Deweloperzy nie tylko oddali dużo mieszkań do użytku w 2020 i 2021 r., ale i zaczęli wówczas budowę bardzo wielu kolejnych. Będą one przecież sukcesywnie trafiać na rynek w najbliższych kwartałach, co sprawi, że ich podaż będzie duża. Spora ich część została zresztą pewnie już sprzedana - z Piotrem Bartkiewiczem, ekonomistą Banku Pekao SA, rozmawia Maciej Pawlak
Według danych GUS w 2021 r. oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań, tj. o 6,3% więcej niż przed rokiem i najwięcej od końca l. 70. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 141,7 tys. mieszkań - o 0,7% mniej niż w 2020 r., natomiast inwestorzy indywidualni - 88,3 tys. mieszkań, tj. 19,4% więcej. To kolejny rok z ponad 200 tysiącami wybudowanych mieszkań. Czy wskutek spodziewanego podrożenia w tym roku kredytów w związku z rosnącymi stopami procentowymi popyt na kupno mieszkań może znacząco spaść, co przełożyłoby się na zmniejszenie liczby budowanych lokali?
W horyzoncie, w jakim deweloperzy podejmują decyzje o realizacji inwestycji mieszkaniowych - myślę, że tak. Natomiast trzeba także zwrócić uwagę, że wzrost stóp procentowych już obniżył wielkość sprzedaży mieszkań. Bowiem z danych firm deweloperskich obecnych na giełdzie wynika, że w IV kwartale ub.r. spadła ona po raz pierwszy od co najmniej 10 lat. Wielu klientów, gdy już było wiadomo, że stopy procentowe pójdą do góry wręcz rzuciło się w ostatniej chwili do kupowania mieszkań, by zdążyć z zachowaniem zdolności kredytowej. Doszło także do dużego wzrostu kosztów wyposażania mieszkań, robocizny, również cen samych mieszkań. Było dużo czynników, które mogły ograniczyć popyt fundamentalny - na kupno mieszkań do zamieszkania przez je nabywających. Spadła także znacząco liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe. Szczyt składania takich wniosków przypadł na wiosnę ub.r., po czym ich liczba spadała.
Co to wszystko oznacza?
Tego typu popyt niewątpliwie został schłodzony. Został jednak popyt inwestycyjny, tj. wpływ podwyżek stóp procentowych na inwestycyjne zakupy mieszkań. Wszystko tu zależy od tego, jaki miałby być taki zakup, i w jaki sposób finansowany. Chcący dokonywać tego typu zakupów gotówką nie powinni być jednak wystraszeni wskutek obecnej sytuacji. Bowiem obawy związane z wysoką inflacją wciąż istnieją, zaś alternatyw do innych inwestycji niż mieszkaniowe - specjalnie nie ma. A na rynku mogą się przecież wkrótce pojawiać rozmaite okazje. Natomiast wszelkie zlewarowane kredytem zakupy inwestycyjne stają się wielce problematyczne. Myślę, że ich liczba się znacząco zmniejszy. Dodajmy przy tym, że deweloperzy nie tylko oddali dużo mieszkań do użytku w 2020 i 2021 r., ale i zaczęli wówczas budowę bardzo wielu kolejnych. Będą one przecież sukcesywnie trafiać na rynek w najbliższych kwartałach, co sprawi, że ich podaż będzie duża. Spora ich część została zresztą pewnie już sprzedana, bo nierzadko ludzie w ostatnich miesiącach kupowali przysłowiową dziurę w ziemi. Tak więc w sprzedaży będzie wiele mieszkań. Zaś z tego co nam wiadomo sytuacja finansowa polskich deweloperów jest bardzo dobra - nie czują oni większej presji na to, by szukać nowych projektów, lub aby wyprzedawać mieszkania na pniu, czy obniżać ceny. Zatem obecnie mogą być spokojni o swoje biznesy i nawet nie zdziwiłbym się, gdyby zaczęli wręcz ograniczać podaż dostępnych mieszkań. Byłoby to zresztą dla ich cen pozytywne.
Czy rządowy program ułatwień w budowie indywidualnych domów do 70 mkw. może już w tym roku wpłynąć na pojawienie się większej ilości takich obiektów już w tym roku?
