W III kwartale br. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,20 mln mkw. powiększając się tylko o jeden projekt S-Bridge Office, który dostarczył na rynek 1900 mkw. Łączna podaż nowej powierzchni w pierwszych trzech kwartałach br. wyniosła 20 300 mkw. w ramach czterech projektów, co jest najniższą historycznie wartością.
Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku nieruchomości biurowych. Aktywność deweloperska osiągnie w tym roku najniższy od blisko 25 lat poziom. Jednocześnie rynek notuje rekordową liczbę transakcji, spadek poziomu pustostanów i utrzymującą się presję na wzrost stawek czynszowych.
Według szacunków C&W, obecnie w budowie znajduje się 237 500 mkw., natomiast do końca roku deweloperzy zaplanowali oddanie do użytku trzech inwestycji o łącznej powierzchni 47 300 mkw.
Rosną koszty
- Biorąc pod uwagę ilość powierzchni biurowej, która powinna trafić na rynek jeszcze w IV kwartale, to całkowita aktywność deweloperska w 2023 r. osiągnie najniższy poziom od blisko 25 lat. Jest to rezultat między innymi niższej liczby nowych inwestycji na skutek ograniczenia popytu na powierzchnie biurowe w latach 2020-2021, a także rosnących kosztów finansowania i budowy oraz wykończenia powierzchni. Zakładamy, że w nadchodzących latach liczba nowych projektów pozostanie na relatywnie niskim poziomie, a tzw. luka podażowa może potrwać nawet do 2025 r.
W pierwszych trzech kwartałach br. całkowita aktywność najemców wyniosła blisko 497 000 mkw. i była o 18% niższa względem analogicznego okresu w ub.r. Jest to z jednej strony efekt wysokiej bazy, a z drugiej – co raz bardziej widocznego trendu dostosowywania przez najemców powierzchni biurowej do wymogów pracy hybrydowej.
- Od stycznia do września 2023 r. zarejestrowaliśmy na warszawskim rynku rekordową liczbę 593 transakcji, co stanowi wzrost o 6% względem 2022 r. i o 10% względem rekordowego pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej 2019 r. W pierwszych trzech kwartałach 2023 r. strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły ok. 58% wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 38% i 4% wszystkich zawartych umów
Do największych umów zawartych w tym okresie należała renegocjacja umowy najmu Accenture w budynku Proximo II (8800 mkw.), wynajęcie 8700 mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie, renegocjacja umowy Lionbridge w budynku Taifun (7100 mkw.) oraz umowa przednajmu ING Hubs Poland budynku The Form (7 000 mkw.).
- W naszej opinii ograniczenie nowej podaży powierzchni biurowej w latach 2023-2025 doprowadzi do dalszego spadku wskaźnika pustostanów. Dzięki temu warszawski rynek biurowy w najbliższych kwartałach będzie mógł absorbować nadpodaż powstałą w latach 2020-2022. Warto zaznaczyć, że ograniczenie dostępności powierzchni biurowej będzie miało różne tempo w zależności od atrakcyjności lokalizacji
Dla budynków zlokalizowanych w okolicach Ronda Daszyńskiego poziom pustostanów zmalał od szczytu w II kwartale 2021 r. o 9,8 pp. i wyniósł 7,5%, podczas gdy dla okolic Służewca przez ostatnie trzy lata utrzymywał się na zbliżonym poziomie ok. 20%.
- Z obserwacji C&W wynika, że pod największą presją wzrostu stawek czynszów znajdują się obecnie powstające projekty, co wynika ze znacznej ekspozycji na wyższe koszty budowy oraz wykończenia powierzchni. Z kolei na kształt polityki cenowej w istniejących obiektach będą w dużej mierze wpływać takie aspekty jak lokalizacja, wiek, standard oraz poziom wynajęcia
