Coraz więcej Polaków decyduje się na wynajem zamiast kupowania mieszkania. Generalnie jednak robimy to raczej z konieczności niż z upodobania – jak np. Niemcy. Polacy wolą bowiem mieć rzeczy na własność – jak wynika z badania zrealizowanego na zlecenie Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Zwłaszcza, że wynajem jest nadal u nas droższy niż zakup nieruchomości, i to nawet na bardzo tani dziś kredyt.
- Kupując mieszkanie w większości przypadków wybieramy rozwiązanie bardziej opłacalne niż najem. Ma to sens szczególnie wtedy, gdy osiedlamy się w danym miejscu na dłużej. Dziś dużym problemem, na drodze ku własności, są jednak wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego – twierdz Bartosz Turek, analityk HRE Investments.
Jednak respondenci przepytywani na zlecenie Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor w ciągu ostatniego roku najczęściej wynajmowali właśnie mieszkania lub pokoje w trakcie wyjazdu (22 proc.). Natomiast co dziesiąta osoba (11 proc.) wynajmowała w ciągu ostatniego roku mieszkanie w celu stałego pobytu. Tu warto zauważyć, że częściej taką odpowiedź deklarowały osoby młodsze – aż 28 proc. osób w wieku do 24 lat.
- Na wynajem mieszkania decyduje się coraz więcej osób, nie tylko dlatego, że np. nie mają zdolności kredytowej lub nie chcą wiązać się z bankiem na długie lata, a z powodu większej elastyczności i swobody – uważa Sławomir Grzelczak, prezes BIG InfoMonitor.
Zaznacza, że zmiana miejsca zamieszkania, dzielnicy lub miasta przy wynajmie jest dużo prostsza. W przypadku wynajmowanego lokum nie musimy się martwić wahaniami walut, rosnącym oprocentowaniem, inflacją itp. Poza tym w czasach, gdy co trzecia małżeństwo się rozpada, nie ma problemu związanego ze sprzedażą wspólnego mieszkania. Choć wynajem stałego mieszkania w Europie to od lat już standard, takie podejście nie jest jednak zbyt popularne w Polsce. Według danych Eurostatu aż 83,5 proc. Polaków posiada mieszkania lub domy na własność i jest to jeden z najwyższych wskaźników w całej Unii Europejskiej. Dla porównania za Odrą 40 proc. osób wybiera wynajem.
- Może być to podyktowane kulturowo, bowiem posiadanie nieruchomości na własność daje poczucie bezpieczeństwa ekonomicznego. Polacy w nieruchomościach posiadają majątek szacowany na 3,6 bln zł podczas gdy na depozytach bankowych (terminowych i a’vista) posiadają 1 bln zł
Jednak zdaniem ekspertów BIK, choć Polacy zdecydowanie preferują posiadanie rzeczy na własność niż ich wynajem, to z pewnością obecna sytuacja związana z pandemią może ten trend zmienić. - Patrząc przez pryzmat kryzysu gospodarczego, a także większych niż dotychczas problemów finansowych w polskich domach, niezwykle ważną cechą charakterystyczną dla możliwości wynajmu jest racjonalna konsumpcja, w pierwszej kolejności tego co już jest wytworzone. Pozwala to zahamować niekończącą się pogoń za własnym i nowym. Wynajem jako forma dostępu do dóbr sprzyja jakościowym aspektom rozwoju gospodarczego w wymiarach: społecznym, ekonomicznym i ekologicznym – zaznacza Sławomir Grzelczak.
Tym bardziej, że z badań dla BIG InfoMonitor wynika, że co trzeci pytany z powodu koronawirusa stracił część swoich zarobków, a co dwudziesty został całkowicie pozbawiony dochodów. - Dlatego do wszelkich wydatków warto podchodzić bardziej roztropnie. Jeśli nie ma oszczędności, a bieżące dochody są niewystarczające, należy szukać innych rozwiązań i tu dobrym kierunkiem jest właśnie wynajem – uważa Grzelczak.
Problem w tym, że jak wynika z analiz HRE Investments najem mieszkania jest o 51% droższy niż jego zakup. - Droga ku własności jest roztropniejszym rozwiązaniem w większości przebadanych stolic starego kontynentu – zaznacza Bartosz Turek.
