Cały czas rośnie liczba mieszkań z pozwoleniami na ich budowę, które zostały rozpoczęte. Ale mówimy o wciąż słabszych wzrostach niż w poprzednich miesiącach. Wiążemy to z przestojem pomiędzy programami dodatkowo stymulującymi popyt na rynku nieruchomości. Bowiem skończył się program „Bezpieczny kredyt”, a jednocześnie wciąż trwają dyskusje nad „Mieszkaniem na start”, który miał ruszyć w III kwartale br. Ale doniesienia medialne sugerują ryzyko dość dużego opóźnienia wejścia w życie tego programu, gdyż jeden z koalicjantów mocno krytykuje te rozwiązania - mówi w rozmowie z Maciejem Pawlakiem dla portalu filarybiznesu.pl Marta Petka-Zagajewska, kierownik Zespołu Analiz Makroekonomicznych w PKO Banku Polskim.
Maciej Pawlak: Ogólny klimat koniunktury w maju, według danych GUS, stosunkowo najgorzej był postrzegany przez przedsiębiorców z przetwórstwa przemysłowego - na poziomie -6,2 pkt, budownictwa (-2,3) oraz transportu i gospodarki magazynowej (-1,5). Najlepsze wyniki zanotowało zakwaterowanie i gastronomia (5,8 pkt) oraz informacja i komunikacja (9,6 pkt). Pośrodku obu tendencji uplasował się handel detaliczny (1,0) i handel hurtowy (-0,1). Kiedy przedsiębiorcy przemysłowi, budowlani i transportowcy zaczną lepiej postrzegać swoje perspektywy, tak, jak już obecnie przedsiębiorcy z branży turystycznej i IT?
Marta Petka-Zagajewska: Te dane pokazują, że już jest trochę lepiej. Bowiem są to wszystko wyniki i tak lepsze niż rok temu. Zatem kierunek, w którym podąża polska gospodarka, jest zdecydowanie pozytywny. Elementem, którego brakuje naszym przetwórcom jest ożywienie popytu zagranicznego. Natomiast I kwartał br. przyniósł już nieznaczny wzrost gospodarczy w Niemczech. Parę dni tego Bundesbank w swoim miesięcznym biuletynie wyraził optymistyczną ocenę, że II kwartał br. powinien okazać się kwartałem wzrostowym. Zatem widać, że popyt na naszym największym rynku eksportowym się odbudowuje. To zdecydowanie będzie element pozytywny. Myślę, że nie bez znaczenia będzie także to, że w danych o sprzedaży detalicznej widzimy odbudowę popytu na trwałe dobra konsumpcyjne. A one w dużym stopniu są przecież wytwarzane przez polskich wytwórców. Zarówno w odniesieniu do popytu krajowego, jak i zagranicznego, rysujące się tendencje określiłabym ostrożnie jako co najmniej pozytywnie rokujące. Myślę, że warto też wziąć pod uwagę, to, że według różnych badań koniunktury, firmy w większości liczą na to, czy też zakładają, że każdy kolejny miesiąc będzie jednak coraz lepszy. A także, iż perspektywy w horyzoncie najbliższych 12 miesięcy są wzrostowe.
Jak sytuacja wygląda od strony kosztowej?
Rynek pracy wyhamowuje powoli. Zmniejszają się przy tym ceny ropy naftowej na rynkach światowych. Co prawda ostatnio dynamicznie rosły ceny metali, ale nie dla każdego przetwórcy jest to znaczące. Natomiast w odniesieniu do komponentów importowanych kurs walutowy sprzyja, choć może być większym wyzwaniem dla eksporterów, którzy mają niezabezpieczone różnice kursowe. Jednak generalnie zakładamy, że poprawa nastrojów w przemyśle trwa i będzie postępowała, co znajdować będzie odbicie w jego wynikach. Także wyniki produkcji przemysłowej za kwiecień, nawet, gdy pozbawimy je tzw. efektu sezonowości, i tego, że w br. było w tym miesiącu dwa dni robocze więcej niż rok temu, jednak pozytywnie zaskoczyły. Pokazuje to, że w branży przemysłowej dzieje się stosunkowo dobrze.
A co z budownictwem?
To nie jest jednorodna grupa przedsiębiorstw. W ostatnim czasie zwracamy uwagę na dosyć dużą rozbieżność pomiędzy tym, jak swoją kondycję i wykorzystanie mocy produkcyjnych postrzegają największe firmy budowlane, a jak - mniejsze. Wydaje się, że być może zmrożenie rynku mieszkaniowego zapewne w dużym stopniu wpłynęło na to, że to najmniejsze firmy są najbardziej pesymistyczne, czy też narzekają na największe niedostatki czy też braki popytowe. Ale rynek nieruchomości się odmroził na przełomie ubiegłego i obecnego roku. Wobec tego chwili czasu potrzeba do tego, by to w jeszcze większym stopniu przełożyło się na popyt na rynku budowlanym. Ale kluczowym składnikiem w obecnym roku będą oczekiwane inwestycje realizowane ze współudziałem funduszy unijnych i środków z KPO. W przypadku budownictwa obecny rok okaże się jednak zapewne wciąż słabszy niż rok ubiegły. Jest to jeden wciąż jeden z nielicznych sektorów naszej gospodarki, w którym pomimo generalnego ożywienia gospodarczego i ożywienia koniunktury, zeszły rok okazał się lepszy wskutek finalizacji właśnie w tym okresie wykorzystywania środków ze starej perspektywy unijnej. Wobec tego, przy tak wysokiej bazie, trudno, żeby w tym roku było lepiej.
