Czy wprowadzona nowelizacja ustawy o prawie budowlanym upraszcza procedury administracyjne i ułatwia deweloperom budowę mieszkań? Czy urzędy powróciły do zwykłego trybu funkcjonowania po przestoju? Sondę przeprowadził serwis nieruchomości dompress.pl
Mirosław Kujawski, członek zarządu Develii
Nowelizacja ustawy o prawie budowlanym niewiele zmienia w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Poza wprowadzonymi zmianami w prawie, przy rosnącej liczbie zachorowań najważniejszą kwestią dla branży jest obecnie zapewnienie ciągłości funkcjonowania administracji.
Tomasz Karpiel, dyrektor operacyjny Angel Poland Group
Nowelizacja prawa budowlanego nie wprowadza żadnych przełomowych rozwiązań i ułatwień dla inwestorów. Zawiera natomiast szereg drobnych usprawnień, które mogą okazać się dla nich korzystne. Urzędy na pewno będą potrzebowały czasu na oswojenie się z nowymi przepisami i odpowiednie wdrożenie ich, co pozwoli na przyspieszenie prowadzonych postępowań.
Wśród zmian, które należy ocenić korzystnie jest rozszerzenie katalogu obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Należą do nich m.in. obiekty małej architektury. Poza tym, doceniamy doprecyzowanie zapisów dotyczących braku konieczności uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej na budowę instalacji, zarówno wewnątrz, jak również na zewnątrz budynku czy też wyznaczenie terminów dla przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych na wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
Zdecydowanie pozytywną zmianą jest wprowadzenie pięcioletniego terminu, po upływie którego nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności o pozwoleniu na użytkowanie lub decyzji o pozwoleniu na budowę.
Nowelizacja proponuje również nowe podejście do zawartości wniosku o pozwolenie na budowę. Projekt budowlany, przynajmniej na etapie wniosku o pozwolenie na budowę, został uszczuplony do projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Z dokumentacji projektu budowlanego wydzielony został projekt techniczny, przedkładany dopiero na etapie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. W teorii ta zmiana podejścia ma odciążyć urzędników prowadzących postępowania oraz odchudzić opasłe tomy dokumentacji projektów budowlanych, pod którymi uginały się urzędowe półki. Z oceną tego nowego podejścia trzeba się wstrzymać do czasu poznania sposobu egzekwowania nowych wymagań przez urzędników prowadzących postępowania.
Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu ds. Prawno-Administracyjnych w Atal
Wprowadzona nowelizacja ustawy o prawie budowlanym zdecydowanie jest potrzebna i korzystnie wpłynie na proces inwestycyjny. Dla deweloperów mieszkaniowych, ale również inwestorów z innych sektorów, wprowadzone zmiany w prawie budowlanym niosą dwie istotne korzyści. Pierwszą jest ustalenie na maksymalnie pięć lat okresu, po którym nie będzie dopuszczalne wzruszenie udzielonego pozwolenia na budowę. Dotychczas nie było to ściśle uregulowane. Z uwagi na niejasne przepisy i często wykluczające się orzecznictwo dochodziło do kuriozalnych sytuacji, w których uchylane były ostateczne i prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę nawet po wielu latach po wybudowaniu budynku i po przeniesieniu własności na rzecz klientów. Drugą, równie istotną zmianą, jest doprecyzowanie obszaru oddziaływania inwestycji. W nowelizacji jasno określono krąg stron postępowania. Mogą nimi być jedynie te podmioty, dla których planowana inwestycja wywołuje ograniczenia w możliwości zabudowy nieruchomości sąsiedniej. Dawniej sposób ujęcia tego tematu pozostawiał pole do interpretacji i był podstawą wznawiania prawomocnie zakończonych postępowań.
Jeszcze na długo przed pojawieniem się zagrożenia ze strony wirusa czynnik administracyjny był największym wyzwaniem dla firm deweloperskich w Polsce. Nadzwyczajna sytuacja związana z pandemią dodatkowo spotęgowała trudności. Ograniczona praca urzędów oraz niepewność w aspekcie administracyjnym przyczyniają się m.in. do znacznego wydłużenia się czasu oczekiwania na wydanie decyzji administracyjnych i zahamowania procesu przygotowania inwestycji, co bezpośrednio przekłada się na poziom oferty oraz koszty prowadzenia inwestycji. Sytuacja nie wróciła jeszcze zupełnie do standardów, do jakich byliśmy przyzwyczajeni przed pandemią.
Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.
Deweloperzy długo czekali na tę, największą z dotychczasowych nowelizację prawa budowlanego i z pewnością doceniają intencję ustawodawcy, by usprawnić proces budowlany. Jednakże praktyka pokaże, czy i na ile te zmiany są efektywne, a jak zawsze dużo zależeć będzie od interpretacji urzędników.