Nie przeprowadzaliśmy jeszcze analiz w tym kierunku. Z pewnością pandemia przyniosła tendencję do wyprowadzek za miasto, a także zakupów dodatkowych nieruchomości, rozmaitych działek rekreacyjnych czy daczy. Wobec tego ten program rządowy może przynieść jakiś ruch inwestycyjny tego typu. Może to być atrakcyjne w rejonach czy miejscowościach turystycznych.
Choć z drugiej strony efekty tego programu mogą jeszcze nie być widoczne już w tym roku ze względu na długość cyklu produkcji domów.
Jeśli aktywność związana z wyposażaniem nowych mieszkań w tym roku spadnie, może wybudowanie małego domu w ramach rządowego programu okaże się łatwiejsze. Z tego co wiadomo w II połowie ub. roku i na początku obecnego wciąż trzeba było bowiem długo czekać na zamówione meble, materiały budowlane, czy chętnych do wykańczania wnętrz fachowców itd.
Przeciętne miesięczne zarobki w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w grudniu 2021 r. wyniosły 6644,28 zł. Rok temu w grudniu 2020 - 5973,33 zł. Roczna dynamika wzrostu osiągnęła więc poziom ponad 10%. Czy obecny rok przyniesie podobną dynamikę wzrostu płac?
Prawdopodobnie tak. Chociaż analizując odczyt z grudnia ub. roku musimy mieć na uwadze fakt, że przecież mogą wydarzyć się rozmaite nieprzewidziane, lub jednorazowe zdarzenia. Pojawiają się np. informacje o ewentualnym pojawieniu się bonusów w branży górniczej. Ale generalnie do tego typu dodatkowych wypłat dochodzi w listopadzie. Z drugiej strony mogło też dojść do przesunięcia niektórych jednorazowych bonusów ze stycznia br. na grudzień ub.r., żeby uciec z konsekwencjami podwyżki podatków dla lepiej zarabiających od początku br. w ramach Polskiego Ładu. Ale nie weryfikowaliśmy jeszcze szczegółowo w Pekao SA tej hipotezy. Tak czy inaczej należy zapewne brać ją pod uwagę. Natomiast generalnie wzrost płac w całym minionym roku zaskakiwał pozytywnie. I wszystko wskazuje na to, że także w obecnym roku należy spodziewać się dwucyfrowego wzrostu płac. Według danych NBP zbieranych w ramach badań przeprowadzanych w firmach, faktycznie dochodzi obecnie do co najmniej tak dużych napięć i żądań płacowych, jak w latach 2017-2019. Wiemy, że jest dużo wakatów - wiele przedsiębiorstw szuka pracowników i trudno jest ich znaleźć. Wiemy także, iż oczekiwania inflacyjne, które wzrosły w ślad za wzrostem inflacji w drugiej połowie ub. roku skłaniają pracowników do przedstawiania żądań płacowych. I koniec ub. roku mógł temu sprzyjać. Powiem więcej - także styczeń może przynieść ciąg dalszy takich zachowań.
Produkcja budowlano-montażowa zrealizowana na terenie kraju przez firmy budowlane powyżej 9-osobowych w grudniu 2021 r. była wyższa o 3,1% w porównaniu z analogicznym okresem 2020 r. Czy biorąc pod uwagę pandemiczne perturbacje w gospodarce 3-proc. wzrost w budownictwie to sukces? Czy w tym roku możemy się spodziewać lepszych wzrostów w tej branży?
