Mimo kryzysu związanego z kryzysem nieruchomości cieszyły się w ubiegłym roku dużym zainteresowaniem inwestorów. Pandemia nakręciła też sprzedaż działek, szczególnie budowlanych. Mocno w górę idą też ceny gruntów ornych - przeciętnie za hektar trzeba zapłacić już 42,7 tys. zł. Powodem tych wzrostów jest to, że nieruchomości traktowane są jak dobra lokata, dająca obecnie znacznie wyższe zyski niż lokaty bankowe, obligacje skarbu państwa czy nawet obligacje korporacyjne. Dlatego też mieszkania zdrożały w ubr. o prawie 6 proc., a według ekspertów nadal będą rosły.
- Popyt na grunty inwestycyjne wciąż jest bardzo duży. Działki poszukiwane są głównie pod inwestycje magazynowe, mieszkaniowe oraz nieduże projekty handlowe typu retail park - informuje Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest. - Atrakcyjnymi parcelami na terenie największych miast nadal zainteresowani są deweloperzy mieszkaniowi, w tym również firmy z rozbudowanymi bankami ziemi. Pojawiają się też zapytania od funduszy inwestycyjnych, głównie z Dalekiego Wschodu i Południowej Afryki - dodaje.
Rynkowi nieruchomości lockdown raczej pomógł niż zaszkodził. Przymusowa izolacja oraz dystans społeczny sprawiły bowiem, że zdecydowaną część swojego czasu spędzaliśmy w domach, przyglądając się im i podejmując decyzję o przeprowadzeniu mniejszych lub większych renowacji.
- Zamknięci w domach zaczęliśmy dostrzegać pewne braki lub błędy budowlane, które zaczęły nam przeszkadzać. Pandemia pokazała, że inwestorzy potrzebują lepszych rozwiązań zarówno w zakresie funkcjonalności, jak i energetyczności oraz ekologii - podkreśla Karolina Król, koordynator z firmy Thermaflex.
Głównym determinantem zmian, które zajdą w najbliższym czasie w branży budowlanej, są nowe Warunki Techniczne, które weszły w życie 1 stycznia. Nowo obowiązujące prawo jest odpowiedzią na dyrektywę Parlamentu Europejskiego z 2010 roku, kiedy ustalono szczegóły dotyczące charakterystyki energetycznej nowych budynków powstałych na terenie państw członkowskich. Zakłada ono między innymi, że do budowy nowych obiektów trzeba będzie stosować materiały izolacyjne jedynie o bardzo dobrej wartości współczynnika przewodzenia ciepła ʎ (lambda).
- Odpowiedzialność za wybór odpowiednich materiałów spadnie na inwestorów, którzy będą musieli dokładnie sprawdzić produkty, które zostaną użyte podczas remontu lub budowy domu. Efektem wprowadzonych zmian ma być proekologiczne podejście do budownictwa oraz powstawanie wyłącznie energooszczędnych obiektów – mówi Karolina Król.
Pandemia wywołała też inne zjawisko - zainteresowanie nieruchomościami i działkami rekreacyjnymi, gdzie wiele osób chce się schronić. Natomiast firmy budujące mieszkania poszukują przede wszystkim działek w dobrze skomunikowanych z centrum rejonach dużych miast, o uregulowanej sytuacji prawnej i objętych planami zagospodarowania, które umożliwiają wybudowanie dużego osiedla.
- Z braku takich gruntów interesują się także trudniejszymi parcelami, które wymagają dłuższego przygotowania do budowy, czy realizacji dodatkowej infrastruktury. Biorą też pod uwagę tereny poprzemysłowe, gdzie stoją budynki do wyburzenia, pod warunkiem że są atrakcyjnie zlokalizowane - informuje Agata Karolina Lasota.
- Z kolei pod magazyny najbardziej poszukiwane są grunty na obrzeżach miast, gdzie rozwija się tzw. logistyka ostatniej mili. Inwestorzy zainteresowani są ziemią w sąsiedztwie największych aglomeracji miejskich głównie Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania i Trójmiasta z dobrym dostępem do autostrad i dróg ekspresowych. Interesują się także lokalizacjami, w których rozwija się nowa infrastruktura drogowa i węzły komunikacyjne - dodaje.
Deweloperzy, którzy potrzebują dobrze zlokalizowanych działek w największych miastach płacą nawet kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy.