Na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę inwestor będzie mógł składać mniej dokumentów, co oznacza w zasadzie jedynie ograniczenie wielokrotnego kopiowania części dokumentów, podczas gdy lepszym pomysłem byłoby umożliwienie składania do urzędu dokumentów w formie elektronicznej. Zgodnie z nowymi przepisami inwestor nie będzie składał projektu technicznego do urzędu a jedynie dwa pozostałe, tj. projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany. Jednakże aby uniknąć opóźnienia, jakie może nastąpić w wyniku nieskoordynowania projektów, a w konsekwencji wydłużenia procesu inwestycyjnego i co za tym idzie wyższych kosztów, inwestor i tak będzie musiał opracować wszystkie projekty jednocześnie. A ponieważ czas rozpatrywania wniosków o pozwolenie na budowę nie uległ zmianie, usprawnienie wynikające z nowej ustawy jest iluzoryczne.
W ustawie wyznaczono konkretne terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków przyłączenia do sieci, których przekroczenie spowoduje naliczenie kar. Te zmiany sprzyjają szybszemu przyłączaniu nowych inwestycji do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych. To niewątpliwie jest dla deweloperów korzystny kierunek.
Karolina Guzik, menadżer sprzedaży w spółce mieszkaniowej Skanska
Przewidujemy, że nowelizacja ustawy o prawie budowlanym w niewielkim stopniu wpłynie na usprawnienie wydawania pozwoleń na budowę. W tym obszarze najważniejszą zmianą jest wprowadzenie nowej definicji „obszaru oddziaływania obiektu”. Daje to szansę na ujednolicenie dotychczasowej praktyki określania stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i w tym sensie może usprawnić samo postępowanie.
Nowe przepisy z podziałem dokumentacji projektowej nie mają wpływu na uproszczenie samej procedury. Zmiana ta umożliwi za to szybsze złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, bowiem nie trzeba będzie wykonać projektów branżowych już na tym etapie. Niemniej wskazuje się, że w praktyce prawidłowe wykonanie projektu architektoniczno-budowlanego i tak prawdopodobnie będzie wymagało jednoczesnego sporządzenia, przynajmniej częściowo, projektu technicznego. Spowolnienie w działaniach administracji odczuwalne było w różnym stopniu, w zależności od danego urzędu. Sytuacja się normalizuje i miejmy nadzieję, że już tak pozostanie.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Odpowiem krótko: NIE! Do dobrej współpracy z urzędem i sprawnego uzyskiwania decyzji i pozwoleń jest potrzebna dobra wola urzędów i urzędników, a to niestety jest bardzo rzadkie. Największe uproszczenie procedur może zniweczyć opieszałość, zła wola, nadinterpretacja, czy błędna interpretacja przepisów.
Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest
Trudno powiedzieć, w jakim stopniu nowelizacja ustawy o prawie budowlanym wpłynie na usprawnienie wydawania pozwoleń na budowę. Pozytywną wydaje się zmiana powodująca, że na etapie składania wniosku o pozwolenie na budowę wymagane jest mniej dokumentów. Natomiast obecnie realnym problemem dla deweloperów mieszkaniowych są ciągnące się procedury administracyjne związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę, gdyż urzędy w większości przypadków nie powróciły do zwykłego trybu funkcjonowania ze względu na pandemię.
Sylwester Śniadecki, prezes firmy Śniadecki Development i Śniadecki Investment Group
Nowelizacja ustawy wprowadziła nowy podział projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny. W mojej ocenie podział ten jest dobrym krokiem w stronę usprawnienia procedur administracyjnych. Dodatkowo znowelizowano art. 33 prawa budowlanego, gdzie ograniczono liczbę składanych egzemplarzy projektu do 3 sztuk, co pokazuje proekologiczne podejście ustawodawcy. Nowa ustawa porządkuje również spis obiektów, na budowę których wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie w jasne i jednoznaczne katalogi, dzięki czemu łatwiej jest określić ścieżkę procedury administracyjnej na początkowym etapie prac projektowych. Z zadowoleniem muszę stwierdzić, że Poznań należy do grona miast, które terminowo wydają pozwolenia na budowę, czyli w ustawowym czasie 65 dni. Pomimo wielu zewnętrznych trudności urzędy stanęły na wysokości zadania w czasie pandemii i były w stanie prowadzić bieżące postępowania bez większych zakłóceń. W tej chwili sytuacja naszym zdaniem unormowała się, część uzgodnień możemy uzyskać drogą mailową, co daje nadzieję na postęp w cyfryzacji procedur administracji państwowej.
Jarosław Kozak, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa
W naszej ocenie nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie w połowie września br. nie będzie miała istotnego wpływu na inwestycje realizowane przez profesjonalnych deweloperów. Prawidłowa i rzetelna ocena kosztów realizacji i identyfikacja potencjalnych ryzyk i zagrożeń procesu inwestycyjnego wymaga m.in. sporządzenia pełnej dokumentacji technicznej, w tym przede wszystkim szczegółowego projektu wykonawczego.
