Parki magazynowe wybudowane pięć czy dziesięć lat temu w wielu aspektach nie ustępują nowym obiektom. Powstawały w najlepszych okołomiejskich lokalizacjach, są dobrze skomunikowane i stale modernizowane. Co jednak najważniejsze: jest to powierzchnia do wynajęcia „od zaraz” i w stosunkowo dobrej cenie - mówi Michał Kozar, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych firmy doradczej Newmark Polska.
Polska jest relatywnie młodym rynkiem magazynowym, w porównaniu z Zachodem Europy. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni po I kwartale tego roku wynoszą ponad 25 mln mkw., z czego prawie 55 proc. powstało w ostatnich pięciu latach. Natomiast najstarsze, liczące sobie 10 lat i więcej obiekty, stanowią niespełna 39 proc. istniejących zasobów.
- Pierwsze nowoczesne magazyny na polskim rynku powstały w latach 90. ub. wieku, a pod koniec I kwartału 2004 r., czyli w przeddzień przystąpienia Polski do UE, w całym kraju był niecały milion mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej - dodaje ekspert. - Budowa nowoczesnych obiektów nabrała tempa niedługo po wejściu Polski do Unii oraz rozpoczęciu w naszym kraju działalności deweloperów magazynowych z szeroką i atrakcyjną ofertą najmu. Do 2009 roku powstało ponad 6,7 mln mkw. Rozpędzony rynek na kilka lat schłodził kryzys finansowy z 2008 roku, ale już w latach 2012 – 2016 deweloperzy dostarczyli kolejne prawie 4 mln mkw. - wyjaśnia Kozar.
Dzisiaj starsze budynki z powodzeniem konkurują z nowymi. - Przede wszystkim zlokalizowane są w największych i najsilniejszych regionach. Na początku na magazynowej mapie Polski rozwijały się takie ośrodki, jak Warszawa, Poznań, Wrocław i Górny Śląsk.
Ogromnym atutem tych obiektów są doskonałe, w większości wchłonięte już przez miasta, lokalizacje, czemu towarzyszą dobra komunikacja i bliskość przystanków, a co za tym idzie również możliwość szybkiego dojazdu do pracy. To ważne argumenty przy wyborze powierzchni przemysłowej i magazynowej przez firmy, które ciągle borykają się z problemami z dostępem do pracowników - twierdzi ekspert i dodaje, że zaletą starszych parków jest również znajomość obiektu przez kierowców oraz jego dokładne oznaczenie na mapach do nawigacji, co w nowych inwestycjach niejednokrotnie pojawia się z opóźnieniem i może wprowadzać kierowców w błąd.
Starsze budynki, chociaż powstawały w innych technologiach niż obiekty z ostatnich kilku lat, dorównują im jakością wykonania. Właściciele tych parków stale je modernizują i doposażają, na przykład instalując systemy odczytujące tablice rejestracyjne pojazdów przy szlabanie oraz dodatkowe kamery w obiekcie, które umożliwiają „wirtualny obchód”.
W ostatnich 2 - 3 latach najemców coraz bardziej interesują też zastosowane w halach zielone technologie, które nie tylko wpisują się w politykę zrównoważonego rozwoju dużych firm, ale także pozwalają na zmniejszenie rosnących rachunków za media. - Jednym z najprostszych, ale dających duże oszczędności rozwiązań jest wymiana jarzeniówek na energooszczędne oświetlenie typu LED. Dodatkowe oszczędności można uzyskać przez zainstalowanie czujników ruchu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również panele fotowoltaiczne, które z powodzeniem udaje się instalować na terenie starszych obiektów. Alternatywą do instalacji na dachach są nowoczesne fotowoltaiczne wiaty parkingowe oraz montowane na zielonych terenach parku farmy fotowoltaiczne z panelami obrotowymi, podążającymi za słońcem - mówi Michał Kozar.
- W procesie najmu magazynów międzynarodowe korporacje pytają także o stacje ładowania samochodów elektrycznych, palarnie zlokalizowane z dala od budynków, tereny zielone i infrastrukturę na zewnątrz przeznaczoną do wypoczynku pracowników oraz wiaty parkingowe dla rowerów. Te wszystkie udogodnienia możemy uzyskać tak w nowo budowanych, jak i w istniejących parkach logistycznych. Starsze magazyny są również certyfikowane w systemie BREEAM – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że starsze budynki kuszą niższymi czynszami za wynajem.
- Tak powinno być zawsze. Jednak w Polsce do tej pory, ze względu na duże zainteresowanie magazynami ze strony rynków kapitałowych, deweloperzy w nowo budowanych budynkach mogli zaproponować bardziej atrakcyjne warunki. Aktualnie, po znaczących podwyżkach na rynku pierwotnym, te proporcje się odwróciły. Pytanie na jak długo? Korzystając z dobrej koniunktury, właściciele istniejących budynków również podnoszą stawki za wynajem, mimo to, będą one konkurencyjne w porównaniu z nowymi projektami. Część klientów, zaskoczona nowymi czynszami, rozważa renegocjacje i pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach - tłumaczy Michał Kozar. - Jednocześnie od wielu miesięcy mamy bardzo niski poziom wakatów, który w I kwartale tego roku utrzymywał się na średnim poziomie zaledwie 3 proc. Na rynku coraz częściej mówi się też o tym, że może nastąpić półroczna albo nawet roczna luka podażowa. Firmy to widzą, dlatego starsze obiekty, które miały jeszcze wolne powierzchnie, bardzo szybko je wynajmują. Oczywiście mówimy o budynkach w odpowiednim standardzie i dobrych lokalizacjach - podsumowuje ekspert.
