Zastój na rynku nieruchomości? Rynek wtórny w IV kwartale 2024 roku

Coraz wyższa podaż i zbyt mały w stosunku do niej popyt powodują, że na rynku nieruchomości dzieje się niewiele. Część właścicieli mieszkań, którym zależy na czasie, nie czeka i obniża ceny, co szczególnie widać w przypadku małych mieszkań. Jaka jest tego przyczyna? Przede wszystkim drogie kredyty i wysoka inflacja, przez co wiele osób musi odłożyć marzenia o zakupie własnego lokalu.

Polaków nie stać na mieszkania?

Z danych Eurostatu za 2022 rok wynika, że 68% ludności Unii Europejskiej mieszkało we własnej nieruchomości, przy czym w Polsce było to 87,2%. Zdecydowanie stawiamy na własność, ale u naszych zachodnich sąsiadów wygląda to inaczej. Przykładowo, w Niemczech mniej niż połowa mieszkańców posiada nieruchomość – przeważają najemcy. W Polsce może to wyglądać podobnie, a wszystko ze względu na ceny.

Jak wyliczyło HREIT, w III kwartale 2024 roku trzyosobowa rodzina z dochodem wynoszącym dwie średnie krajowe mogła uzyskać ok. 740 tys. zł. Natomiast BIK podaje, że przeciętna wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w grudniu 2024 r. wyniosła 444,90 tys. zł.

Wystarczająca zdolność nie oznacza, że Polacy chętnie sięgają po tak wysokie kredyty. Jeśli chcą mieć nieruchomość, muszą się coraz bardziej zadłużać. Ci, którzy już mają kredyt, nie zawsze dobrze radzą sobie z jego spłatą. Z publikacji Związku Banków Polskich z listopada 2024 roku wynika, że zadłużenie gospodarstw domowych wobec sektora bankowego z tytułu kredytów i pożyczek na koniec III kwartału 2024 roku wynosiło 796,11 mld zł, co oznacza wynik o 11,01 mld zł wyższy (1,4%) niż przed rokiem.

Problemem zainteresowanych zakupem mieszkań jest również konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 10-20%. W dużych miastach to może oznaczać obowiązek wygospodarowania powyżej 100 tys. zł. Do tego opłaty notarialne, remont czy wykończenie. Wszystko to może powodować, że coraz mniej Polaków będzie się decydować na wieloletnie zadłużenie, aby kupić nieruchomość. 

Średnie ceny mieszkań w IV kwartale 2024 roku – czy warto było czekać?

Poszukujący nieruchomości w ostatnich miesiącach mieli wątpliwości co do tego, czy to dobry moment na inwestycje. Część nastawiła się na wejście w życie nowego programu wsparcia dla kredytobiorców. Inni spodziewali się spadków cen przy rosnącej podaży. Czy opłacało się czekać? IV kwartał 2024 roku w wielu miastach wojewódzkich stał pod znakiem stabilizacji i spadków. Jak to wyglądało w zależności od liczby pokojów w mieszkaniu?  Szczegółów na temat aktualnej sytuacji można się dowiedzieć z raportu portalu Nieruchomosci-online.pl, który podsumował IV kwartał 2024 roku na rynku nieruchomości wtórnych.

Zmiany cen mieszkań jednopokojowych

W przypadku tych lokali w coraz mniejszej liczbie miast wojewódzkich obserwujemy trend wzrostowy. W czwartym kwartale dotyczyło to już tylko 4 lokalizacji, a w trzecim – 7. W Opolu i Bydgoszczy odnotowano wzrost o 5%, a we Wrocławiu i Rzeszowie – poniżej 2%. W segmencie kawalerek zauważalne jest urealnianie cen ofertowych. W 8 stolicach województw odnotowano spadki. Najwyższy w Olsztynie – o 4,5%. W pozostałych lokalizacjach było to 1-3% (Białystok, Gdańsk, Katowice, Lublin, Łódź, Szczecin i Warszawa). W pozostałych mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen.

Zmiany cen mieszkań dwupokojowych

Zainteresowani zakupem takich nieruchomości mogli cieszyć się ze stabilizacji cen. Natomiast były takie miejsca, gdzie odnotowano spadek na poziomie 2-3% – chodzi o Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Lublin i Warszawę. Najwyższy wzrost miał miejsce w Opolu – o 5,4% i Zielonej Górze – 2,9%. Część sprzedających obawia się, że w najbliższym czasie dojdzie do znacznej korekty cen transakcyjnych i z tego powodu decydują się na obniżki już teraz, aby sprzedać w momencie, kiedy mogą uzyskać niemal oczekiwaną kwotę.

Zmiany cen mieszkań trzypokojowych

Sytuacja w przypadku tych lokali jest zaskakująca. Okazuje się, że przeważały wzrosty, co dotyczyło 10 miast. Natomiast nie były to wysokie podwyżki, przeważnie po 2-3%. W niektórych jednak były znaczące – 5,9% w Olsztynie, 5,2% w Opolu czy 5% w Katowicach. Najwyższą obniżkę odnotowano w Krakowie – o 2%. 

Szukający mieszkań mają coraz większy wybór

IV kwartał 2024 roku był dobrym okresem na poszukiwanie mieszkania dla tych, którzy chcą mieć duży wybór. W stosunku do poprzedniego kwartału liczba ofert wzrosła o 5%. Zmianę jeszcze lepiej pokazuje porównanie rok do roku, gdyż wzrost wynosi 27%. I to tę różnicę należy uznać za kluczową dla rynku. 

Czy Polacy szukali mieszkań w IV kwartale 2024 roku?

Agenci nieruchomości potwierdzają duży spadek zainteresowania nieruchomościami. W przypadku kawalerek zauważyło to 46% pośredników, a większych mieszkań – 60%. Wstrzymywanie poszukiwań wynika m.in. z niepewności co do programu wsparcia kredytobiorców. Poza tym ostatnie miesiąca roku zazwyczaj są zazwyczaj trudnym okresem na rynku. 

Jakich mieszkań szukaliśmy najczęściej?

Z deklarowanych preferencji poszukujących lokali wynika, że głównie interesowały ich lokale od 40 mkw. (30%) i od 30 mkw. (26%), a trzecie miejsce zajmowały te powyżej 50 mkw. – 19%.