Mieszkania to nadal niezła lokata kapitału

Ogólne wyniki branży budowlanej w lipcu mogły zaniepokoić - produkcja budowlano-montażowa spadła bowiem w porównaniu do ubiegłego roku o prawie 11 proc. Powodem były przede wszystkim kłopoty z dużymi inwestycjami infrastrukturalnymi. Na tym tle pozytywnie zaskakuje mieszkaniówka. W ciągu 7 miesięcy br. liczba mieszkań oddanych do użytkowania sięgnęła prawie 119 tys. lokali, czyli o o 6,6 proc. więcej w porównaniu z ubr. 

Tylko w lipcu oddano blisko 22 tys. lokali, co daje wynik o blisko jedną trzecią wyższy rok do roku - jeden z kilku najlepszych historycznie wyników miesięcznych. Czy jest szansa, że ten trend się utrzyma? - Nie zakładamy, aby popyt na mieszkania w najbliższych latach szczególnie się zmienił - uważa Mirosław Kujawski, członek zarządu Develia S.A.  - Należy zaznaczyć, że potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są bardzo duże. Według danych Eurostatu za 2019 rok, wciąż jesteśmy w ogonie Europy, jeśli chodzi o warunki lokalowe. Ponad 37 proc. Polaków mieszka w przeludnionych lokalach. Dlatego można spodziewać się, że w najbliższych latach popyt na mieszkania nadal będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Tym bardziej, że w Polsce dominuje bardzo mocne przywiązanie do własności, a posiadanie mieszkania traktowane jest jako inwestycja i świadczy o pozycji społecznej - dodaje. W Szwajcarii około 50 proc. mieszkań jest wynajmowanych, w Niemczech i Danii około 40 proc., a w Polsce po cenach rynkowych wynajmowanych jest tylko 5 proc. mieszkań. Kolejne około 11 proc. Polaków mieszka w lokalach, za które płaci obniżony czynsz lub korzysta z bezpłatnego zakwaterowania. - Oznacza to że około 84 proc. Polaków mieszka we własnych mieszkaniach. Oczywiście należy spodziewać się, że osób wynajmujących mieszkania będzie przybywać, jednak upłyną lata zanim ta sytuacja znacząco się zmieni.

Aby tak się stało, mentalność Polaków też musi się zmienić. Pomógłby temu także spadek cen najmu. Obecnie, szczególnie w większych miastach, czynsz za wynajem mieszkania jest wyższy niż rata spłaty kredytu za mieszkanie w podobnym metrażu i lokalizacji - zaznacza Mirosław Kujawski.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, Polacy po chwilowym zastoju znowu ruszyli na zakupy nieruchomości. 

- Sprzyjają temu najniższe stopy procentowe w historii i obawy przed inflacją

wyjaśnia. 

Wg GUS, w samym tylko lipcu firmy budujące mieszkania otrzymały pozwolenia na budowy ponad 14 tys. mieszkań. To wynik niemal taki jak przed rokiem i tylko o 15% gorszy niż w bardzo dobrym czerwcu 2020. 

Szczególnie cieszą jednak informacje o noworozpoczynanych projektach w lipcu. Było ich w końcu więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem (12,3 tys., czyli o 1,3% więcej r/r). Jest to jeden z najlepszych dowodów na to, że sprzedaż deweloperów ma się dobrze. Po prostu coraz bardziej przebrana oferta wymaga uzupełnienia

zaznacza Turek. 

Jego zdaniem rynek nieruchomości jest postrzegany jako bezpieczna przystań dla kapitału. Nie zmienia tego nawet sytuacja na rynku najmu - obiektywnie gorsza niż przed rokiem. 

Chodzi o to, że ze względu na opuszczenie Polski przez części imigrantów zarobkowych oraz przejście uczelni na nauczanie zdalne, sporo lokali zostało opuszczonych. I choć imigranci do kraju wracają, to wciąż niepewność odnośnie tego jak będzie wyglądała nauka w przyszłym roku akademickim powoduje, że chętnych na mieszkania jest póki co mniej niż przed rokiem. Trzeba jednak pamiętać, że studenci to tylko część najemców (zajmują około 10-25% mieszkań na wynajem). Do tego jest niemal pewne, że większość żaków postanowi wyjechać do miast ze względu na to, że część uczelni będzie prowadziła też zajęcia stacjonarne, do tego w miastach akademickich studenci będą mieli lepszy dostęp do pomocy naukowych, łatwiej im będzie znaleźć pracę i w końcu będą mogli zaznać studenckiego życia, o co nie sposób w domu rodzinnym

wyjaśnia Turek. 

