Budownictwo mieszkaniowe: Czy deweloperzy sztucznie zaniżają podaż, żeby wycisnąć, co się da?

W pierwszym kwartale mieliśmy do czynienia z wyraźnym ożywieniem sprzedaży mieszkań. Trochę jednak trwało zanim zaczęliśmy widzieć efekty tych zmian po stronie firm budujących mieszkania. Dane GUS za marzec sugerują, że deweloperzy zaczęli projekty opiewające na ponad 11 tysięcy nowych mieszkań. To najwięcej od czerwca 2022 roku. 

Marzec przyniósł w końcu umiarkowanie pozytywne dane na temat budownictwa mieszkaniowego. GUS poinformował o tym, że deweloperzy zaczęli w trzecim miesiącu budowę ponad 11 tysięcy nowych mieszkań. - Nie jest to wciąż wysoki wynik, ale bez wątpienia możemy mówić o jaskółce poprawy, bo przez kilka ostatnich miesięcy normą było zaczynanie projektów opiewających na zaledwie kilka tysięcy lokali - komentuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT. 
Ruch w biurach sprzedaży wymaga większej oferty
- Jest to o tyle ważne, że dane o sprzedaży mieszkań w pierwszym kwartale br. były dobre. Otodom Analitics sugeruje na przykład, że w tym czasie na 7 największych rynkach sprzedano 12,1 tysięcy mieszkań. To o 35% więcej niż kwartał wcześniej. Za podpisywanymi umowami nie szło jednak ożywienie w liczbie budowanych mieszkań - dodaje ekspert. 
Wyraźny wzrost sprzedaży przy powściągliwości w uruchamianiu nowych inwestycji powodował szybkie uszczuplanie się oferty. - Marcowe dane GUS sugerują, że deweloperzy zauważyli ruch w biurach sprzedaży i zaczęli ruszać z zamrożonymi dotychczas projektami, aby odświeżyć ofertę. Nie bez znaczenia może być też zbliżający się program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkania, na który część firm może się chcieć przygotować. Tak czy inaczej trzeba pamiętać, że marcowe dane są dopiero pierwszymi, które sugerują większą determinację deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. I choć potwierdzenie tego trendu w kolejnych miesiącach jest niemal pewne, to jednak z otrąbieniem sukcesu, musimy poczekać na kolejne dane GUS - uważa Bartosz Turek.
Popyt na ścieżce wzrostowej
Wszystko to dzieje się za sprawą większego popytu na mieszkania. - Ten wynika z utrzymywania się dobrej sytuacji na rynku pracy (niskie bezrobocie, wysoka dynamika płac), spadku oprocentowania kredytów czy ułatwień regulacyjnych dotyczących badania zdolności kredytowej. Do tego dochodzi coraz bliższy termin uruchomienia programu tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Część kupujących widzi w nim szansę na tańszy dach nad głową, podczas gdy inni chcą kupić mieszkanie zanim oferta zostanie przebrana, a ceny potencjalnie wzrosną - prognozuje  główny analityk HREIT. Przypomnijmy, że od lipca 2022 roku deweloperzy zaczynali budować co miesiąc zaledwie po kilka tysięcy mieszkań. Najnowszy wynik jest o ponad 2/3 lepszy niż ten z lutego 2023 roku. Optymizm studzi póki co fakt, że mówimy o pierwszym lepszym odczycie od miesięcy, a ponadto wciąż jesteśmy poniżej rezultatów z ubiegłych lat. Najnowszy wynik działań deweloperów w Polsce jest na przykład o ponad 15% gorszy niż ten z marca 2022 roku – wynika z najnowszego raportu GUS.
Co najmniej część deweloperów ma w zapasie projekty, które mogą dość sprawnie zaoferować na rynku. - Oczywiście nie może się sto stać z dnia na dzień, ale w perspektywie kilku miesięcy jest to jak najbardziej możliwe. Przecież w samym tylko 2022 roku firmy budujące mieszkania na sprzedaż dostały pozwolenia na budowę 203 tysięcy mieszkań. To o około 88 tysięcy więcej niż mieszkań, których budowę deweloperzy w ubiegłym roku rozpoczęli. W pierwszym kwartale br. było podobnie. Deweloperzy dostali bowiem pozwolenia na ponad 34 tysiące lokali, a faktycznie zaczęli budowę ponad 23 tysięcy. Zapas decyzji administracyjnych będzie na wagę złota jeśli zgodnie z przewidywaniami wzmożony popyt na mieszkania się utrzyma - uważa Bartosz Turek, główny analityk HREIT. - Z kronikarskiego obowiązku należy jeszcze dodać, że w marcu deweloperzy oddali do użytkowania prawie 11,3 tysięcy mieszkań. To o prawie 8% więc niż w analogicznym okresie przed rokiem – wylicza GUS. - Niestety dane te niewiele mówią o bieżącej kondycji mieszkaniówki. Wszystko dlatego, że fakt oddania mieszkania do użytkowania jest efektem finalnym decyzji podejmowanych często kilka lat temu i budów rozpoczętych przeciętnie dwa lata temu. Są to więc dane potwierdzające koniunkturę z ubiegłych lat - podsumowuje ekspert