Na koniec 2022 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6,27 mln mkw.
Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, popyt brutto w stolicy sięgnął 860 tys. mkw., a nowa podaż osiągnęła poziom prawie 237 tys. mkw.
- Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej, aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym w 2022 r. wróciła do poziomu sprzed pandemii. Udział renegocjacji i odnowień umów najmu w całkowitym popycie utrzymał się na stosunkowo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów odnotował spadek - mówi Agnieszka Giermakowska, dyr. Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.
- Z kolei rok 2023 upłynie pod znakiem „zielonych umów” oraz wprowadzania rozwiązań z zakresu ESG, pozwalających m.in. na optymalizację kosztów funkcjonowania zarówno najemcy, jak i wynajmującego - dodaje Giermakowska.
Najmniej nowych metrów kwadratowych biur powstało w czwartym kwartale - zaledwie 8700 mkw., które wybudowano na potrzeby nowej siedziby firmy DPD. Wśród największych inwestycji biurowych ukończonych w ubiegłym roku należy wymienić m.in. wieżę Varso Tower w kompleksie Varso Place (64 000 mkw., Centralny Obszar Biznesu, III kw.), Forest Tower (51 500 mkw., Północne Centrum, I kw.), biurowiec P180 (32 000 mkw., Mokotów, III kw.) czy kompleks SKYSAWA I&II (łącznie 31 300 mkw., Centralny Obszar Biznesu, I i II kw.).
Aktywność deweloperów nadal utrzymuje się na stosunkowo niskim poziomie. Na koniec 2022 r. w budowie znajdowało się 180 000 mkw. biur – to o 12,5% więcej niż w trzecim kwartale, ale prawie 50% mniej niż rok temu. Prace budowlane już rozpoczęły się przy takich projektach jak VIBE (Ghelamco) i Drucianka Campus (Liebrecht&wooD). Z kolei na zaawansowanym etapie przygotowań znajdują się takie inwestycje biurowe jak Upper One (Strabag), The Form (Lincoln Property), T22 (Echo Investment/AFI Europe) czy Fort 7 (Atenor). Niemniej jednak nowa podaż prognozowana na lata 2023-2024 nie przekroczy 100 tys. mkw. rocznie - tak niskich poziomów nie notowano na warszawskim rynku biurowym od 2000 r.
Popyt brutto w całym 2022 r. wyniósł 860 000 mkw. i był wyższy o ponad 33% niż rok wcześniej, co świadczy o powrocie aktywności najemców do poziomów sprzed pandemii. Najwyższy popyt odnotowano w pierwszym i czwartym kwartale: odpowiednio 266 600 mkw. i 253 300 mkw. Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się centralne lokalizacje, w których podpisano umowy na 505 500 mkw., co stanowiło prawie 59% całkowitego zarejestrowanego popytu. Jednak w czwartym kwartale to lokalizacje poza centrum były głównym celem najemców (160 300 mkw. w porównaniu z 93 000 mkw. w centrum stolicy).
- W 2022 roku obserwowaliśmy utrzymujący się wysoki poziom aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu, których udział w ubiegłorocznym wolumenie najmu sięgnął 39,2%, przy czym najwyższy odnotowano w drugim kwartale (48%). Warto zauważyć, że sześć z dziesięciu największych umów podpisanych w 2022 roku to właśnie renegocjacje, w tym jedna renegocjacja wraz z ekspansją – mówi Joanna Bartosiewicz, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych, Newmark Polska.
Na koniec grudnia 2022 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11,6%, co stanowi spadek o 0,5 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,1 p.p. w ujęciu rok do roku. W I kw. 2023 roku nastąpi indeksacja czynszów oraz aktualizacja wysokości kosztów eksploatacyjnych, co przełoży się na wzrost obciążeń finansowych najemców. Newmark przewiduje, że presja na wzrost czynszów nadal będzie się utrzymywać, a dotyczyć będzie zwłaszcza budynków i lokalizacji cieszących się największym zainteresowaniem najemców. Już teraz firmy poszukujące dużych biur do wynajęcia mają dość ograniczony wybór, szczególnie w centralnych lokalizacjach.
