I półrocze na rynku biurowym: Stopniowa odbudowa popytu, wyższe czynsze i wakaty w regionach

Na rynkach regionalnych można zaobserwować stopniową odbudowę aktywności najemców. Jednocześnie największe miasta poza Warszawą już w przyszłym roku mogą wejść w okres luki podażowej, która będzie wywołana obserwowanym od pewnego czasu spadkiem wolumenu realizowanych inwestycji.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w pierwszej połowie 2023 r. wyniosła 325,7 tys. mkw. i była niższa o 32% r/r. Warto zauważyć, że w przypadku stolicy spadek wynika głównie z wysokiego efektu zeszłorocznej bazy z uwagi na zawarcia wielu transakcji wielkopowierzchniowych w 2022 r. Liczba transakcji była natomiast zaledwie 3% mniejsza od pierwszej połowy poprzedniego roku.

Na rynkach regionalnych aktywność najemców była relatywnie duża i wyniosła około 334 tys. mkw. w pierwszym półroczu 2023 r., co stanowi jedynie 2% spadku względem bardzo dobrego wyniku z pierwszego półrocza roku poprzedniego. W dyskusjach z najemcami wielokrotnie słyszę głosy niezadowolenia ze stopnia wykorzystania biura przez pracowników. Wiele firm zredukowało wielkość biura, a część najemców mimo wzrostu zatrudnienia, zdecydowała się nie dobierać nowej powierzchni. Tym bardziej ciekawa wydaje się analiza danych makro, która w mojej ocenie wskazuje, że faktyczny obraz rynku to kontynuacja stopniowej odbudowy zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi w miastach regionalnych – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets w Cushman & Wakefield.

Na koniec drugiego kwartału całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce wyniosły niemal 12,8 mln mkw.

W I połowie 2023 r. skala oddanych projektów była relatywnie niewielka, z czego najwięcej powierzchni powstało w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego, Cushman & Wakefield.

Do największych ukończonych w ciągu sześciu miesięcy budynków biurowych należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie (28 600 mkw., Cavatina), ukończenie kolejnego etapu poznańskiego kompleksu Nowy Rynek E (25 100 mkw., Skanska) oraz oddanie trzeciego budynku wrocławskiego kompleksu Centrum Południe (20 900 mkw., Skanska).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Mimo nieznacznego odbicia, z uwagi na rozpoczęcie budowy pojedynczych biurowców w stolicy i miastach regionalnych, trend ten jest nadal widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się ok. 221 tys. mkw. W miastach regionalnych w realizacji pozostaje natomiast około 450 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys.  mkw. sprzed pandemii – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research w Cushman & Wakefield.

Spadek liczby realizowanych nowych inwestycji wynika z utrzymania się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni, niepewności spowodowanej wojną w Ukrainie oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie. Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 66 tys. mkw., wchodząc jednocześnie w okres tzw. „luki podażowej”, który może potrwać nawet do 2025 r.

W miastach regionalnych łączna nowa podaż w 2023 wyniesie prawdopodobnie 350 tys. mkw., co jest wartością o 15% niższą w porównaniu do średniej z ostatnich pięciu lat. Efekt „luki” w regionach będzie opóźniony względem rynku warszawskiego o około rok i może się rozpocząć już w 2024.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/ mkw./ miesiąc, najwyższe zaś osiągały poziom nawet 28 euro / mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro / mkw./ miesiąc.

W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro / mkw./ miesiąc. Jednocześnie od początku roku obserwowany jest wzrost stawek czynszu zwłaszcza w budynkach nowo oddawanych – podsumowuje Jan Szulborski ekspert rynku biurowego w Cushman & Wakefield.