Dlatego, jego zdaniem, nie dziwi, że poziom pustostanów na koniec lipca firma Mzuri szacowała w przypadku mieszkań na niecałe 15% - trochę ponad dwa razy więcej niż w lipcu 2019 roku. 

Jest to wynik wysoki, ale nie oznacza katastrofy na rynku. Można go zinterpretować tak, że przeciętne mieszkanie jest wynajęte przez ponad 10 miesięcy w roku

dodaje ekspert. 

Zbigniew Juroszek, prezes Atal podkreśla, że rosnące zapotrzebowanie na lokale pod wynajem to trend silnie oddziałujący na sektor deweloperski. 

Zakupy inwestycyjne odpowiadają za znaczną część popytu, lecz wciąż są one domeną głównie osób prywatnych - twierdzi. - Warto dodać, że otoczenie dla najmu instytucjonalnego w Polsce nie jest przychylne. Podmiotów, które go oferują jest niewiele. Polacy wolą posiadać mieszkania niż je wynajmować. W związku z tym obecnie realizowany model działalności firmy w oparciu o sprzedaż detaliczną pozostaje docelowym.  Zgoła inaczej funkcjonuje rynek nieruchomości w Niemczech. Nieruchomości są kupowane przez inwestorów instytucjonalnych lokujących kapitał w całe portfele mieszkań na wynajem. Najczęściej zakup dotyczy całych osiedli. Tak też się stało w przypadku mieszkań z pierwszego etapu naszej inwestycji w Dreźnie. Wszystkie mieszkania zostały sprzedane nabywcy instytucjonalnemu

zaznacza. 

Wg Turka, z punktu widzenia inwestorów zakup mieszkania na wynajem wciąż jest ciekawym pomysłem.

Biorąc przecież uwagę poziom pustostanów, stawki za wynajem i ceny zakupu lokali, to dziś rentowność wynajmu kawalerki w Warszawie można szacować na około 4,2% i to już netto czyli po potrąceniu kosztów, uwzględnieniu tego, że lokal nie jest wynajęty przez cały rok oraz tego, że od przychodów z wynajmu trzeba zapłacić podatek. Jeszcze rok temu było to 4,7% 

wylicza ekspert.

Alternatywą dla takiej inwestycji nie są już lokaty - oprocentowanie bankowych lokat czy detalicznych obligacji skarbowych w ostatnich miesiącach gwałtownie zniżkowało. Jeszcze rok temu na rocznej lokacie można było zarobić 1,6%. Teraz jest to około 0,2%. 

W efekcie w ostatnim czasie obserwujemy wzrost premii, na którą może liczyć ktoś, kto zrezygnuje z lokaty, a za pieniądze wyjęte z banku kupi mieszkanie na wynajem. W 2019 roku wynajem dawał zarobić o 3,1 pkt. proc. więcej, a teraz różnica ta wzrosła do 4 pkt. proc.

podkreśla Turek. 

W dodatku mieszkania to niezła lokata kapitału. 

W długim terminie historia pokazuje, że nieruchomości mieszkaniowe zyskują na wartości szybciej niż rosną ceny dóbr i usług (inflacja). I tak dane z USA, Wielkiej Brytanii czy Australii pokazują, że na tych rozwiniętych rynkach w perspektywie wieloletniej nieruchomości drożały o 1-2 pkt. proc. szybciej (średniorocznie) niż rosły ceny w sklepach. Trudno się więc dziwić, że po pierwszym uderzeniu epidemii zainteresowanie mieszkaniami w dużych miastach szybko się odbudowało, a obecnie dane z wyszukiwarki Google sugerują nawet osiąganie poziomów rekordowych

zaznacza analityk.
Źródło

Skomentuj artykuł:

N