W naszej ocenie wpływ nowelizacji na uproszczenie procesu budowlanego w budownictwie wielorodzinnym będzie niewielki i może nieznacznie wpłynąć na skrócenie okresu składania dokumentacji związanego z pozwoleniem na budowę.
Niestety administracja nie wróciła jeszcze do zwykłego trybu funkcjonowania. W wielu urzędach wciąż funkcjonuje tryb zdalny, a to znacznie wydłuża terminy.
Magdalena Ratajczak, Project Manager w Nickel Development
Trudno jest w tym momencie ocenić jednoznacznie, czy nowe prawo usprawni pracę deweloperów. Nasze obecne inwestycje są realizowane jeszcze w oparciu o stare zasady, więc tak naprawdę dopiero przekonamy się czy w praktyce będzie jakaś różnica.
Czysto teoretyczna analiza przepisów wprowadzonych ostatnią nowelizacją ustawy o prawie budowlanym prowadzi jednak do takiego wniosku, że uzyskanie pozwolenia na budowę będzie rzeczywiście szybsze, natomiast nowe obowiązki związane ze skompletowaniem dodatkowej dokumentacji potrzebnej do rozpoczęcia budowy niestety zniweczą tę korzyść. Ogólnie rzecz biorąc tempo przeprowadzania procedur raczej nie przyspieszy.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA.
Liczymy na uproszczenie procedur administracyjnych i oczekujemy, że taka praktyka zacznie się utrwalać w przyszłym roku. To bardzo ważne, ponieważ popyt na mieszkania nie maleje, a czas oczekiwania na własne M powinien być jak najkrótszy. Ma to tym większe znaczenie obecnie, w okresie światowej pandemii. Spodziewamy się, że klienci będą chcieli szybciej wprowadzać się do nowych mieszkań.
Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development
Wydaje się, że to krok w dobrą stronę, ale dziś jednoznacznie trudno to stwierdzić, gdyż tylko praktyczne zastosowanie może pokazać zalety nowych przepisów. Po przestoju urzędy i administracja starają się pracować lepiej.
Tomasz Czubak, dyrektor Przygotowania Projektów Deweloperskich w Jakon
Mamy wielką nadzieję, że nowe przepisy usprawnią cały proces. Jednak z rożnych urzędów docierają do nas informację, iż nadal wymagane będą dokumenty w „starej” wersji. Obecnie administracja nadal nie pracuje w zwykłym trybie, spotkania są praktycznie niemożliwe, pisma przetrzymywane są wiele dni na „kwarantannach”. Najistotniejsza w obecnym czasie jest digitalizacja dokumentów, procesów, itp. przez polskie urzędy.
Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper
Uproszczenie dokumentacji oraz przyspieszenie wydawania decyzji administracyjnych było jednym z celów nowelizacji prawa budowlanego. Jesteśmy przekonani, że potwierdzi się to w praktyce. Sprawniej będzie następowało także przyłączanie różnych mediów, tj. sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych, wodociągowych i kanalizacyjnych do realizowanych inwestycji. To z pewnością ułatwi przeprowadzenie całego procesu budowlanego i umożliwi deweloperom wprowadzenie większej puli mieszkań do oferty.
Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI
Nowelizacja ustawy o prawie budowlanym spowoduje, że przez najbliższy rok lub dwa czas wydawania pozwoleń na budowę będzie wydłużony. Urzędy będą potrzebowały czasu na przyswojenie i odpowiednie interpretowanie nowych przepisów. Dodatkowo, sytuacja związana z pandemią nie ułatwia pracy zarówno urzędnikom, jak i deweloperom. Część pracowników pracuje zdalnie, jednak niezbędna dokumentacja znajduje się w urzędzie, przez co nie mają oni możliwości w krótkim czasie przygotować odpowiedniego pozwolenia czy decyzji.
Celem nowelizacji było uproszczenie procesu wydawania pozwoleń na budowę, między innymi poprzez zmniejszenie ilości wymaganej dokumentacji. Jednak żaden projekt budowlany nie może powstać bez udziału wszelkiego rodzaju instalacji - gazowych, wodnych, kanalizacyjnych itp. ponieważ ma to bezpośredni wpływ na architekturę i konstrukcję samego budynku. Wszystkie te elementy są nierozłączne w procesie budowy. W efekcie końcowym nowelizacja będzie wpływać na zmniejszenie ilości dokumentacji składanych do urzędu związanych z danym projektem.
Dla inwestorów obecnie najbardziej problematyczny nie jest sam proces uzyskania pozwolenia na budowę, ale uzgodnienia i decyzje potrzebne do złożenia kompletnego wniosku. Przy realizacji większej inwestycji potrzebna jest także decyzja środowiskowa, na której wydanie czeka się obecnie około roku. Kolejnym długim procesem są wszelkie uzgodnienia związane z obsługą komunikacyjną terenu planowanej inwestycji. Czas oczekiwania na decyzje to zwykle również około roku, a każda próba negocjacji wpływa na kolejne opóźnienia.