Trudno uznać taki wzrost za sukces. Produkcja budowlano-montażowa spośród trzech głównych danych, które śledzimy (sprzedaż detaliczna, produkcja przemysłowa i produkcja budowlano-montażowa), nie przebiła jeszcze poziomów sprzed pandemii. Natomiast sam grudzień ub. roku był specyficznym okresem ze względu na pogodę. Przez większą część tego miesiąca panował mróz, bądź śnieg i mróz, co znacząco utrudniało prowadzenie części robót na zewnątrz: kładzenie asfaltu, betonu. Musiały one po prostu zostać wówczas wstrzymane. Generalnie jednak jest to bardzo różnorodny sektor. Np. budowa mieszkań znajduje się faktycznie wciąż na krzywej wznoszącej, natomiast budownictwo infrastrukturalne pozostaje w trendzie bocznym. Sporo się dzieje w drogownictwie, choć i tam generalnie raczej kończone są inwestycje, a kolejne nie są chwilowo rozpoczynane. Z kolei inwestycje kolejowe realizowane są często z trudnościami - ewidentnie przeżywają jakieś problemy organizacyjne i instytucjonalne. Czekamy wciąż na inwestycje finansowane ze środków unijnych - a, jak wiadomo - to się opóźnia. Z kolei 2021 rok w odniesieniu do samorządowych wydatków inwestycyjnych był raczej na minusie. Wreszcie - w sektorze budownictwa obiektów biurowych czy handlowych - w zasadzie dochodzi głównie do finalizowania wcześniej rozpoczynanych budów, a nowe nie są zaczynane. Zmieniła się bowiem kalkulacja finansowa takich przedsięwzięć w wyniku pandemii. Z drugiej strony w odniesieniu do inwestycji prywatnych dotyczących obiektów logistycznych, przemysłowych czy magazynowych, sytuacja jest bardzo dobra. Można wręcz mówić o boomie, bowiem doświadczenia z okresu pandemii są takie, że trzeba mieć gdzie gromadzić więcej zapasów, a to rodzi wzmożony popyt na budowę magazynów.
W całym 2021 r. produkcja sprzedana przemysłu była o 14,9% wyższa w porównaniu z 2020 r., kiedy notowano spadek o 1,0%. Jakie są szanse w tym roku na dwucyfrowy wzrost produkcji sprzedanej przemysłu?
W tym przypadku nie można mówić o efekcie tzw. niskiej bazy odniesienia. Bowiem przemysł miał słabe tylko dwa-trzy miesiące w całym 2020 r. Końcówka tamtego roku była wręcz mocna. Przemysł w Polsce zaskakiwał pozytywnie i systematycznie niemal od samego początku pandemii. Można wręcz dostrzec wysoką ówczesną bazę odniesienia. Zaś to, co się dzieje obecnie stanowi kombinację z jednej strony gromadzenia zapasów przez firmy, z drugiej - pewnego odblokowania w łańcuchach dostaw, a więc tego, że potrzebne do produkcji komponenty zaczęły nadchodzić, opóźnienia w tym względzie stawały się mniejsze, braki mniejsze. Wobec tego można było realizować produkcję odpowiednią do zamówień. Zaś dwa punkty procentowe w tym niemal 15-procentowym wzroście produkcji przypadają na energię. Jest to zresztą dość zagadkowa okoliczność, nie wiemy bowiem dlaczego wg GUS produkcja energii wzrosła przez rok aż o 50%. Z całą pewnością polska energetyka nie miała aż tak dużych wolnych mocy. Owszem, produkcja energii mocno wzrosła w 2021 r. - ale o ok. kilkanaście proc., licząc w gigawatogodzinach. Tym niemniej wzrost produkcji przemysłowej jest wysoki. Natomiast nie wiemy czy dalej taka jej dynamika pozostanie. Bowiem gdy zużyje się już w produkcji zgromadzone zapasy, odrobi się powstałe wcześniej zaległości, to zapewne nastąpi powrót do trendu, którym przemysł podążał przez kilka wcześniejszych lat. Wydaje mi się zatem, że 2022 rok będzie się zapewne wiązał z niższą dynamiką wzrostu niż 2021 - myślę, że na poziomie ok. 5-6% średniorocznie. Takie „eldorado” w produkcji przemysłowej, do jakiego doszło w 2021 r., już się więc pewnie nie powtórzy.
Które z branż gospodarki mają w tym roku największe szanse na szczególnie dynamiczny rozwój?
Szanse ma np. motoryzacja, która ma za sobą dość kiepski okres ostatnich dwóch-trzech lat. I gdy zaczną napływać odpowiednie ilości mikroprocesorów - może nastąpić jej spore odbicie. A z drugiej strony sporo problemów może napotkać produkcja dóbr konsumenckich, bo nastroje konsumenckie są bardzo słabe, o czym przekonuje styczniowy odczyt GUS wciąż pozostających na minusie zarówno obecnych, jak i przyszłych tzw. wskaźników ufności konsumenckiej. To nie jest czas na wielkie zakupy, zresztą wielu konsumentów już wcześniej zdołało je dokonać, w sytuacji wciąż utrzymującej się niepewności związanej z dalszym przebiegiem pandemii.
