Najem mógłby w Polsce odegrać istotną rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz jego rynek jest za mały, m.in. z powodu złych regulacji - wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE). W 2023 r. mieszkania wynajmowało 12,7 proc. gospodarstw, czyli najmniejszy odsetek w UE.
Autorzy opublikowanego raportu "Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie" zauważyli, że rozwinięty rynek najmu sprzyja zwiększeniu mobilności ludności, co umożliwia lepsze dopasowanie podaży do popytu na rynku pracy. W Polsce najem mógłby również odegrać, w ich ocenie, istotną rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności.
"Szacuje się, że 35 proc. gospodarstw domowych w Polsce znajduje się w tak zwanej luce czynszowej, tj. nie stać ich na zakup lub wynajem mieszkania odpowiadającego ich potrzebom. Stabilny, dobrze uregulowany i płynny rynek najmu może mieć również istotny wpływ na proces usamodzielniania się młodych dorosłych. Brak własnego mieszkania był wskazywany w grupie osób w wieku 25-34 jako najczęstsza przyczyna mieszkania z rodzicami"
- wskazano w raporcie.
Jak podkreślili eksperci PIE, rynek najmu w Polsce jest niewielki i rozdrobniony. W 2023 r. tylko 12,7 proc. polskich gospodarstw domowych mieszkało w wynajmowanym lokalu, co jest jednym z najniższych wskaźników w całej Unii Europejskiej. Wg szacunków PIE, na rynku prywatnym, a więc poza zasobem gminnym, znajduje się obecnie około 1,3 mln mieszkań na wynajem.
Oprócz małej skali, polski rynek najmu cechuje się dużym rozproszeniem i niskim poziomem profesjonalizacji. Spośród 1,3 mln podmiotów wynajmujących w Polsce mieszkania około 1,1 mln osób wynajmuje je jako osoby prywatne. Niewielka skala prywatnego rynku najmu w Polsce przekłada się na jego niską płynność oraz względnie wysokie ceny. Jak wskazali ekonomiści, w największych miastach Polski udział czynszu w wynagrodzeniu netto przekracza poziom 40 proc. i jest istotnym obciążeniem finansowym dla najemców.
"Polskie regulacje rynku najmu są nieefektywne i nie dają należytego poziomu bezpieczeństwa ani najemcom, ani osobom wynajmującym swoje mieszkania. Po pierwsze, w polskim prawie brakuje formy umowy, która dawałaby równy poziom ochrony zarówno najemcom i wynajmującym. Po drugie, w polskich warunkach brakuje efektywnych instrumentów egzekwowania istniejącego prawa najmu"
- zauważyli autorzy.
W ich ocenie wynika to z długotrwałych postępowań sądowych, które uniemożliwiają stronom skuteczną ochronę swoich interesów. Kolejną istotną przyczyną niskiej efektywności rynku jest niewystarczająca i wciąż malejąca liczba mieszkań w zasobach gminnych. Zwiększa to poziom ryzyka dla osób wynajmujących mieszkania zwłaszcza w sytuacji, kiedy z powodu niedoboru lokali przedłużają się sądowe procedury eksmisji. Obniża to również poziom bezpieczeństwa najemców, zwłaszcza osób, którym niski dochód nie pozwala na wynajem mieszkania po cenach rynkowych.
Z kolei z punktu widzenia najemców największe problemy dotyczą braku stabilizacji sytuacji mieszkaniowej i finansowej. Wpływają na to przede wszystkim krótkie okresy, na jakie zawierane są umowy najmu, nieprecyzyjne przepisy dotyczące zasad podnoszenia czynszu, a także fakt częstego łamania ustawowych warunków i okresów wypowiedzenia umowy. Obniża to poczucie bezpieczeństwa najemców, utrudnia im długofalowe planowanie i wpływa na to, że najem postrzegany jest raczej jako rozwiązanie przejściowe niż trwała alternatywa dla posiadania własnego lokalu.
Jak zaznaczyli autorzy raportu, do najbardziej istotnych problemów, które obniżają poczucie bezpieczeństwa wynajmujących należą kwestie dotyczące rozwiązania umowy i odzyskania lokalu w sytuacji, kiedy najemca nie opłaca czynszu bądź niszczy mieszkanie. Polskie przepisy umożliwiają bowiem rozwiązanie umowy najmu dopiero w sytuacji, gdy najemca zalega z opłatami czynszowymi przez trzy pełne okresy rozliczeniowe. Przy tym choćby częściowe uregulowanie zaległości przez najemcę uniemożliwia wynajmującemu rozwiązanie umowy.
Jak wskazano w raporcie, taka sytuacja sprawia, że nieuczciwi najemcy mogą przez długi okres wynajmować mieszkanie, zalegając z opłatami czynszowymi. Ponadto nawet w sytuacji, kiedy uda się efektywnie rozwiązać umowę najmu, wynajmujący mogą mieć trudności z faktycznym odzyskaniem lokalu, jeśli najemca nie chce się wyprowadzić. Zmuszeni są wówczas do przechodzenia przez długotrwały proces sądowy, aż do momentu, kiedy gmina zapewni najemcy lokal zastępczy.
Zadaniem ekspertów PIE sytuację mogłoby poprawić przeniesienie na polski grunt rozwiązań stosowanych w innych krajach europejskich. Należą do nich m.in. regulacje dotyczące zasad podnoszenia czynszu. W ocenie autorów raportu przepisy powinny być w tym zakresie bardziej uniwersalne i mniej uznaniowe.
Kolejną potrzebną zmianą jest zmniejszenie restrykcyjności warunków wypowiadania umowy, kiedy strony nie wywiązują się z określonych w niej warunków. Łatwiejsze powinno być również egzekwowanie zapisów określających ustawowy okres wypowiedzenia.
PIE proponuje też wprowadzenie rejestru umów najmu z uwzględnieniem istotnych cech wynajmowanych lokali, wysokości czynszu, lokalizacji i standardu mieszkania. W opinii ekspertów należy również powołać instytucje arbitrażowe do spraw związanych z najmem.
Konieczne jest też rozdzielenie funkcji zarządzania zasobem mieszkaniowym przez gminy od funkcji socjalnej, która polega na zapewnianiu mieszkań na wynajem osobom o niskich dochodach. Potrzebne są również działania prowadzące do wydłużania okresu, na jaki zawierane są umowy najmu.