- Na tym tle rodzimy wynik nie jest niczym zaskakującym. Gdybyśmy zastanawiali się nad tym czy kupić mieszkanie poza ścisłym centrum Warszawy czy podobny lokal nająć, to okazałoby się, że najem jest rozwiązaniem o około 30% droższym - wylicza.
- W kalkulacjach tych uwzględniamy koszty kredytu, czynsze najmu, ceny nieruchomości, koszty zwarcia transakcji czy koszty remontu mieszkania. W miarę możliwości uwzględniamy też potencjalne zmiany tych wielkości w kolejnych latach - dodaje.
Z szacunków HRE Investments wynika, że najmniej opłacalny jest zakup mieszkania w Kijowie.
- Wynika to wprost z poczynionych założeń, czyli tego, że na zakup lokalu zaciągamy kredyt hipoteczny. Niestety takie długi na Ukrainie są bardzo drogie. Portal Numbeo szacuje bowiem przeciętne oprocentowanie na ponad 19% w skali roku – zaznacza Bartosz Turek.
- W efekcie w ciągu dekady na odsetki można wydać znacznie więcej (230 tys. złotych) niż dziś na zakup dwupokojowego lokum poza ścisłym centrum Kijowa (150 tys. zł). Oczywiście w optymistycznym scenariuszu ceny nieruchomości na Ukrainie mogą w perspektywie dekady wyraźnie wzrosnąć, a z drugiej strony rozwój gospodarki naszych wschodnich sąsiadów powinien doprowadzić do znacznego spadku oprocentowania kredytów. Dlatego zaprezentowany wynik należy raczej traktować jako ciekawostkę niż rzetelną prognozę – ze względu na dość nierealistyczne założenia w kontekście dynamicznie zmieniającej się sytuacji gospodarczej Ukrainy - dodaje.
Na drugim biegunie zestawienia znajdziemy Kopenhagę, Helsinki i Zurych.
- Nie jest przypadkiem, że w miastach tych można liczyć na ekstremalnie tani kredyt oprocentowany na niewiele ponad 1% rocznie. Co więcej, mówimy o kredycie ze stałą stopą procentową. W efekcie odsetki od spłacanego długu są tam znacznie niższe niż czynsz najmu mieszkania, co decyduje o ewidentnej opłacalności zakupu – zauważa Bartosz Turek.
- Aby oddać sprawiedliwość należy jednak dodać, że we wspomnianych miastach działa podatek katastralny. Właściciele muszą więc co roku płacić ułamek wartości mieszkania w ramach podatku, co trochę polepsza kalkulację na rzecz najmu – dodaje.
Z wyliczeń HRE Investments wynika, że w przypadku przeciętnego mieszkania dwupokojowego w Warszawie cenę zakupu można oszacować na około 420-430 tys. zł, a czynsz netto (bez opłat administracyjnych i licznikowych) na 1,8 tys. zł miesięcznie.
- Nawet zakładając kredyt oprocentowany na ponad 4,3% w skali roku, czyli zakładając, że ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP są sytuacją przejściową, to okaże się, że odsetki w trakcie pierwszej dekady spłaty 25-letniego kredytu wyniosłyby średnio 1,1 tys. złotych miesięcznie. Najem w takim układzie wychodzi na droższy o ponad dwie trzecie
- Oczywiście nie sposób z dzisiejszej perspektywy oszacować dokładnego wyniku poczynionego dziś wyboru pomiędzy własnością i najmem w perspektywie najbliższej dekady. Wiele mówi się przecież o potencjalnym spadku cen mieszkań czy stawek czynszu. I choć potencjał do przecen wydaje się mocno ograniczony, to już w perspektywie dekady jest niemal pewne, że zarówno za zakup mieszkania, jak i za jego najem, trzeba będzie zapłacić więcej niż dziś - dodaje.
Według eksperta HRE Investments, pomimo okresowych zawirowań ceny nieruchomości z czasem rosną. - Co więcej, nawet jeśli dochodzi do przecen, to te okresy są dość krótkie i mniej dotkliwe na tle tych, które wcześniej powodowały wzrosty cen - podkreśla.
