementy od strony popytowej działają w kierunku wzrostu cen mieszkań. Natomiast dodatkowo trzeba pamiętać o tym, że w tym roku trzeba się spodziewać rekordowej liczby mieszkań oddanych do użytku, które praktycznie w całości są już sprzedane. Ale nowych projektów mieszkaniowych brakuje. Bowiem deweloperzy mocno ograniczyli liczbę nowych inwestycji w poprzednim roku, kiedy trwało załamanie rynku, zwłaszcza kredytowego, co osłabiało popyt na mieszkania. Zaś obecnie odżywający popyt zderza się z osłabioną podażą. To dość wyraźnie sugeruje, że ceny mieszkań będą podążać w górę. Nie wiadomo jednak, w jakiej skali.

Zysk netto sektora bankowego w okresie styczeń-czerwiec 2023 roku wyniósł 15,63 mld zł, co oznacza wzrost rok do roku o 49 proc. - poinformował NBP. W jakiej mierze odpowiada za ten stan rzeczy inflacja, a w jakiej efektywność funkcjonowania samych banków?
Efektywność banków w Polsce mierzona relacją kosztów do dochodów zawsze była dość wysoka. Choć jednocześnie banki w naszym kraju gospodarują dość oszczędnie, np. w porównaniu z bankami niemieckimi, w których ten wskaźnik wynosi 80-90 proc. W Polsce zaś na ogół w granicach 40 proc., a w niektórych bankach - 30 proc, zaś w okresach słabszych, niższych zysków, wskaźnik kosztów do dochodów pozostawał na relatywnie niższym niż w bankach zachodnioeuropejskim poziomie. Natomiast podwyższony poziom stóp procentowych pozytywnie wpływa na marże odsetkowe banków i na ich dochody odsetkowe. Trzeba jednak przy tym wszystkim pamiętać o tym, że wyniki banków wcale nie są rekordowe, ale nadal pozostają relatywnie słabe na tle historycznych wyników, zwłaszcza, jeśli odnieść nominalną wielkość zysku banków do kapitału zaangażowanego w działalność bankową. Zaś kapitału potrzeba coraz więcej ze względu na rozmaite wymogi regulacyjne, różne rodzaje ryzyka, z którym banki musza się mierzyć. Muszą one przede wszystkim zagwarantować bezpieczeństwo wkładów klientów oraz swojego funkcjonowania, w trosce o środki powierzane im przez deponentów. W rezultacie, w relacji do kapitałów, zyski banków w Polsce są bardzo niskie. Jest to wciąż średnio, w skali sektora, poziom jednocyfrowy.

Co to oznacza?
Że bankowość jest jedną z najmniej rentownych branż polskiej gospodarki.

Zdaniem prezesa Banku Pekao SA, Leszka Skiby wyrażonym w wywiadzie dla Business Insidera, „podważanie stawki WIBOR dotyczyłoby nie tylko umów kredytowych, ale także obligacji korporacyjnych i skarbowych czy umów podpisywanych między firmami. (…)Straty banków na hipotekach frankowych są równe wartości tych kredytów. Hipotek złotowych jest dużo więcej, więc żaden bank nie przetrwałby takiego uderzenia. Gdyby do tego doszło, to byłoby jak wybuch bomby atomowej, mielibyśmy do czynienia z bankructwem sektora bankowego. To zmiotłoby polski rynek finansowy”.  Czy realnie istnieje takie niebezpieczeństwo?
Gdyby to kwestionowanie stawki WIBOR w umowach kredytowych miało powszechny wymiar, to faktycznie zlikwidowałoby to bankowość w naszym kraju, w obecnym kształcie. Przede wszystkim bardzo szybko doprowadziłoby to do eliminacji z rynku kredytów mieszkaniowych, bo dla banków udzielanie tego rodzaju kredytów wiązałoby się ze zbyt dużym ryzykiem prawnym. Mogłoby więc dojść do takiej sytuacji, że bardzo duże straty z tytułu kwestionowania tego rodzaju kredytów całkowicie sparaliżowałoby funkcjonowanie praktycznie całego sektora bankowego w Polsce. Bo o ile kredyty bankowe były udzielane przez niektóre banki, to kredyty złotowe - przez wszystkie średnie i duże banki w naszym kraju. A zatem byłby to bardzo poważny wstrząs, o poważnych implikacjach dla całej gospodarki.

W nadchodzącym tygodniu można spodziewać się podwyżek cen paliw na stacjach benzynowych, w ślad za zwyżkami na rynku hurtowym - prognozują analitycy e-petrol. Jak ta sytuacja wpłynie na dalsze zmniejszanie się inflacji?
Inflacja jednak nie przestanie spadać. Bo istnieją inne czynniki, w tym ceny żywności, czy efekty tzw. niskiej bazy, które będą obniżać ogólny wskaźnik inflacji. Natomiast tempo tego spadku może osłabnąć. Jego skala może okazać się mniejsza od wcześniejszych oczekiwań. I może się przy tym okazać, że nie uda się osiągną już w sierpniu jednocyfrowego poziomu inflacji. Wobec tego, w takim przypadku, w świetle wcześniejszych deklaracji członków Rady Polityki Pieniężnej NBP, oddali się moment wprowadzenia pierwszych obniżek stóp procentowych.

Moment ten w takim wypadku mocno przesunąłby się w czasie?
Nasz bazowy scenariusz zakłada, że do końca br. nastąpią trzy comiesięczne obniżki stóp po 0,25 pkt. procentowych - począwszy od października. Natomiast nie możemy zapominać o innym scenariuszu: jeśli się okaże, że w sierpniu inflacja będzie jednocyfrowa, wówczas obniżki stóp zaczną się już we wrześniu. Ale wtedy, naszym zdaniem, nadal RPP obniżałaby stopy trzykrotnie do końca br. po 0,25 pkt proc. Zaś kolejne obniżki następowałyby dopiero w trakcie przyszłego roku.