Zainteresowanie zakupem mieszkań i domów wciąż rośnie. W sierpniu br. liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom była o 43% wyższa w porównaniu do ubiegłego roku. W zestawieniu z blisko 300% skokiem liczby złożonych wniosków kredytowych można mówić o gorączce związanej z programem BK2%. Oferta natomiast się kurczy.
W 7 największych miastach na rynku pierwotnym i wtórnym znaleźć można było nieco ponad 41 000 tysięcy mieszkań spełniających kryteria programu, czyli o blisko 2000 mniej niż wyniosła liczba wniosków o kredyty hipoteczne w samym lipcu br.
Rynek nieruchomości opanowała gorączka
W sierpniu br. liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom była o 43% wyższa w porównaniu do ubiegłego roku i tym samym zbliżyła się do poziomu z początku 2021 roku. Wtedy, jak podkreśla Ewa Tęczak, ekspertka Otodom, mieliśmy do czynienia z kumulacją popytu odłożonego w czasie pandemii oraz z tezauryzacyjnym charakterem zakupów. Tego lata potencjalni nabywcy dużo częściej niż rok temu poszukiwali także domów na sprzedaż (+15% r/r) oraz działek (+7% r/r). Poszukujących własnego M może jednak spotkać rozczarowanie. Znalezienie mieszkania o preferowanym metrażu, liczbie pokoi i w wybranej lokalizacji okazuje się bowiem nie lada wyzwaniem.
- Liczba mieszkań dostarczanych obecnie przez deweloperów jest zdecydowanie niższa niż popyt napędzany przez Bezpieczny Kredyt 2%. Szybko topnieje także baza mieszkań z rynku wtórnego. Osoby, które chcą skorzystać z programu dopłat do kredytów rewidują swoje potrzeby i możliwości pod kątem dostępnej oferty. Obawiają się, że szansa na “bonus od państwa” może ich ominąć. Wybierają więc często to, co akurat jest dostępne, a niekoniecznie zgodne z ich potrzebami. Do tego ścigają się o to własne M z tymi nabywcami, którzy chcą kupić, ale na dopłaty nie mogą liczyć – komentuje Ewa Tęczak, ekspertka rynku mieszkaniowego, Otodom.
Mniejszy metraż, mniejsza liczba pokoi
Jednymi z najbardziej pożądanych mieszkań na sprzedaż są lokale 4 i 3-pokojowe o powierzchni od 51 do 60 mkw., najczęściej wybierane przez rodziny z dziećmi.. Według danych serwisu Otodom ich wyszukiwania stanowiły ponad 30% wszystkich wyszukiwań tej kategorii w sierpniu. Osoby planujące zakup własnego M rozglądały się także za 3-pokojowymi lokalami o metrażu od 41 do 50 mkw.
Zestawiając preferencje potencjalnych nabywców i dostępne mieszkania na sprzedaż, widać, że nie tak łatwo znaleźć wymarzone lokum. Najwięcej 3-pokojowych mieszkań znajdziemy bowiem wśród tych o powierzchni przekraczającej 90 mkw. (18% całej oferty), a więc o ponad 30 mkw. większych niż te najczęściej poszukiwane, a co za tym idzie – dużo droższych. - Zainteresowani zakupem mieszkania finansowanym przy pomocy programu Bezpieczny Kredyt 2% są ograniczeni limitami wysokości kredytu na poziomie maks. 600 tys. zł. To oznacza, że osoby planujące zakup 3- pokojowego lokalu o powierzchni 60 mkw. nie zwrócą się w stronę tego 90-metrowego, a raczej będą szukały kompromisu pomiędzy swoimi potrzebami, a możliwościami, rozważając mniejszą liczbę pokoi w tym metrażu, lub tańsze oferty w dalszej lokalizacji – podkreśla Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
Własne M poza największymi miastami?
