Przed epidemią ceny mieszkań w największych polskich miastach rosły w zawrotnym tempie - w 2019 r. średnio o 10% w przypadku rynku pierwotnego i 14% dla wtórnego. Jak jednak czytamy w najnowszym raporcie EVALUER INDEX, przygotowanym przez Emmerson Evaluation, koronawirus odwróci ten trend.
Eksperci spodziewają się spadków cen mieszkań rzędu 5-7% rocznie. Do końca 2022 r. mogą sięgnąć poziomu nawet ok. 15-20% niższego od szczytu, który był notowany w czasie niedawnej hossy.
Na rynku pierwotnym część tej korekty może być realizowana nie poprzez klasyczne obniżki cen, a pod postacią różnych bonusów oferowanych do zakupionych mieszkań, jak np. gratisowe komórki lokatorskie czy miejsca postojowe.
W okresie hossy korzystne warunki makroekonomiczne sprzyjały zarówno zakupom na potrzeby własne, jak również inwestowaniu w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, utrzymujące się rekordowo niskie bezrobocie w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami wpływały na coraz wyższy poziom oszczędności gospodarstw domowych. Wskazane powyżej czynniki oraz niskie oprocentowanie lokat bankowych skłaniały do inwestowania zgromadzonych środków m.in. na rynku nieruchomości.
Najwyższe ceny nowe mieszkania osiągnęły w Sopocie (15 tys. zł/mkw.). W Warszawie, która niezmiennie od lat zajmuje drugie miejsce, mediana ceny mkw. mieszkania przekroczyła symboliczną granicę 10 tys. zł. Na kolejnych pozycjach wśród najdroższych rynków pierwotnych znalazły się Gdańsk i Gdynia. Ich mediany ceny mkw. oscylowały w granicach 9 tys. zł. Z kolei, mimo jednego z najwyższych tempa wzrostu cen mieszkań (17 i 15% r/r), wciąż najniższe mediany ceny mkw. notowały stolice woj. lubuskiego - Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Mediana ceny mkw. nowych lokali wyniosła dla nich odpowiednio - 4 850 zł i 4 510 zł.
Dynamiczny rozwój rynku pierwotnego stymulował także wzrosty cen na rynku wtórnym. W związku z nienadążaniem podaży nowych mieszkań za wysokim popytem, część kupujących decydowała się na lokale z drugiej ręki. Najdroższymi lokalizacjami w 2019 r. pozostały Sopot (9 650 zł/mkw.), Warszawa (9 100 zł/mkw.) i Kraków (7440 zł/mkw.). Natomiast najszybciej drożały używane mieszkania w Szczecinie (23% r/r). Bardzo duże wzrosty wartości cen lokali odnotowano także na rynku trójmiejskim. Mediana ceny mkw. wzrosła o 20% w Sopocie, o 18% w Gdańsku, a o 16% w Gdyni.
Skalę hossy na rynku mieszkaniowym jeszcze lepiej pokazuje analiza historyczna. Wg wyliczeń z bazy danych EVALUER w ostatnich sześciu latach, czyli od roku 2014 r., ceny nowych mieszkań w Gdańsku i Sopocie wzrosły aż o połowę (odpowiednio o 52 i 50%). Na trzecim miejscu z 45% wzrostem wspólnie znalazły się Wrocław i Warszawa.
Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, na rynku wtórnym najwyższy wzrost cen w okresie 2014-2019 odnotował Gdańsk (48%). Na kolejnych miejscach znalazły się Szczecin (44%) oraz Katowice, Łódź oraz Gorzów Wielkopolski (43% w każdym z tych miast).
- Od początku maja obserwujemy stopniowy powrót rynku do normalności. Należy jednak podkreślić, że w międzyczasie praktycznie wszystkie banki istotnie zaostrzyły politykę kredytową, podnosząc wymagany poziom wkładu własnego, marże oraz ograniczając akceptowane w liczeniu zdolności kredytowej źródła dochodu. Z drugiej strony, oprocentowanie lokat uległo dalszemu obniżeniu w wyniku dwóch obniżek stóp procentowych NBP, co jeszcze bardziej zachęca do lokowania gotówki na rynku nieruchomości. Jednak liczba osób mogąca pozwolić sobie w obecnych czasach na takie zakupy jest ograniczona
Część osób pierwotnie planujących zakupić mieszkanie na własne potrzeby przeniesie swoje zainteresowanie w kierunku działek i domów. Wzmożone zainteresowanie tym rynkiem jest obserwowane już teraz, a u podstaw tego trendu jest postrzeganie peryferyjnych lokalizacji jako bezpieczniejszych w czasach zagrożenia epidemiologicznego, zwracają uwagę autorzy raportu.
- W konsekwencji spodziewamy się postępujących spadków cen mieszkań, które trwać będą do końca roku 2022 r. Ceny mieszkań mogą spadać o ok. 5-7% rocznie i zatrzymają się na poziomie ok. 15-20% niższym od szczytu, który był notowany w czasie hossy z przełomu 2019/2020 r. Nie zawsze odczujemy je jednak w samej cenie końcowej mieszkania. W przypadku lokali od deweloperów obniżki mogą mieć charakter dodatków, np. gratisowych miejsc postojowych czy bezpłatnej komórki lokatorskiej
Po okresie zastoju rynku, który zdaniem autorów raportu może potrwać do końca roku, zwiększy się podaż mieszkań na rynku wtórnym. - Spodziewamy się, że odbicie rynku mieszkaniowego może nastąpić na przełomie 2022-2023 r. W okresie spadków deweloperzy będą jednak sukcesywnie wyprzedawać obecną dużą ofertę, równocześnie uruchamiając coraz mniej nowych inwestycji w celu zrównoważenia podaży do popytu – prognozuje prezes Emmerson Evaluation.
Doprowadzi to w perspektywie 2-2,5 roku do istotnego ograniczenia oferty w porównaniu z czasami prosperity, co w konsekwencji pozwoli deweloperom na rozpoczęcie ponownego cyklu podwyżek, w szczególności w odniesieniu do najatrakcyjniejszych mieszkań. Podniesienie się rynku pierwotnego stanie się wówczas sygnałem do poprawy koniunktury również na rynku wtórnym.
Eksperci Emmerson Evaluation podkreślają, że w długofalowej perspektywie nieruchomości powinny pozostać atrakcyjną inwestycją, w szczególności, jeżeli nadal na wyjątkowo niskim poziomie będą utrzymywać się stopy bazowe NBP.
