Po 3 miesiącach powolnej odbudowy naszej zdolności kredytowej, listopad przyniósł zatrzymanie tego trendu. W tym miesiącu można pożyczyć od banku prawie tyle samo co w październiku. Na plus zaliczyć możemy wzrost wynagrodzeń i większą konkurencję pomiędzy bankami.
Negatywnie na zdolność kredytową zadziałał za to wzrost WIBOR-u - jak podkreślają Oskar Sękowski i Bartosz Turek z HRE Investments, którzy przygotowali analizę na ten temat. Wynika z niej, że przez ostatnie 3 miesiące można było obserwować powoli odbudowującą się zdolność kredytową. - Pierwsze optymistyczne informacje zobaczyliśmy w sierpniu. Wtedy to pierwszy raz od 6 miesięcy zdolność kredytowa zaczęła niespieszny ruch w górę. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika, że w listopadzie zdolność przykładowej trzyosobowej rodziny wyniosła 427 tys. zł. Wynik ten jest wyższy niż w lipcu (396 tys. zł), ale też kosmetycznie niższy niż przed miesiącem. Różnica pomiędzy stanem z października i listopada jest tak mała (niespełna 200 złotych), że ciężko mówić o odwróceniu trendu, a raczej o stabilizacji - zaznaczają eksperci.
Na zdolność oddziałują Na Na zdolność oddziałują trzy główne siły
Trzeba mieć świadomość, że na naszą zdolność kredytową oddziałuje szereg czynników. Jak wynika z analizy, z jednej strony mamy dynamiczny wzrost wynagrodzeń. Informacje GUS na temat pensji w przedsiębiorstwach sugerują, że w październiku 2022 roku przeciętne wynagrodzenie wynosiło 6,7 tys. złotych brutto. To o 13% więcej niż rok wcześniej. - Wyższe wynagrodzenie pozwala oczywiście wnioskować w banku o większy kredyt. Dodatkowo niektóre instytucje zmieniły nieco podejście do badania naszej zdolności kredytowej. Celem jest to, aby zawalczyć o uszczuplające się grono klientów - zaznaczają analitycy. Efekt? Już w dwóch bankach spotkać się można na przykład z akceptacją 500+ jako źródła dochodu.
Rynek bardziej jastrzębi niż RPP
Z drugiej strony mamy jednak ważny czynnik, który obniża kwotę jaką można pożyczyć od banków. Mowa tutaj o wskaźniku WIBOR. W normalnych warunkach jego poziom (w wersji 3M) jest o 0,25 pkt. proc. wyższy niż podstawowa stopa procentowa.- Idąc tym tropem można by się spodziewać, że powinien on wynosić około 7%. Na dzień 21 listopada 2022 roku WIBOR w popularnej wersji 3-miesięcznej był notowany jednak na poziomie 7,37% - czytamy w analizie. - Jest to o tyle dziwne, że przecież RPP od 2 miesięcy pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Dodatkowo część członków tego gremium sugeruje, że na kolejne, ewentualne zmiany stóp procentowych trzeba poczekać. Mimo tego rynek nie w pełni wierzy tym zapewnieniom, ponieważ WIBOR jest notowany na poziomie o kilkadziesiąt punktów bazowych wyższym niż w normalnych warunkach.
Wyższy WIBOR to wyższe raty
Notowania WIBOR-u przekładają się nie tylko na zdolność kredytową, ale i na wysokość rat kredytów. Jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek, czyli we wrześniu 2021 rata przykładowego kredytu w wysokości 300 tys. złotych, na 25 lat z marżą 2,6% kształtowała się na poziomie około 1,4 tys. złotych miesięcznie. W listopadzie bieżącego roku wynosi ona natomiast ponad 2,7 tys. złotych. Mamy więc wzrost o ponad 95%.
- Patrząc na notowania kontraktów terminowych (FRA) raty kredytów mogą pójść jeszcze w górę o około 2%. Te same prognozy sugerują jednak, że pod koniec 2023 roku możliwe są obniżki stóp procentowych. Tak przynajmniej wynika z obecnych przewidywań, ale roztropnie zarządzając domowym budżetem należy przygotować się również na gorsze scenariusze - prognozują analitycy.
W listopadzie pożyczymy maksymalnie 474 tys. złotych
Wszystko to oddziałuje na kwotę, którą możemy pożyczyć w ramach kredytu mieszkaniowego. Choć zagregowane dane dają nam pewne pojęcie na temat całego rynku, to trzeba pamiętać, że w zależności od banku sytuacja może kształtować się skrajnie odmiennie. Chodzi tutaj o to, że pomimo obserwowanych tendencji niektóre instytucje będą nam skłonne pożyczyć mniej lub więcej niż to co sugeruje rynkowa mediana lub średnia (wspomniane 427 tys. złotych).
I tak planując zakup mieszkania na kredyt, w listopadzie 2022 roku, na najwięcej możemy liczyć w PKO Banku Polskim i PKO Banku Hipotecznym. Banki te są skłonne pożyczyć naszej przykładowej rodzinie niemal 474 tys. złotych. Nieco mniejszej propozycji możemy się spodziewać udając się do banków: Pekao, Alior, BNP Paribas czy Millennium. W tych instytucjach można pożyczyć od 427 tys. złotych do ponad 442 tys. złotych. Na drugim biegunie znajdziemy za to mBank, Bank Pocztowy i BOŚ Bank. W tych instytucjach proponowana wartość kredytu nie przekroczyłaby 400 tys. złotych.
|
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|||
Rok 2023 rokiem odbudowy zdolności kredytowej?
- O ile faktycznie będzie tak, że RPP pozostanie wstrzemięźliwa w kontekście podwyżek stóp procentowych, a na horyzoncie w przyszłym roku pojawiają się obniżki stóp procentowych to można się spodziewać pozytywnych zmian na rynku kredytów mieszkaniowych. Jeśli bowiem do tego dodamy rosnące wynagrodzenia, walkę banków o względy klientów i szanse na poluzowanie zasad przy udzielaniu kredytów ze stałym oprocentowaniem (zniesienie marcowych zaleceń UKNF), to można liczyć, że kolejne kwartały będą upływały pod znakiem powoli odbudowującej się zdolności kredytowej - podsumowują analitycy HRE Investments. Ich zdaniem ryzykiem dla tego scenariusza byłaby inflacja wyraźnie powyżej ścieżki przewidywanej przez analityków NBP lub nasilenie negatywnych skutków recesji.