- Jeśli oferowany jest grunt, na którym od razu można budować, ceny są tak wysokie, że często jego zakup jest nieopłacalny, bo stawka ofertowa za metr mieszkania przy dobrej marży przekraczałaby średnie rynkowe ceny dla danej lokalizacji
- Niemniej firmy deweloperskie nadal nabywają centralnie usytuowane grunty po wyśrubowanych cenach. Najwięcej tego typu transakcji zawieranych jest w Warszawie. Działki na warszawskim Mokotowie sprzedawane są na przykład po 14 -16 tys. zł za mkw. - dodaje.
Takie ceny to nie tylko domena Warszawy. W jednym z najatrakcyjniejszych punktów Gdańska, na Wyspie Spichrzów również finalizowane są transakcje dotyczące zakupu działek w cenach powyżej 14 tys. zł za metr. Mimo pandemii ceny gruntów inwestycyjnych rosną nadal w głównych aglomeracjach w Polsce. W ciągu ostatniego roku podrożały wyraźnie w atrakcyjnych dzielnicach przede wszystkim Warszawy i Krakowa.
W zewnętrznych obszarach miast stawki nie są takie wysokie, jak bliżej centrum. W odleglejszych dzielnicach duże parcele można znaleźć w cenie 2-3 tys. zł za metr.
- Inwestorzy decydują się je kupować, bo dziś mieszkania blisko natury w największych aglomeracjach są dużo szerzej poszukiwane. Kluczową kwestią jest tu tylko wielkość dodatkowego nakładu, jakiego wymaga zabezpieczenie niezbędnej infrastruktury na takim gruncie. I to, jaki poziom osiągnie całkowity koszt budowy, a tym samym jaką marżę można założyć dla planowanej inwestycji - wyjaśnia ekspert.
Według ekspertów LBC Invest w obecnej sytuacji firmy wycofują się głównie z projektów biurowych na rzecz mieszkaniowych. Także inwestycje wielofunkcyjne przeprojektowywane są tak, by nabrały więcej charakteru mieszkaniowego. Również niewielkie, starszej generacji biurowce są w Trójmieście wyburzane, by zrobić miejsce pod osiedla.
- Na odnotowanie zasługuje fakt, że niektórzy deweloperzy zaczęli pozbywać się gruntów, bo nie chcą budować spekulacyjnie. W centrum Gdańska na sprzedaż wystawione zostały ostatnio interesujące parcele pod projekty biurowe. Jedną ze słynniejszych transakcji zawartych niedawno w mieście był zakup w cenie przeszło 50 mln zł hektarowej działki w gdańskiej Oliwie, która jest największym trójmiejskim zagłębiem biurowym. Ciekawe grunty pod biurowce można teraz kupić też w centrum Wrocławia - zaznacza Agata Karolina Lasota.
Odwrót od wielkich inwestycji biurowych jest naturalny - coraz więcej osób pracuje zdalnie. Natomiast popyt na mieszkania nie maleje nie tylko na ich atrakcyjność inwestycyjną, ale i potrzeby mieszkaniowe w Polsce. Ocenia się, że nadal brakuje ok. 2 mln mieszkań do pełnego ich zaspokojenia.
- Epidemia spowodowała, że wzrosty cen mieszkań spowolniły – sugerują dane Narodowego Banku Polskiego (NBP). Ostatni kwartał przyniósł nawet w niektórych miastach skromną korektę. Wciąż jednak wzrosty cen przeważają i co cieszy – ceny rosną wolniej niż pensje Polaków - zaznacza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Według NBP, w czwartym kwartale ur. na 7 największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 7,5% wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań używanych wzrosty cen były skromniejsze. Za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili pod koniec 2020 roku o 5,6% więcej niż w czwartym kwartale 2019 roku. Są to dane uśrednione dla 7 największych rynków. W tej grupie znajduje się: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław.
Szczególnie warte uwagi są jednak dane na temat cen faktycznie płaconych za mieszkania, które dodatkowo są korygowane o jakość sprzedawanych lokali. Mowa tu o tzw. indeksie hedonicznym, który analitycy NBP oszacowują dla rynku mieszkań używanych.
