Przed kredytobiorcami 2-3 lata rekordowo niskich stóp procentowych w Polsce, później oprocentowanie powinno rosnąć, ale nie będą to ruchy zbyt gwałtowne - wynika z analizy HRE Investments.
“Z punktu widzenia kredytobiorców są to dobre informacje oznaczające niskie raty. Gorzej jest z oszczędzającymi, którzy powinni przyzwyczaić się do tego, że rachityczne oprocentowanie lokat nie chroni ich kapitału przed utratą siły nabywczej” - napisano w analizie.
Jak zaznaczył analityk HRE Investments Bartosz Turek, dzisiejsze kontrakty terminowe "roztaczają przed kredytobiorcami bardzo optymistyczny scenariusz", w którym dopiero mniej więcej w 2028 roku oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wróci do poziomu sprzed epidemii, czyli z początku bieżącego roku. Przypomniał, że nawet wtedy przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego nie było wysokie. Z danych NBP wynika bowiem, że na przykład w styczniu 2020 roku statystyczna hipoteka kosztowała 3,7 proc. w skali roku. To znaczy, że pożyczając pieniądze na zakup mieszkania trzeba było oddawać do banku 460 zł miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł na 30 lat.
- Dziś - gdy przeciętne oprocentowanie spadło poniżej 3 proc. - taki kredyt to wydatek rzędu 410-420 złotych miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy - zwraca uwagę Turek.
Zaznaczył, że dane te dotyczą średniego oprocentowania wszystkich udzielonych dotychczas kredytów mieszkaniowych.
- Jest to o tyle ważne, że przez lata banki udzielały kredytów stosując znacznie niższe marże niż dziś. Przeciętny kredyt z grona tych spłacanych jest więc wyraźnie tańszy niż ten dług, którego banki skłonne byłyby udzielić dziś (teraz przeciętna marża jest o około 0,5-1 pkt. proc. wyższa) - dodał analityk.
Podał, że analiza została oparta na podstawie dzisiejszych notowań kontraktów terminowych. Te, zgodnie ze swoją naturą, są bardzo zmienne. I choć z obecnej perspektywy pokazują one najbardziej prawdopodobny scenariusz, to w horyzoncie czasowym (10 czy 20 lat), którego dotyczą jest niemal pewne, że się nie sprawdzą.
Według analityka potencjalny kredytobiorca - dla bezpieczeństwa - powinien przygotować się, że w kolejnych latach oprocentowanie będzie rosło szybciej, niż wynika z tych dzisiejszych prognoz.
Zdaniem Turka osoba, która dziś zaciąga kredyt mieszkaniowy powinna w perspektywie trzech lat rozważyć refinansowanie, czyli zamianę obecnie zaciąganego długu na nowy - o ile będzie tańszy. Powodem jest brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu po takim właśnie czasie.
- Dziś godnymi uwagi mogą być też kredyty ze stałą stopą procentową. Te nie są wciąż popularne, ale ze względu na to, że trudno dziś spodziewać się dalszych cięć stóp procentowych, zaciągnięcie obecnie kredytu ze stałą stopą procentową daje nam możliwość korzystania z niskich rat przez pięć lat. Problem w tym, że po tym okresie nie wiemy z jakim poziomem stóp procentowych przyjdzie się nam mierzyć i o ile zmieni się rata po ustaniu stałego oprocentowania - uważa analityk.
- Z drugiej strony pewne jest, że pierwsza rata kredytu ze stałą stopą procentową będzie wyższa niż ze stopą zmienną, bo niejako płacimy za ubezpieczenie przed zmiennością kosztu pieniądza w gospodarce - dodał.
Według Turka rozwiązaniem, które dziś warto rozważyć, jest znowu mało w Polsce popularny, system rat malejących. W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać dając nam z czasem coraz lepsze przygotowanie na mające nadejść w bliżej nieokreślonej przyszłości podwyżki stóp procentowych.
Z analizy HRE wynika, że z punktu widzenia oszczędzających, jeśli na podwyżki stóp procentowych faktycznie trzeba będzie czekać 2-3 lata, to znaczy, że przez ten czas spodziewana inflacja skonsumuje co najmniej 5-10 proc. siły nabywczej oszczędności trzymanych na lokatach. Potem też spodziewane podwyżki stóp procentowych mogą być na tyle powolne, że w dalszym ciągu inflacja będzie skuteczniejsza niż banki.
Analityk przypomniał, że z tym problemem oszczędzający mierzą się już od końcówki 2015 roku.
- Już od tego momentu oprocentowanie statystycznej lokaty jest za niskie, aby po potrąceniu podatku skutecznie zawalczyć z inflacją. Chodzi o to, że już od lat statystycznie rzecz biorąc banki doliczają do oszczędności odsetki wolniej niż inflacja pochłaniała siłę nabywczą kapitału. W efekcie przeciętny właściciel depozytu dostaje po 12 miesiącach kwotę, za którą może w sklepie kupić mniej niż w dniu zakładania lokaty. Niestety dostępne dziś prognozy sugerują, że sytuacja w tym względzie będzie w najbliższym czasie gorsza, a do tego trwać może jeszcze latami - uważa Turek.