Czy osoby dysponujące mniejszym budżetem i poszukujące nieruchomości w kwocie do 600 tys. zł w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% mają w czym wybierać? Ceny ofertowe zaledwie 14% 3–pokojowych mieszkań mieszczą się w przedziale 450-600 tys. zł. W nieco lepszej sytuacji są osoby poszukujące 2-pokojowych lokali. To najczęściej single lub pary. Blisko 13% takich mieszkań jest wystawianych w cenach od 250 do 400 tys. zł, a nieco ponad 12% w kwocie 450-600 tys. zł. Uwagę zwraca jednak ich rozkład geograficzny. W największych ośrodkach miejskich takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław odsetek mieszkań na sprzedaż spełniających powyższe kryteria nie przekracza 10% całej oferty. Nieco więcej znajdziemy ich w Szczecinie i w Poznaniu (ok. 15% całej oferty). Natomiast ponad jedną piątą ofert mieszczących się w limicie do 600 tys. zł. stanowiły w sierpniu 2023 r. mieszkania oferowane w miastach takich jak Zielona Góra, Białystok, Rzeszów, Lublin, Gorzów Wlkp., Kielce czy Rzeszów. Dużo szerszą ofertę 3-pokojowych lokali w tej cenie znajdziemy w miastach powiatowych. Dobrze widać to na przykładzie województwa śląskiego. W Katowicach mieszkania o takich parametrach stanowią niewiele ponad 10% oferty, podczas gdy w sąsiednich Tychach blisko 30%. W Sosnowcu to ok. 25% oferty mieszkań na sprzedaż, a w Bielsku-Białej ponad 20%. - Taki rozkład lokalizacji najbardziej preferowanych przez nabywców mieszkań, może wpłynąć na decyzję o wyborze nowego miejsca zamieszkania, zwłaszcza w przypadku dobrze skomunikowanych obszarów, takich jak np. konurbacja górnośląska. Mieszkańcy największych miast, w których oferta popularnych typów mieszkań mieszczących się w limicie 600 tys. jest najniższa, już teraz coraz częściej poszukują lokum na obrzeżach i w mniejszych miastach powiatowych. Struktura dostępnej obecnie oferty i warunki na rynku mieszkaniowym mogą sprawić, że ta tendencja się będzie się utrwalać - podsumowuje Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
„Bezpieczny Kredyt” przekroczył już plan na ten rok
Około 3,7 mld złotych – tyle Polacy zdążyli już pożyczyć na zakup mieszkań w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. To efekt zaledwie ostatnich 11 tygodni. - Popyt znacznie przekracza wstępne rządowe szacunki i to nie tylko te przewidziane na pierwsze tygodnie, ale na cały 2023 rok - komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Po 11 tygodniach działania rządowego programu liczba wniosków o preferencyjny kredyt przekracza 43 tysiące – wynika z danych MRiT publikowanych przez Puls Biznesu. Co ciekawe, jest to liczba niższa niż przed tygodniem, bo jak ustalili dziennikarze, ministerstwo postanowiło zmienić dotychczas stosowaną metodologię. W efekcie usunięto ze statystyk wnioski anulowane, zrealizowane w innym banku, wycofane czy przeterminowane.
Najnowsze dane podsumowują też to, ile kredytów z dopłatą zostało już udzielonych. Okazuje się, że po 11 tygodniach działania programu podpisano już 9766 umów – wynika z danych BGK, do których dotarł Puls Biznesu. - To bardzo dużo biorąc pod uwagę jak niewiele czasu minęło od wejścia programu w życie. Pamiętajmy, że liczba banków, które uczestniczą w programie rośnie, ostateczny system informatyczny do obsługi programu jeszcze jest tworzy, a procedury co najwyżej dopiero krzepną. Tym bardziej warto dodać, że w pierwszych tygodniach działania do takich wyników popularności nawet nie zbliżyły się wcześniejsze rządowe programy („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”, a tym bardziej „Kredyt bez wkładu własnego”) - uważa Turek.