- Jest on o tyle ważny, że pokazuje „czystą” zmianę cen, która nie jest zaburzona tym, że Polacy w jednym okresie kupują mieszkania z wyższej półki - i wtedy zwykła średnia cena transakcyjna poszłaby do góry - albo tym, że do mody wróciły bloki budowane za czasów PRL - a wtedy zwykła średnia cena powinna spaść - uważa Turek.
- Tym razem nie możemy jednak powiedzieć, że Polacy upodobali sobie szczególnie tanie lub szczególnie drogie nieruchomości. Okazuje się bowiem, że indeks hedoniczny dla 7 największych rynków wzrósł w ciągu roku z grubsza o tyle samo, o ile wzrosła też zwykła średnia cena transakcyjna mieszkań używanych, a więc o wspomniane wcześniej 5,6%. Jest to o tyle dobra informacja, że wzrosty cen mieszkań wyraźnie spowolniły. W efekcie dane NBP sugerują, że mieszkania w największych miastach drożeją wolniej niż rosną pensje. Te w przedsiębiorstwach na bieżąco bada GUS. Dane za grudzień sugerują, że w ciągu roku wynagrodzenia Polaków wzrosły o 6,6 proc.
Sporo osób mogą też zainteresować dane na temat zmian cen w samej końcówce roku. Okazuje się bowiem, że za mieszkania używane na 7 największych rynkach trzeba było w czwartym kwartale płacić o 1,8% mniej niż w trzecim.
- Jest to co prawda pojedynczy taki odczyt, ale bez wątpienia jest on po myśli kupujących. Co ciekawe na 16 rynków, które NBP bada, w 7 zanotowano spadki, a w 9 wzrosty indeksu badającego zmiany cen pomiędzy kwartałami czwartym i trzecim - zaznacza ekspert.
Ten umiarkowany wzrost może się jednak zmienić w br., bo zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi rośnie.
- Przecież w samym tylko styczniu mieliśmy 18-proc. wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe i około 10-proc. wzrost zainteresowania mieszkaniami w dużych miastach sugerowany przez wyszukiwarkę Google. Ponadto wciąż niemal nieoprocentowane lokaty powodują, że wiele osób chce kupować mieszkania na wynajem. Z drugiej strony przyzwoita sytuacja na rynku pracy, w powiązaniu z najtańszymi kredytami w historii powodują, że Polacy zaciągają kredyty mieszkaniowe - wyjaśnia ekspert.
Dane NBP pokazują też jeszcze jedną ciekawą sytuację na rynku mieszkaniowym.
- Okazuje się, że dysproporcja pomiędzy ceną oczekiwaną przez sprzedających i faktycznie płaconą przez kupujących jest niemal rekordowa. W czwartym kwartale na 7 największych rynkach Polacy faktycznie płacili bowiem za metr mieszkania ponad 8,3 tys. zł podczas gdy sprzedający oczekiwali aż 9,7 tys. zł. Mamy więc około 1,4 tys. złotych „rozjazdu”. Może on wynikać z tego, że w ofercie jest dużo mieszkań w standardzie wyższym niż chcieliby kupić nabywcy lub część sprzedających ma nierealne oczekiwania cenowe - zaznacza Turek.
- Sytuacja kreowana przez sprzedających mieszkania jest o tyle ważna, że dziś wiele mówi się o dużej liczbie mieszkań używanych wystawionych na sprzedaż. Jest ich faktycznie więcej, przy czym realna liczba jest trudna do oszacowania, bo często wiele ogłoszeń dotyczy tego samego mieszkania. Im lokal atrakcyjniejszy, tym częściej kopiowana jest jego oferta. Zachowawczo można jednak szacować, że liczba ofertowanych lokali może być o około 1/4 czy 1/3 wyższa niż przed rokiem. Niekoniecznie znaczy to jednak, że Polacy bardziej niż przed rokiem chcą sprzedawać mieszkania. To, że ofert jest więcej, może wynikać z polityki cenowej portali ogłoszeniowych, czy – tym bardziej – większej skłonności do ogłaszania chęci sprzedaży nieruchomości. Dotyczy to zarówno pośredników jak i właścicieli. Po prostu kupujący częściej dziś oczekują obsługi zdalnej, a jej podstawą jest publicznie dostępne ogłoszenie. Wyższa liczba ofert może wynikać z tego, że do internetu trafiają dziś częściej mieszkania, które w normalnych warunkach, sprzedano by bez ogłaszania w sieci - zaznacza główny analityk HRE Investments.
