Podaż mieszkań jest relatywnie niewielka. W grę wchodzi jeszcze efekt ograniczenia produkcji mieszkaniowej z okresu podwyżek stóp procentowych, co dopiero teraz w pełni się ujawnia w statystykach. Ale z drugiej strony popyt na kredyty mieszkaniowe zaczął się odbudowywać i siłą rzeczy to oznacza, że raczej w najbliższych kwartałach, w ujęciu rok do roku, zobaczymy przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Tak jak wspomniałem, wobec tego produkcja mieszkań powinna obecnie ulec zmniejszeniu. Dopiero gdzieś w przyszłym roku- 2025 wzrośnie. Z Marcinem Klucznikiem, analitykiem Zespołu Makroekonomii PIE, rozmawia Maciej Pawlak.
Inwestycje
Według GUS produkcja budowlano-montażowa (w cenach stałych) zrealizowana przez firmy co najmniej 10-osobowe we wrześniu br. była wyższa o 11,5% w porównaniu z wrześniem ub. roku oraz wyższa o 11,4% w stosunku do sierpnia br. Mniejszy wzrost odnotowano w I-III kw. – o 2,3%. Czy w kolejnych miesiącach głównym segmentem branży, napędzającym jej rozwój będzie nadal budowa obiektów inżynierii lądowej i wodnej? Kiedy podobną dynamikę osiągnie budownictwo mieszkaniowe?
W dużym uproszczeniu wygląda to tak, że wyniki produkcji budowlano-montażowej, w dużej mierze są napędzane w ostatnich miesiącach, kwartałach przez inwestycje publiczne. Konkretnie mamy dwa cykle inwestycyjne w polskiej gospodarce. W obu mamy bardzo dobre wyniki. Jeden z nich jest związany z inwestycjami firm, więc on raczej nie przekłada się na produkcję budowlano-montażową, produkcję budynków, jakoś bardzo mocno - raczej dotyczy maszyn, urządzeń. Drugi z nich, który zaczął odgrywać szczególną rolę w ostatnich miesiącach, kwartałach, to inwestycje publiczne - tutaj wyniki są bardzo dobre, zresztą z szeregu powodów. Z jednej strony nastąpiło przyspieszenie w samorządach, po części związane z dopłatami, wsparciem od strony rządu, po części z tym, że są środki unijne, które są do wydania z kończącej się w końcu br. starej unijnej perspektywy finansowej. To też trochę napędza cykle w budownictwie. Wobec tego te projekty w najbliższych miesiącach będą kontynuowane, w związku z tym wyniki w produkcji budowlano-montażowej, także w ujęciu rok do roku, będą korzystne. One mogą trochę osłabnąć w końcówce tego roku (w ujęciu rdr), ale raczej ze względu na efekty ubiegłorocznej, rosnącej bazy, a nie przez to, że ta produkcja będzie realnie spadać.
Kiedy odrodzi się budownictwo mieszkaniowe?
To kwestia przyszłego, nawet 2025 roku. Bo to w dużej mierze jest kwestia tego, że efekty obniżek stóp procentowych na chociażby wydawanie pozwoleń na budowę mieszkań, a potem startowanie tych budów, są bardzo opóźnione, cykl produkcji w budownictwie mieszkaniowym trwa zazwyczaj ok. 2-3 lata. My teraz znaleźliśmy się w dołku związanym z pierwszymi podwyżkami stóp NBP, które miały miejsce już długo temu w 2021 roku, a po tym jeszcze agresywniej w drugiej połowie 2022. I te wyniki będą powoli odbijać, ale nastawiajmy się w tym przypadku, że jest to perspektywa przyszłego roku i nawet 2025.
Średnia cena transakcyjna mieszkań w sześciu największych miastach w Polsce wzrosła w III kw. 2023 r. o 1,6% w ujęciu kwartał do kwartału i o 3,4% - rok do roku – poinformował PKO BP. Kiedy ceny mieszkań przestaną rosnąć?
Co do zasady drożeją zawsze, pytanie jest raczej o to, czy te ceny rosną szybciej, czy wolniej od inflacji, obecnie wygląda to trochę pesymistycznie na najbliższe kwartały. To jest kwestia tego, że podaż mieszkań jest relatywnie niewielka. W grę wchodzi jeszcze efekt ograniczenia produkcji mieszkaniowej z okresu podwyżek stóp procentowych, co dopiero teraz w pełni się ujawnia w statystykach. Ale z drugiej strony popyt na kredyty mieszkaniowe zaczął się odbudowywać i siłą rzeczy to oznacza, że raczej w najbliższych kwartałach, w ujęciu rok do roku, zobaczymy przyspieszenie wzrostu cen mieszkań. Tak jak wspomniałem, wobec tego produkcja mieszkań powinna obecnie ulec zmniejszeniu. Dopiero gdzieś w przyszłym roku- 2025 wzrośnie. Choć to wszystko przecież w zależności od tego jakie wówczas będą stopy procentowe NBP, czy inflacja.
Wśród ekspertów pojawiają się prognozy, wskazujące, że w listopadzie i grudniu br. inflacja się zwiększy. Jak duże jest prawdopodobieństwo tej prognozy? Jaki poziom inflacja może osiągnąć na koniec br.?
