Zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych miast to jedna ze zmian przewidywanych w projekcie ustawy zwiększającej dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, przygotowywanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
W wykazie prac rządu opublikowano projekt przygotowanych przez MRiT założeń do projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Wymieniono szereg proponowanych rozwiązań, które w ocenie resortu mają ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych.
Zmiana ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ma znieść ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Zniesiony ma być generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Jak wskazano, dzięki temu rozwiązaniu publiczny właściciel gruntu "będzie mógł ustanowić trwały tytuł prawny na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie". W ocenie MRiT ma to również zapobiegać spekulacji.
Według resortu, korzyść z użytkowania wieczystego dla inwestora polegać ma na znacznie niższych jednorazowych kosztach pozyskania gruntu na potrzeby realizacji przedsięwzięcia mieszkaniowego. Nabywca poniesie bowiem jedynie pierwszą opłatę z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w wysokości 15-25 proc. wartości gruntu, a dopiero w dalszej perspektywie – opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc. wartości gruntu lub opłatę przekształceniową - w przypadku, gdy grunt objęty zostanie uwłaszczeniem.
W założeniach przewidziano również ułatwienia w procedurze zmiany parametrów zabudowy przez wprowadzenie możliwości dobudowania dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m. Ministerstwo przypomniało, że obecnie jest to praktycznie niemożliwe, ponieważ wg obowiązujących przepisów podwyższenie budynku nie może przekraczać 10 proc. wysokości.
Jak wskazało MRiT, projekt ustawy przewiduje umożliwienie radzie gminy ustalenia w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI).
Ponadto zaproponowano kilka zmian usprawniających procedurę sporządzania ZPI, m.in.: zmianę definicji inwestycji uzupełniającej, powiązanie ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.
Projekt nowelizacji ma też zaproponować moratorium na pobieranie opłaty planistycznej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu.
Projektowana nowela przewiduje też zmiany ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej usunięty ma być m.in. wymóg zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji.
Ponadto mają zostać uzupełnione przepisy odnoszące się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej. Wprowadzona ma być również możliwość zawieszenia biegu terminu procedury w przypadku konieczności dokonania modyfikacji wniosku oraz ograniczenie związanego z tym obowiązku ponawiania procedury.
Jak wskazał resort rozwoju, zniesiony ma zostać obowiązek realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełnienia przez nią wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji.
Zaproponowano również rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem. O liczbie miejsc postojowych mają decydować w uchwałach rady gmin (rozwiązanie to zostało wprowadzone do pierwotnego projektu uchwalonej niedawno nowelizacji ustawy powodziowej, ale ostatecznie zostało z niego wycofane na etapie prac rządu).
W założeniach przewidziano również wprowadzenie regulacji umożliwiających podział nieruchomości na podstawie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (towarzyszącej). Ma to w ocenie resortu rozwoju jednoznacznie rozstrzygnąć obecne wątpliwości w interpretacji przepisów i umożliwić tym samym inwestorowi korzystanie z uproszczonej ścieżki realizacji inwestycji mieszkaniowych.
Projektowana nowela ma też umożliwić wystąpienie z żądaniem wykupu przez uprawnionego użytkownika wieczystego w dodatkowym terminie 24 miesięcy od dnia wejścia projektowanej ustawy w życie. W tym okresie możliwe będzie bowiem odnowienie dostępnego dla niektórych przedsiębiorców limitu pomocy de minimis, dla których nabycie gruntu poniżej wartości rynkowej stanowi pomoc publiczną. Jak wskazało MRiT, rozwiązanie to pozwoli na zaplanowanie środków na zakup gruntu w perspektywie długofalowej.
Przewidziane w założeniach zmiany mają również doprowadzić do "odblokowania" gruntów spółek Skarbu Państwa oraz tych pozostających w zasobie KOWR na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych.
"Zakłada się przejęcie nieruchomości, które są zbędne tym podmiotom do realizacji zadań statutowych, a ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy mogą być zagospodarowane pod budownictwo mieszkaniowe" - wskazano w założeniach.
Jak zaznaczono, propozycja ta będzie dotyczyć przede wszystkim nieruchomości położonych w sąsiedztwie obszarów zurbanizowanych, które nie są zagospodarowane, a jednocześnie wykazują potencjał do zabudowy mieszkaniowej. Nowelizacja ma przyznać MRiT kompetencje do nieodpłatnego przejmowania tych gruntów i przekazywania do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodarują starostowie. Jak zaznaczono, proponowany tryb nie będzie konkurencyjny dla rozwiązań przewidzianych w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Nowelizacja ma również, jak wynika z założeń, przyspieszyć proces inwestycyjny dzięki zmianom w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Chodzi o szybsze rozstrzyganie odwołań i zażaleń wobec decyzji organów administracji publicznej. Składający będą zobowiązani do formułowania konkretnych zarzutów wobec tych rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie.
W przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie nie będzie spełniało powyższych wymogów, wnoszący ma zostać wezwany do usunięcia braków nie później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.
Nowelizacja ma również przywrócić brzmienie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzed nowelizacji z 26 maja 2023 r. Obligatoryjne uznawanie udzielenia pomocy publicznej użytkownikom wieczystym w ramach limitu pomocy de minimis ma być ograniczone wyłącznie do przypadków sprzedania im użytkowanych gruntów, które są wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
Projektowana ustawa ma również doprecyzować obecnie obowiązujące przepisy dotyczące obowiązku realizacji przez inwestora mieszkaniowego inwestycji drogowej. Taka nowelizacja ustawy o drogach publicznych pozwoli w ocenie MRiT stworzyć lepsze warunki współdziałania inwestora i zarządcy drogi.
W projekcie przewiduje się ponadto stworzenie podstaw prawnych umożliwiających wdrożenie nowego wzoru świadectwa uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.
Planowany termin przyjęcia projektu przez rząd to I kwartał 2025 r.
