Tak, ceny nieruchomości są tak samo cykliczne, jak ceny innych aktywów. Jednakże w porównaniu do rynku akcji, amplituda zmian cen nieruchomości jest dużo mniejsza, dodatkowo z wielu względów zmiany cen następują relatywnie powoli, a korekty są mocno wydłużone w czasie - stwierdza Jarosław Jamka, Chief Investment Officer, w WealthSeed.
W jego przekonaniu to, że ceny mieszkań spadną w najbliższym czasie, jest to bardzo prawdopodobne.
- Ale ponieważ dzisiejsza inflacja jest bardzo wysoka (szczególnie w Polsce), to tym bardziej musimy na ceny nieruchomości spojrzeć w kategoriach realnych, a nie nominalnych. Jeżeli cena mieszkania nie zmieni się w ciągu roku (nominalnie) przy inflacji na poziomie 17%, to oznacza, że mieliśmy bardzo mocny spadek realnej ceny takiego mieszkania.
Według eksperta trzy najbardziej istotne wskaźniki wyprzedzające spadki realnych cen mieszkań to:
- rosnąca miesięczna podaż nowych mieszkań (z rynku pierwotnego),
- rosnąca marża (spread) kredytów hipotecznych,
- podwyżki stóp procentowych (spadek realnej podaży pieniądza).
Jak zaznacza Jamka wszystkie powyższe wskaźniki dają obecnie sygnał ostrzegawczy na rynku amerykańskim, ale również na rynku polskim, szczególnie wskaźnik drugi i trzeci. Należy pamiętać, że w warunkach tak wysokiej inflacji, jak obecnie, bardzo ważne są realne ceny nieruchomości, a brak spadku cen nominalnych może być mylący.
- Jak wyglądają zmiany cen mieszkań w porównaniu do globalnych akcji? - pyta ekspert. - Jeżeli porównamy stopę zwrotu z indeksu S&P500 i indeksu cen domów w USA, to w przypadku akcji stopa zwrotu jest prawie dwa razy wyższa (9,0% rocznie vs 5,4% licząc od 1975 roku). Dodatkowo rynek akcji może być dużo „szybszy” jeżeli chodzi o pełen cykl spadku cen i następnie ich odbicia. Na przykładzie 2008/2009 roku, rynek akcji wyznaczył „dołek” już po 18 miesiącach spadków, a rynkowi nieruchomości zajęło to aż 5 lat (dokładnie dołek na cenach nieruchomości nastąpił prawie 3 lata po dołku na rynku akcji). W Polsce sytuacja wyglądała podobnie.
- Inwestorzy alokujący swoje oszczędności pomiędzy różne klasy aktywów mogą rozważyć przesunięcia pomiędzy akcjami globalnymi a nieruchomościami. Nieruchomości mieszkaniowe są mniej ryzykowne, ale mogą też dostarczyć niższych stóp zwrotu. Istnieją też wyspecjalizowane ETF-y, które inwestują globalnie np. na rynku mieszkaniowym - oferując odpowiednią dywersyfikację naszych inwestycji mieszkaniowych, ale także dużą płynność takiej inwestycji w porównaniu do tradycyjnego zakupu mieszkania - radzi na zakończenie ekspert.