Teraz w październiku oczekujemy, że ona spadnie w ujęciu rocznym - to będzie pewnie dosyć wyraźny spadek, do poziomu nieco ponad 7%. Natomiast jeśli chodzi o perspektywę listopada, grudnia, tutaj może być o tyle różnie, że ten wskaźnik może być wówczas wyższy w ujęciu rdr, niż w październiku. To będzie prawdopodobnie na poziomie nieco ponad 7%, niżej niż obecnie. Ale może być tak, że te spadki w grudniu i listopadzie nie będą mocno kontynuowane, w zależności od kilku czynników: z jednej strony cen ropy na rynkach światowych i tego to co się dzieje wokół Izraela, Palestyny i Bliskiego Wschodu. A z drugiej - kwestią, która może mieć znaczenie to ceny żywności, które raczej chyba powinny trochę wyhamowywać w ujęciu rok do roku, ale musimy brać pod uwagę ich sezonowość, która może zagrać w różny sposób. I wreszcie trzecia kwestia, która będzie miała znaczenie w październiku w kontekście inflacji: dostrzegliśmy bowiem nieco większy spadek inflacji bazowej, po części ze względu na to, że mieliśmy bardzo ciepły wrzesień, część sklepów opóźniała wprowadzanie nowych kolekcji jesienno-zimowych. I to jest argument za tym, że spadek inflacji bazowej w październiku może być trochę słabszy, niż np. we wrześniu. Musimy jednak przy tym pamiętać, że dochodzimy to momentu, kiedy statystyczne efekty bazy są korzystne. A to siłą rzeczy oznacza, że inflacja nie będzie już spadać o 1 czy o 1,5 punktu procentowego co miesiąc. Raczej możemy mieć okresy nawet jej lekkiego wzrostu - jeśli chodzi o końcówkę tego roku, to będzie wynik między 7, a 8%. Tzn. ta inflacja może być wyższa niż w październiku, ale niższa niż we wrześniu.
Stopy procentowe określane przez Europejski Bank Centralny pozostały po ostatnim posiedzeniu jego Rady Prezesów na dotychczasowych poziomach, tj. miedzy 4,0, a 4,75% i – po raz pierwszy od lipca ub.r. – nie zostały podniesione. Czy pozostaną one w takiej wysokości na dłużej, jak uważa część ekspertów? Od kiedy można oczekiwać ich spadku?
W najbliższych miesiącach na pewno zostaną na tym samym poziomie, z tego powodu, że kończą się cykle podwyżek stóp. Natomiast trzeba mieć świadomość, że wyniki gospodarcze w strefie euro, w ostatnich miesiącach, w szczególności ostatni III kwartał, są wyraźnie poniżej oczekiwań. Chociażby Niemcy ewidentnie wchodzą w recesję. Nastąpi ich spadek PKB w całym 2023 roku o około 0,5-0,6 %. Są również inne europejskie gospodarki, które co prawda trochę się rozwijają, ale tam też te wyniki są raczej poniżej oczekiwań. Po części odbijają się jeszcze w związku z okresem popandemicznym. Jednak efekt ten dosyć szybko się wyczerpie. Dostrzegamy to też na rynku kredytowym w całej strefie euro. Jeżeli jednak prześledzimy ankiety analityków co do prognozowanego przez nich popytu na kredyty, czyli de facto tego, jakie zjawiska powinny zostać zatrzymane w wyniku podnoszenia stóp procentowych, to wyniki tych ankiet są bardzo mocno poniżej oczekiwań, które były formułowane jeszcze przez ekonomistów, jak i władze EBC, jakieś pół roku temu. Wszystko to może wskazywać na to, że w przyszłym roku zobaczymy te obniżki stóp EBC. Zwłaszcza, jeśli te wyniki będą zaskakiwać in minus. Natomiast w perspektywie paru miesięcy raczej takich obniżek nie będzie. Obecna recesja musi się jakoś zrealizować, wyniki gospodarcze mogą się pogorszyć. I dopiero wówczas te obniżki będą powoli dyskutowane.
Od czerwca główna stopa procentowa w Turcji podniosła się z 8,5% do obecnych 35%, a więc najwyżej od 20. lat, przy aktualnej inflacji wynoszącej ponad 60%. Jak długo potrwa i pod jakimi warunkami może zająć temu krajowi dojście do celu inflacyjnego na poziomie 5%?
Turcja na pewno gra w swojej własnej lidze inflacyjnej. Zazwyczaj jest tak, że schodzenie z tak wysokiej inflacji do celu, to perspektywa ładnych paru lat. To się dzieje stopniowo mimo wszystko. Musimy też wprowadzić takie rozróżnienie, że w krajach strefy euro, gdzie funkcjonuje bank, taki jak EBC, czy w krajach naszego regionu Europy, w tym w Polsce, schodzenie z wysokiej inflacji jest relatywnie szybkie w jej początkowym etapie. Choć oczywiście droga ta może być w kolejnym okresie wahliwa, np., tak, jak u nas, kiedy nie wiemy dokładnie, co może się dziać w końcówce tego roku. Ale na raczej wszystko wskazuje na to, że co do zasady schodzimy do celu. Z kolei w przypadku krajów takich jak Turcja, proces ten jest dużo dłuższy, Turcja zresztą miała taką jedną przygodę, zdaje się, że na początku tego tysiąclecia, kiedy już próbowała schodzić do celu inflacyjnego z bardzo wysokiego poziomu inflacji. To był po prostu stopniowy proces, który wymagał od Turków, żeby trzymać stopy procentowe na relatywnie wysokim poziomie, tak naprawdę nawet przez 5-6 lat. Ich inflacja w końcu trochę hamowała, a stopy były obniżane, jednak był to bardzo stopniowy proces. Raczej mówiono, że zejście do ich celu inflacyjnego (5%,) w ciągu 4-5 lat się nie wydarzy.