Banki produkują co tydzień prawie 800 mln zł taniego pieniądza
Z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów sprawa jest prosta – „Bezpieczny Kredyt 2%” jest bezkonkurencyjny na tle standardowych kredytów. Ale to nie wszystko. „Bezpieczny Kredyt 2%” wspiera też w zakupie bez porównania bardziej niż wcześniejsze rządowe programy. Dzięki niemu można przecież zaciągnąć kredyt dysponując niższym dochodem, a mimo tego możemy się cieszyć znacznie niższą ratą (około 1/3 niższą niż w standardowej ofercie). A gdyby i tego było mało, to kupując pierwsze mieszkanie można też cieszyć się niższymi kosztami transakcyjnymi (zniesienie PCC), a wkład własny można zastąpić gwarancją wydawaną przez BGK. To skraca drogę do własnego mieszkania o ponad połowę.
- Trudno się więc dziwić, że „Bezpieczny Kredyt 2%” cieszy się ogromną popularnością. Można to pokazać na konkretnych liczbach. Z poprzednich publikacji ministerstwa wiemy bowiem, że przeciętny dofinansowany kredyt opiewa na około 380 tysięcy złotych. To sugeruje, że po 11 tygodniach łączną wartość podpisanych umów możemy już szacować na około 3,7 mld złotych. To o prawie 800 milionów złotych więcej niż przed tygodniem. To też więcej niż zapisano w Ocenie Skutków Regulacji dołączonej do projektu ustawy wprowadzającej program preferencyjnych kredytów. Zgodnie z tym dokumentem do końca 2023 roku spodziewano się przecież udzielenia kredytów o łącznej wartości 3,2 mld złotych. Po zaledwie 11 tygodniach pokonaliśmy już tę barierę - podkreśla ekspert. - To kolejny argument potwierdzający, że jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to pieniędzy w tym programie zabraknie i to już nawet za kilka miesięcy. Co prawda w myśl ustawy w 2023 roku BGK nie może ogłosić wstrzymania naboru wniosków o preferencyjny kredyt, ale pieniądze nie biorą się znikąd. W 2023 roku korzystamy bowiem z budżetu przewidzianego na 2024 rok. Rząd planuje wtedy wydać na dopłaty do kredytów 941 mln złotych. W kolejnym roku jest to 1107 mln złotych. Są to o tyle ważne liczby, że zgodnie z ustawą trzeba będzie wstrzymać przyjmowanie wniosków w momencie, w którym na dany rok zostanie wykorzystane 90% przewidzianych pieniędzy albo 75% tych zabudżetowanych na rok przyszły. To znaczy, że w momencie, w którym „licznik dopłat” osiągnie w 2024 roku niewiele ponad 830 mln złotych, BGK ogłosi koniec przyjmowania wniosków. Zakaz ten zacznie obowiązywać dzień po tym ogłoszeniu. Spróbujmy więc oszacować, kiedy to się stanie. W ocenie HREIT efektem 2023 roku może być nawet 40-60 tysięcy preferencyjnych kredytów. Zakładając wariant optymistyczny (60 tysięcy kredytów), w 2023 roku wykorzystamy z nawiązką pieniądze przeznaczone na dopłaty w 2024 roku, a więc BGK będzie musiał ogłosić zakaz przyjmowania wniosków kredytowych od razu, gdy uzyska komplet potrzebnych do tego danych, czyli nawet już w pierwszych dniach stycznia 2024 roku. Jest to scenariusz skrajny, który zakłada, że pod koniec 2023 roku będziemy świadkami ogromnego popytu na kredyty z dopłatą ze strony osób, które będą chciały skorzystać z dofinansowania, póki będzie ono jeszcze dostępne. W efekcie może dojść do tak kuriozalnej sytuacji, że pracownicy banków będą witać Nowy Rok w biurach wprowadzając do ostatniej chwili dane potencjalnych kredytobiorców do systemów. W ten sposób „zaklepana” kolejka po tańszy kredyt będzie potem skutkować faktycznym udzielaniem kredytów nawet do wiosny 2024 roku. Doświadczenie wyniesione z innych (mniej hojnych) rządowych programów każe sądzić, że jest to prawdopodobny scenariusz - podsumowuje.
