Na rynku widoczne są zarówno czynniki stymulujące wzrost cen mieszkań, jak również takie, które sprzyjają jego powstrzymaniu - wynika z raportu PKO Banku Polskiego. Autorzy raportu prognozują, że w perspektywie roku można się spodziewać wyhamowania wzrostu do 5-8 proc. r/r.
W perspektywie roku (II kw. 2024 - I kw. 2025) oczekujemy lekkiego wyhamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. r/r. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są powstrzymywane przez odsuwanie w czasie obniżek stóp procentowych NBP, wygaśnięcie popytu generowanego przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc., przy jednoczesnych wątpliwościach dotyczących wejścia w życie programu Na start - wynika z informacji przedstawionych w opublikowanym w czwartek raporcie PKO Banku Polskiego.
Według autorów raportu kolejnym czynnikiem hamującym wzrost cen jest stopniowo zwiększana podaż w wyniku uruchamiania uzyskanych wcześniej pozwoleń na budowę, choć niepewność dotycząca wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów. Widać też stabilizację, a nawet lekkie spadki stawek za wynajem, co z kolei osłabia motywację zakupu inwestycyjnego.
W opinii ekspertów PKO Banku Polskiego nadal jednak utrzymują się również czynniki wpływające na wzrost cen mieszkań. Widać kontynuację popytu kredytowego, wzmaganego przez niższe niż w ubiegłym roku oprocentowanie kredytów. Wciąż też rosną realne wynagrodzenia. Nadal obserwuje się na rynku inwestycyjne zakupy mieszkań za gotówkę, motywowane dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat.
Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyja powolna odbudowa oferty, ponieważ jej znaczące zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych. Wyższym cenom sprzyja też pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w największych miastach. Jak zauważają autorzy raportu, na klientów przenoszone są koszty nowelizacji warunków technicznych, a w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w I kw. br. wyniosła 26,9 mld zł, co oznacza 259 proc. wzrost r/r i spadek o 4 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Udzielono 64,5 tys. kredytów, to wzrost o 193 proc. r/r, ale też 6 proc. spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału - wskazano.
"Wyniki w I kwartale br. są nieco słabsze niż w IV kwartale ub.r., ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego IV kw. ub.r., w którym wysoki popyt był efektem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., czy III kwartału 2021 r., na który przypadł szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego" - poinformowano w raporcie.
Według danych BIK, na które powołują się autorzy, w maju br. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45 proc. r/r, a o kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców - o 21 proc. więcej r/r. Popyt na kredyty zmalał po zakończeniu przyjmowania wniosków w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. na początku stycznia br., ale wyniki w I kw. br. były relatywnie wysokie - o ok. 30 proc. wyższe w porównaniu z I połową ub.r., czyli okresem przed wejściem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była na rekordowym poziomie i wyniosła 435 tys. zł - o 14 proc. więcej r/r.
Z kolei ze wskazywanego w raporcie monitoringu JLL wynika, że oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec I kwartału br. wynosiła 42,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 17 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału i była ona zbliżona do poziomu z I kw. ub.r. Sytuacja jest znacząco zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, umiarkowany spadek odnotowano też w Warszawie. Oferta znacznie natomiast wzrosła w Łodzi - o 51 proc. r/r . Był to trzeci kwartał wzrostu z rzędu, a na koniec I kw. br. Łódź zajmowała drugie miejsce po Warszawie pod względem wielkości dostępnej oferty.
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec I kw. br. wskazują na dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej. Liczba projektów w toku jest większa o 28 proc. r/r, a kolejny kwartał z dużym wzrostem przedpłat klientów - 54 proc. r/r wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest jednak niewielka. Zmniejszyła się o 13 proc. r/r i o 42 proc. w porównaniu do IV kw. ub.r., co przy wolno rosnącej podaży wpływa na utrzymywanie się wysokiego poziom cen oferowanych lokali - oceniono.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w I kw. br. wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań znajdujących się procesie inwestycyjnym, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Wzrosła łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich 4 kwartałach. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań - prognozują autorzy.
