Hiszpański rynek nieruchomości ponownie staje się epicentrum społecznych napięć. Wysokie ceny mieszkań, ich rosnący deficyt i napływ inwestorów zagranicznych budzą frustrację wśród mieszkańców. Główne miasta i regiony turystyczne — od Madrytu, przez Barcelonę, po Wyspy Kanaryjskie — coraz częściej stają się areną masowych protestów.
W przeciwieństwie do boomu z lat 2005–2008, obecny wzrost cen nieruchomości nie wynika z łatwego dostępu do kredytów, lecz z rosnącej aktywności inwestorów zagranicznych. Silne fundusze inwestycyjne oraz prywatni właściciele postrzegają hiszpański rynek mieszkaniowy jako bezpieczną i opłacalną lokatę kapitału, szczególnie w połączeniu z kwitnącą branżą turystyczną.
Obecna podaż mieszkań nie nadąża za popytem. Skutki są odczuwalne: dla wielu mieszkańców Hiszpanii opłacenie czynszu staje się coraz trudniejsze, a kolejne nieruchomości przekształcane są w lokale pod wynajem krótkoterminowy — głównie dla turystów i studentów.
Z danych hiszpańskiego instytutu statystycznego INE wynika, że w kraju znajduje się ponad 2,5 miliona domów używanych jedynie sporadycznie. Dodatkowo, szacuje się, że ponad 4 miliony mieszkań pozostaje pustych, a 400 tysięcy funkcjonuje jako domy wakacyjne. Choć wiele z nich należy do Hiszpanów, nie są one wynajmowane osobom trzecim, co pogłębia niedobór dostępnych lokali.
W międzyczasie coraz popularniejsze stają się umowy najmu krótkoterminowego. W pierwszym kwartale 2025 roku stanowiły one aż 14% rynku — to wzrost o 25% w stosunku do roku poprzedniego. W miastach takich jak Bilbao (36%), Alicante (33%), Barcelona (29%) czy Madryt (23%) trend ten jest szczególnie widoczny.
W odpowiedzi na kryzys, minister ds. budownictwa mieszkaniowego i urbanistyki Isabel Rodríguez ogłosiła, że platforma Airbnb będzie musiała usunąć blisko 66 000 ofert mieszkań bez odpowiednich licencji. Rząd planuje również wprowadzenie obowiązkowego 21% podatku VAT za wynajem mieszkań na wakacje — dwa razy więcej niż obecnie za pobyt w hotelach.
To krok, który ma nie tylko uporządkować rynek, ale również zniechęcić do masowego wynajmu krótkoterminowego kosztem stałych mieszkańców.
W ostatniej dekadzie ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosły średnio o 29–34%. W tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło zaledwie o nieco ponad 23%. Luka między kosztami życia a zarobkami sprawia, że coraz więcej obywateli nie stać na samodzielne zamieszkanie.
Podczas gdy w Madrycie i Barcelonie średni czynsz za mieszkanie o powierzchni 80 m² wynosi obecnie 1400–1500 euro, średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w Hiszpanii w 2024 roku wyniosło zaledwie 2642 euro.
Do problemu dokłada się brak rozwiązań dla studentów i młodych dorosłych. W roku akademickim 2024/2025 do Hiszpanii przyjechało ponad 118 000 uczestników programu Erasmus+, a także dziesiątki tysięcy innych studentów zagranicznych. W kraju nie funkcjonuje jednak system rozbudowanych akademików czy wsparcia mieszkaniowego na wzór niemieckiego BAföG.
Efekt? Hiszpanie statystycznie opuszczają dom rodzinny dopiero po ukończeniu 30. roku życia — to jeden z najwyższych wyników w UE.
Choć potrzeby są ogromne, Hiszpania znacznie odstaje od europejskiej średniej pod względem inwestycji w budownictwo socjalne. Między 2007 a 2021 rokiem państwo przeznaczyło na ten cel zaledwie 34 euro na mieszkańca, podczas gdy średnia unijna wynosi 160 euro. W 2024 roku oddano do użytku zaledwie 14 371 nowych mieszkań socjalnych — kropla w morzu potrzeb.
Wzrost cen, rosnąca spekulacja i brak skutecznych mechanizmów wsparcia społecznego budzą niepokój ekonomistów. Od 2014 roku średnia cena domu wzrosła z 138 000 do 178 700 euro. W niektórych regionach, jak Baleary, ceny się podwoiły. Historia zdaje się zataczać koło — a mieszkańcy nie chcą znów zapłacić najwyższej ceny.
