Kredyt 0 proc. - sztandarowy projekt Koalicji 13 Grudnia - coraz powszechniej odbierany jest jako program pomocy deweloperom, a nie Polakom marzącym o własnym domu. Nie powinno to dziwić. Programy dopłat do kredytów hipotecznych są często wprowadzane przez rządy na całym świecie jako sposób na pomoc obywatelom w zakupie własnego mieszkania. Choć na pierwszy rzut oka inicjatywy te wydają się wspierać przede wszystkim nabywców, coraz więcej danych wskazuje, że znaczący beneficjent tych działań to również deweloperzy, którzy dzięki nim mogą podnosić ceny nieruchomości.
Przyjrzymy się, jak ten mechanizm działa w różnych krajach i jakie przynosi konsekwencje.
1. Stany Zjednoczone – programy federalne
Federal Housing Administration (FHA) w Stanach Zjednoczonych jest modelowym przykładem agencji, która wprowadziła programy dopłat do kredytów hipotecznych, które przyczyniły się do wzrostu cen mieszkań. FHA, utworzona w 1934 r., zapewnia ubezpieczenie kredytów hipotecznych udzielanych przez kredytodawców zatwierdzonych przez FHA. Ubezpieczenie to chroni pożyczkodawców przed stratami w przypadku niespłacenia kredytu hipotecznego przez pożyczkobiorcę.
Chociaż FHA pomogła milionom Amerykanów stać się właścicielami domów, była również krytykowana za sztuczne zawyżanie cen mieszkań poprzez ułatwianie pożyczkobiorcom uzyskiwania pożyczek, co ostatecznie przynosiło korzyści deweloperom. Badanie przeprowadzone przez National Bureau of Economic Research wykazało, że pożyczki ubezpieczone przez FHA zwiększyły ceny mieszkań o około 3 proc. w latach 2009-2014.
2. Wielka Brytania – Program "Help to Buy"
"Help to Buy", uruchomiony w Wielkiej Brytanii w 2013 r., jest jednym z najbardziej znanych przykładów programu dopłat do kredytów hipotecznych, który doprowadził do wzrostu cen mieszkań. Program, który został zaprojektowany, aby pomóc kupującym nieruchomość po raz pierwszy, został skrytykowany za napędzanie bańki mieszkaniowej, szczególnie w Londynie.
"Help to Buy" umożliwił deweloperom podniesienie cen. Np. deweloper Taylor Wimpey odnotował 22-procentowy wzrost średniej ceny wywoławczej od czasu wprowadzenia programu.
Nigel Wilson, dyrektor generalny Legal & General, wezwał do zakończenia programu w styczniu 2014 r., stwierdzając, że "podsyca on popyt" i tworzy niebezpieczeństwo powstania "bańki". Podobnie Royal Institution of Chartered Surveyors wezwał do regionalizacji programu "Help to Buy", aby uniknąć przyczyniania się do niezrównoważonego wzrostu cen nieruchomości w miejscach takich jak Londyn.
3. Kanada – Incentive for First-Time Homebuyers
First-Time Home Buyer Incentive, wprowadzony w Kanadzie w 2019 r., to program kredytów hipotecznych typu shared equity, który ma na celu pomóc osobom kupującym dom po raz pierwszy w obniżeniu miesięcznych rat kredytu hipotecznego.
Krytycy twierdzą, że program ten doprowadził do wzrostu cen mieszkań poprzez zwiększenie popytu bez rozwiązania podstawowych problemów z podażą. Zamiast obniżać ceny, deweloperzy wykorzystali większe zainteresowanie i możliwości kredytowe potencjalnych kupujących do zwiększenia cen, szczególnie w dużych miastach jak Toronto czy Vancouver, gdzie rynek jest już wyjątkowo napięty.
4. Australia – First Home
Australia oferuje różne formy wsparcia dla pierwszorazowych nabywców domów, w tym dotacje bezpośrednie. Najgłośniejsze inicjatywy to First Home Owner Grant i First Home Loan Deposit Scheme. Badania pokazały, że choć pomoc ta początkowo ułatwiała zakup, długoterminowo przyczyniała się do wzrostu cen. Deweloperzy często wliczają wartość dopłat do cen sprzedaży, co skutecznie niweluje korzyści dla nabywców.
5. Polska – Program "Mieszkanie dla Młodych"
Program "Mieszkanie dla Młodych" w Polsce, zainicjowany w 2014 roku, oferował młodym ludziom dopłaty do kredytów hipotecznych. Analizy rynku wskazują, że w okresach aktywacji programu ceny mieszkań rosły szybciej, niż mogłoby to wynikać z naturalnych tendencji rynkowych. Deweloperzy, oczekując zwiększonego popytu ze strony beneficjentów programu, podnosili ceny, zwłaszcza mniejszych mieszkań, idealnych dla młodych kupujących.
Choć programy dopłat do kredytów hipotecznych są z założenia tworzone, by pomoc ludziom w realizacji marzeń o własnym domu, nie można ignorować ich wpływu na ceny nieruchomości. Deweloperzy, rozumiejąc mechanizmy rynkowe i dostępność finansowania, często wykorzystują te programy do zwiększenia swoich marż, co paradoksalnie utrudnia osiągnięcie pierwotnych celów tych inicjatyw. Efektywne projektowanie takich programów wymaga zatem nie tylko uwzględnienia potrzeb nabywców, ale także rygorystycznego monitorowania rynku nieruchomości i adaptacji przepisów tak, aby zminimalizować niepożądane efekty uboczne, takie jak sztuczne pompowanie cen przez deweloperów.
