Kredyt hipoteczny jest obecnie najtańszym sposobem finansowania zakupu nieruchomości. Najczęściej zobowiązanie zaciągane jest na okres od 25 do 30 lat. Wiele kredytów hipotecznych spłacanych jest jednak dużo wcześniej. Według statystyk średni czas trwania kredytu hipotecznego to 13 lat. Czy wcześniejsza spłata kredytu jest korzystna dla kredytobiorcy? Jakie opłaty związane są z taką operacją? Dlaczego kredytobiorca spłaca wcześniej kredyt?
Wcześniejsza spłata kredytu – czy zawsze jest możliwa?
Kiedy analizujemy z klientem oferty kredytów hipotecznych, jednym z kryteriów do porównania, oprócz marży, prowizji i ubezpieczeń, jest też prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym wszystkie umowy kredytowe zawarte po 21 lipca 2017 zwolnione są z prowizji za wcześniejszą spłatę po okresie 36 m-cy. Wcześniej, czyli w ciągu pierwszych 36 m-cy trwania kredytu, bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę do 3% wartości nadpłaty, jednak nie większą niż wartość odsetek naliczonych od spłacanej kwoty od dnia spłaty. Jeśli umowa kredytowa została podpisana przed 21 lipca 2017, koszty wcześniejszej spłaty uzależnione są od oferty banku. Część banków pobiera prowizję w całym okresie kredytowania (PKO BP), inne wskazują maksymalny limit rocznych nadpłat, jakich można dokonać bez prowizji (Pekao SA). Są też banki, na przykład ING Bank, które w żadnym okresie nie pobierają od klienta jakichkolwiek opłat za wcześniejsze zamknięcie zobowiązania.
W okresie wysokich stóp procentowych często przeliczamy z klientami koszty wcześniejszej spłaty, które są i tak mniejsze od odsetek, jakie klient musi spłacać w ratach. Zatem nawet jeśli bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę, są sytuacje, kiedy taka operacja, nawet obarczona dodatkową opłatą, jest korzystna dla klienta – tłumaczy Jolanta Gajowa, Ekspertka finansowa Credipass.
Dlaczego spłacamy wcześniej kredyt hipoteczny?
Najczęściej jest to związane ze sprzedażą nieruchomości, zamianą na kolejną, większą, lepszą. Ważnym aspektem jest też komfort psychiczny. Dla części kredytobiorców zobowiązanie zaciągane na kilkadziesiąt lat jest dużym obciążeniem nie tylko finansowym. Często klienci mówią, że będą spłacali kredyt do samej emerytury. Dlatego dla dużego grona klientów ważne jest, aby takie zobowiązanie spłacić jak najszybciej i każdą zaoszczędzoną kwotę przeznaczają na ten cel.
Wcześniejsza spłata kredytu – jak zgłosić do banku?
Istotną kwestią przy planowaniu wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty kredytu są warunki zgłoszenia takiego faktu do banku. Bank sam nie pobierze z konta wskazanego do spłaty żadnej dodatkowej kwoty. Należy złożyć w banku dyspozycję wcześniejszej spłaty wskazującą jaką kwotę bank ma pobrać z rachunku. W takiej dyspozycji dotyczącej częściowej nadpłaty kredytu, należy też zaznaczyć, co bank ma zrobić z pozostałym kapitałem do spłaty. Dostępne mamy 2 opcje – skrócenia okresu kredytowania lub zmniejszenie wysokości raty. Po dokonaniu takich formalności bank przygotuje aneks do umowy kredytowej wskazujący nowe warunki spłaty.
Całkowita spłata kredytu – jakie formalności?
W momencie wcześniejszego zamknięcia zobowiązania wygasają także wszelkie zabezpieczenia dla banku – czyli hipoteka i cesje z ubezpieczeń majątkowych i życiowych. Po zamknięciu zobowiązania klient musi zgłosić się do banku po dokument potwierdzający zgodę banku na wykreślenie hipoteki i sam złożyć wniosek w sądzie wieczysto księgowym o wykreślenie zabezpieczenia. Także sam klient, na podstawie dokumentu z banku, musi złożyć w towarzystwie ubezpieczeniowym wniosek o aneks do polisy zmieniający uposażonego do wypłaty świadczenia (do tej pory był to bank, teraz klient może wskazać dowolną osobę przy ubezpieczeniu na życie).