Według GUS sprzedaż detaliczna w cenach stałych w kwietniu 2024 r. była wyższa niż przed rokiem o 4,1% (wobec spadku o 7,3% w kwietniu 2023 r.). W okresie styczeń-kwiecień 2024 r. sprzedaż wzrosła r/r o 5,0% (wobec spadku o 4,8% w analogicznym okresie 2023 r.). Czy popyt konsumpcyjny czekają dalsze wzrosty w kolejnych miesiącach? Czy nie przyhamuje go spodziewany wzrost cen energii od 1 lipca?
Myślę, że pozostaniemy na trajektorii wzrostowej. Kluczowym zestawieniem, na które patrzymy w tym kontekście, jest tempo wzrostu realnych płac, które było rekordowo wysokie w I kwartale - powyżej 10% i na bardzo zbliżonym poziomie w danych za kwiecień. Nawet zakładając, że ceny energii będą podbijać inflację. I że inflacja na koniec br. wzrośnie do 5-6%, to wciąż przed nami jawi się rok, w którym przeciętne, realne płace będą rosły nie słabiej niż na poziomie 5-6%. Jest to wciąż bardzo silnym wzrostem, pokazującym, ile jest przestrzeni do wzrostu konsumpcji. To się będzie zapewne rozkładało na usługi i towary. Na razie widać, że w dużym stopniu idzie to w towary. W wynikach kwietnia wzrost wyniósł co prawda 4%, a przecież w styczniu-lutym był wyższy, ale trzeba pamiętać o tym, że w kwietniu ub. roku konsumpcję podbiły zakupy wielkanocne, zaś w br. zakupów tych dokonywaliśmy w marcu. I pomimo to nastąpił 4-proc. wzrost konsumpcji. A przy tym - był to wzrost, który zaskoczył bardzo wysoką dynamiką sprzedaży samochodów. A ponadto drugim z rzędu ożywieniem w segmencie mebli oraz artykułów RTV i AGD. Zaś rosnące wydatki w tych dwóch kategoriach sugerują coraz lepsze samopoczucie gospodarstw domowych.
To znaczy?
Trzeba się czuć bezpieczniej i pewnie, jeżeli gospodarstwa domowe decydują się na tego typu wydatki, które zazwyczaj w sytuacjach problemowych w pierwszym rzędzie są ograniczane. Pokazuje to, że przestrzeń do dalszych wzrostów konsumpcji dalej istnieje. Zakładamy, że pod koniec br. konsumpcja prywatna będzie rosła w tempie 4-5-procentowym. A więc dwa razy silniej niż obecnie.
W styczniu-kwietniu 2024 r. oddano do użytkowania 64,6 tys. mieszkań, tj. 14,8% mniej niż w takim samym okresie 2023 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 39,2 tys. mieszkań – o 3,4% mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 24,0 tys. mieszkań, tj. o 29,5% mniej. Jednocześnie w styczniu-kwietniu 2024 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 93,9 tys. mieszkań, tj. o 29,6% więcej niż przed rokiem. Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (67,0 tys., wzrost o 36,8% r/r) oraz inwestorzy indywidualni (25,0 tys., wzrost o 16,3%). W I-IV 2024 r. rozpoczęto budowę 81,3 tys. mieszkań, tj. o 53,2% więcej niż przed rokiem. Deweloperzy przystąpili do budowy 54,6 tys. mieszkań (o 79,5% więcej), a inwestorzy indywidualni 25,5 tys. (o 19,2% więcej). Budownictwo mieszkaniowe, a zwłaszcza deweloperskie, kryzys poprzednich dwóch lat ma tym samym za sobą? Kolejne miesiące przyniosą dalsze ożywienie na tym rynku?
Widzimy krótkoterminowe wyhamowanie we wskaźnikach wyprzedzających, a więc cały czas rośnie liczba mieszkań z pozwoleniami na ich budowę, które zostały rozpoczęte. Ale są to przy tym wciąż słabsze wzrosty niż w poprzednich miesiącach. Wiążemy to z przestojem pomiędzy programami dodatkowo stymulującymi popyt na rynku nieruchomości. Wynika to z faktu, że skończył się program „Bezpieczny kredyt”, a jednocześnie wciąż trwają dyskusje nad „Mieszkaniem na start”, który miał ruszyć w III kwartale br. Ale doniesienia medialne sugerują ryzyko dość dużego opóźnienia wejścia w życie tego programu. Bowiem jeden z koalicjantów mocno krytykuje te rozwiązania. Myślę, że branża mieszkaniowa w dużym stopniu czeka, a jednocześnie chce uniknąć sytuacji, kiedy podaż na rynku wzrośnie zbyt znacząco, co negatywnie przełożyłoby się na ceny. Natomiast generalnie widzimy odbudowę popytu konsumentów na mieszkania. Nawet po okresie, kiedy już nie funkcjonuje program „Bezpieczny kredyt 2%”, to wciąż zainteresowanie i liczba wniosków kredytowych, które trafiają do sektora bankowego, jest większa niż przed rokiem
Z czego to wynika?
Z różnych przyczyn, m.in. coraz bardziej rosnącego przeświadczenia, że nie ma ryzyka wzrostu stóp procentowych, że wręcz pojawiają się oczekiwania na obniżki tych stóp. Ale także myślę, że w dużym stopniu z obaw, jak na ceny mieszkań wpłyną kolejne programy, co może przyspieszać decyzje o zakupie własnego „M”. Wydaje mi się, że w tym przypadku trend jest zdecydowanie wzrostowy. I tylko w zależności od tego, jak szybko będą wdrażane nowe rządowe rozwiązania będziemy mówić o sile tego trendu - czy jest bardzo mocno czy tylko umiarkowanie wzrostowy. Ale jest to przy tym zdecydowanie ten segment, który wyszedł z marazmu i powraca na wieloletnią trajektorię wzrostów.
