Kwiecień przyniósł wzrost średnich cen nowych mieszkań, ale też wyraźny spadek ich sprzedaży w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Katowicach. Czy to sygnał, że ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej potencjalnych nabywców jest skłonnych akceptować?
Popyt
W 10 analizowanych przez nas miastach deweloperzy sprzedali w kwietniu łącznie niespełna 5,5 tys. mieszkań, czyli o ok. 14% mniej, niż miesiąc wcześniej. Tradycyjnie najwięcej – 1551 – znalazło nabywców w Warszawie. Warto jednak podkreślić, że sprzedaż warszawskich deweloperów skurczyła się aż o jedną czwartą w porównaniu z marcem! To nie wszystko. Przeszło 22% spadek sprzedaży nowych mieszkań odnotowaliśmy również w Krakowie, a w Gdańsku deweloperzy sprzedali o jedną trzecią mniej mieszkań niż w marcu. Największy procentowo spadek sprzedaży – prawie o 63%! – miał miejsce w Katowicach.
Trudno jest jednoznacznie ocenić, dlaczego mniej osób zdecydowało się na zakup mieszkania w kwietniu. Jest faktem, że kilka dni było wyłączonych z handlu z powodu świąt. Z drugiej strony, we Wrocławiu i w Poznaniu odnotowaliśmy wzrost sprzedaży mieszkań.
Nie można też wykluczyć, że popyt przenosi się do miejscowości okalających największe aglomeracje, gdzie mieszkania są po prostu tańsze. Może o tym świadczyć wzrost liczby mieszkań w statystykach budowlanych GUS. Np. z pozwoleń na budowę wydanych w I kw. 2021 r. wynika, że w okolicach Warszawy najwięcej mieszkań powstanie w powiatach pruszkowskim, wołomińskim i piaseczyńskim.
Kolejne miesiące pokażą, czy zapał kupujących osłabł tylko na chwilę. Tym bardziej, że popyt wciąż jest napędzany niskimi stopami procentowymi. Jedni kupujący traktują mieszkania jako bezpieczną lokatę dla swoich oszczędności. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń.
Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w marcu banki udzieliły ok. 23,6 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o blisko 13% więcej, niż przed rokiem.
Także w kwietniu i maju prawdopodobny jest wzrost akcji kredytowej. Wskazuje na to liczba złożonych wniosków. Według BIK, w kwietniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało ponad 50,9 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o 83% więcej niż przed rokiem. Tyle, że wtedy rynek mieszkaniowy zamarł z powodu COVID-19. Jednak w porównaniu z marcem, liczba wnioskujących spadła o ok. 9%.
Podaż
Na szczęście w większości największych miast deweloperzy zareagowali na rosnący popyt odpowiednio dużym zwiększeniem podaży mieszkań. W 10 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie przeszło 4,9 tys. mieszkań, czyli o ok. 22% więcej niż w marcu.
Cieszy duży wzrost aktywności deweloperów w Krakowie i Poznaniu. Niepokojące są natomiast dane z Warszawy i Wrocławia. Spadła tam liczba mieszkań wprowadzanych na rynek, a co gorsza, było ich znacznie mniej niż sprzedanych. Np. w stolicy Dolnego Śląska deweloperzy zawarli w kwietniu umowy z przeszło 1,3 tys. klientów, ale równocześnie uzupełnili ofertę zaledwie 500 nowymi mieszkaniami. Czy w kolejnych miesiącach będzie ich więcej? Wygląda na to, że tak. GUS podaje, że w pierwszych trzech miesiącach tego roku wrocławscy deweloperzy rozpoczęli budowę 2220 mieszkań, czyli o blisko 40% więcej niż przed rokiem w tym samym czasie.
Mniejszą w porównaniu z marcem podaż odnotowaliśmy także w Gdańsku. Jednak i w tym przypadku optymizmem mogą napawać statystyki budowlane GUS.
Niestety, na ryzyko zmniejszenia podaży wskazują dane GUS dla Warszawy. W pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli tu budowę zaledwie 2634 mieszkań, co jest wynikiem przeszło o jedną trzecią gorszym od ubiegłorocznego.
Oferta
Kwiecień był więc kolejnym miesiącem, w którym odnotowaliśmy spadek liczby mieszkań w ofercie warszawskich firm deweloperskich. Pod koniec lutego deweloperzy oferowali tu ok. 9,6 tys. mieszkań, zaś pod koniec kwietnia – nieco ponad 8 tys. Mniejszy niż miesiąc wcześniej wybór lokali mieli także nabywcy we Wrocławiu i Bydgoszczy. Natomiast w pozostałych miastach oferta wzrosła.
Ceny
W kwietniu wzrosły średnie ceny mieszkań w ofercie firm deweloperskich w większości analizowanych przez nas miast. Najmocniej, bo aż o 5%, średnia wzrosła w Gdańsku. W innych miastach podwyżki oscylowały w granicach od 1% (w Warszawie i Poznaniu) do 3% (w Łodzi). Jednak w Katowicach i Bydgoszczy średnia spadła o ok. 1%.
Pamiętajmy jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. W zależności od dnia, w którym dokonamy pomiaru, te średnie mogą się nieco różnić.
W analizach wykorzystujących średnią cenę mieszkań trzeba uwzględnić zmieniającą się strukturę cenową mieszkań. Np. może wydawać się dziwne, że w Gdańsku, mimo spadku w sprzedaży mieszkań, te podrożały. Wyjaśniają to dane portalu RynekPierwotny.pl – w kwietniu z 44% do 36% skurczyła się w Gdańsku oferta mieszkań w cenach do 8 tys. zł za m kw., a więc niższych od średniej rynkowej, która przekracza w tym mieście 9,7 tys. zł za m kw. Natomiast z 27% do 37% wzrósł udział mieszkań z cenami powyżej 10 tys. zł za metr.
W Warszawie największy przyrost liczby mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich zaobserwowaliśmy w przedziale cenowym 8-10 tys. zł za m kw., a w Krakowie – powyżej 10 tys. zł za metr.
Niestety, w większości miast skurczyła się oferta mieszkań z ceną metra kwadratowego poniżej 7 tys. zł. Np. w Lublinie miały one w kwietniu 39% udział w ofercie. Miesiąc wcześniej wynosił on jednak 47%.
Komentarz
Także trzecia fala pandemii COVID-19 nie zatrzymała wzrostu cen, a eksperci zastanawiają się, kiedy kupujący przestaną je akceptować. Może pierwszym tego symptomem jest spadek sprzedaży mieszkań w Warszawie, Krakowie i Gdańsku? Tak się składa, że w tych miastach średnie ceny ofertowe są najwyższe. Dla gdańskich deweloperów spadek sprzedaży może być więc sygnałem, że należy zwiększać ofertę mieszkań z segmencie popularnym, a nie premium. Podobnie w Krakowie, gdzie przeszło 68% mieszkań, które w kwietniu sprzedali tamtejsi deweloperzy, miało cenę niższą od średniej, która w tym mieście wynosi 10,4 tys. zł za m kw. Problem w tym, że udział takich mieszkań w ofercie firm wynosi niespełna 50%.
Ci, którzy planują zakup nowego mieszkania muszą się liczyć z tym, że dolna granica cen będzie się przesuwała w górę. W największych aglomeracjach coraz trudniej będzie znaleźć mieszkanie z ceną poniżej 7 tys. m kw. Np. w Warszawie ich udział w ofercie firm deweloperskich jest już symboliczny i wynosił w kwietniu tylko 1%
