Mimo stosunkowo mocno rozgrzanego rynku i dużej wartości produkcji budowlano-montażowej kondycja firm była gorsza, niż gdy ta produkcja była niższa. Paradoksalnie uważam, że lekka korekta w dół produkcji budowlano-montażowej w skali kraju przyczyni się do zrównoważenia wyników finansowych firm. Z Janem Stylińskim, prezesem Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, rozmawia Maciej Pawlak.
Jak Pan ocenia obecną kondycję branży budowlanej? W ostatnim GUS-owskim badaniu koniunktury poszczególnych branż przemysłu i budownictwa wrzesień wypadł średnio nieco lepiej niż sierpień. Jednak w przypadku samego budownictwa koniunktura pozostaje na podobnym, mocno ujemnym (ok. 15 proc.) minusie. Czy jest szansa, by na jesieni było lepiej?
Generalnie oceniam, że w naszej branży nie jest źle. Branża specjalnie nie narzeka na brak zleceń, czy na jakąś bardzo trudną sytuację. Ewentualne wyzwania dotyczą przyszłego, a nie obecnego roku. Są znaki zapytania dotyczące inwestycji, które się nie rozpoczną. Mam na myśli samorządy. Odbieramy od nich sygnały, że redukcja ich inwestycji sięgnie poziomu nawet 30 proc. w przypadku gmin zamożniejszych, a tych uboższych - może być nawet większa.
Jak to wpłynie na rynek?
Wartość inwestycji samorządowych sięga łącznie kwoty ok. 50 mld zł na 260 mld inwestycji na całym rynku budowlanym. A zatem mówimy tu o udziale ok. 20-procentowym. Oznacza to, że spadek o 30 proc. w tym segmencie rynku spowodowałby łączne zmniejszenie wartości inwestycji o ok. 15 mld zł. Nie jest to może więc dramat w skali całego rynku, ale znak zapytania należy postawić wobec możliwości realizacji przedsięwzięć o takiej wartości. W pozostałych obszarach branży nie widzimy jakiejś bardzo trudnej sytuacji. Ceny się zrównoważyły. Nie ma ich wzrostów, co było problemem na rynku jeszcze dwa lata temu. Jeśli spojrzymy na rentowność robót montażowo-budowlanych, to dziś obserwujemy jej obniżenie w segmencie MŚP, ale spadła ona z relatywnie wysokiego poziomu. W ub. roku wahała się - w zależności od wielkości firmy - od 8 do 12 proc. Jednocześnie rentowność dużych firm była stosunkowo niska, sięgając poziomu ledwo 0,5 proc. Uważam, że rynek ten będzie bardziej zrównoważony: wzrosną rentowności dużych firm, zaś zmaleją - firm średnich. Ale cały czas ten punkt spotkania się rentowności będzie na poziomie relatywnie bezpiecznym. Na dziś wobec tego nie widzimy katastrofy dla rynku budowlanego, która miałaby się pojawić na horyzoncie.
W odniesieniu do wartości robót budowlano-montażowych z zakresu inżynierii wodnej i lądowej GUS poinformował, że w sierpniu, w stosunku do sierpnia ub. roku zaobserwowano największe ich zmniejszenie - o 16,9%. Czy jest to objaw jakiegoś większego problemu?
Nie. W naszej ocenie, w ocenie rynku budowlanego, byliśmy za bardzo do tej pory zakładnikami wielkości produkcji budowlano-montażowej. Gdyby spadła ona w sposób bardzo radykalny okazałoby się, że rynek na tyle się kurczy, że nie ma miejsca dla części graczy na nim. Ale na dziś nie mamy do czynienia z taką sytuacją. Znaczące skurczenie się rynku byłoby bardzo zauważalne. Natomiast bolączką dla firm budowlanych była rentowność. Na boku pozostawiam kwestię płynności finansowej, bo to umyka w jakiejś mierze bieżącej statystyce. Zaś w odniesieniu do rentowności poszczególnych segmentów firm, jak mówiłem, wyglądało to dość słabo. Zatem mimo stosunkowo mocno rozgrzanego rynku i dużej wartości produkcji budowlano-montażowej kondycja firm była gorsza niż gdy ta produkcja była niższa. Paradoksalnie uważam, że lekka korekta w dół produkcji budowlano-montażowej w skali kraju przyczyni się do zrównoważenia wyników finansowych firm.
To znaczy?
Z punktu widzenia firm jest to sytuacja w miarę pozytywna. Rzecz jasna, gdy mówimy o stosunkowo drobnych korektach, a nie jakimś szoku podażowym. Bo jeśli rynek budowlany dozna takiego szoku ze strony nowych inwestycji to wtórnie odbije się to na wynikach firm, które zaczną ze sobą walczyć za wszelką cenę o zdobycie jakiegokolwiek kontraktu. A to oznaczałoby oferowanie cen bez zysku i zagroziłoby stabilności dużej części rynku budowlanego. Mielibyśmy więc „powtórkę z rozrywki” z lat 2013-2014. Ale na dziś nie dostrzegamy jakichś poważnych symptomów takiego rozwoju sytuacji na rynku.
Jak Pan ocenia, na ile przydatne okazały się kolejne Tarcze antykryzysowe w branży budowlanej?
Szereg firm branży wykorzystało rozmaite instrumenty pochodzące z Tarcz. Ale w wielu przypadkach to wykorzystanie wynikało z próby przesunięcia momentu fakturowania - w taki sposób, by wykazać, że marzec czy kwiecień br. są zauważalnie gorsze niż analogiczne miesiące rok wcześniej. Było więc w tym przypadku trochę „kreatywnego” podejścia na rynku budowlanym do instrumentów Tarcz. Niemal każdy przedsiębiorca starał się pozyskać oferowane przez państwo środki. Przy czym instrumenty finansowe z Tarcz nie były niezbędne dla ochrony rynku budowlanego przed poważnymi problemami. To co dla nas niezbędne, to nie działanie na poziomie dofinansowania firm, ale na poziomie zrównoważenia rynku i uniknięcia szoku podażowego, o którym wcześniej mówiłem. A zatem z naszej, rynkowej strony, od Tarcz ważniejszy instrument stanowi Fundusz Inwestycji Samorządowych, który wpompowuje pieniądze do samorządów, które są następnie w stanie wydać te pieniądze, zamawiając roboty budowlane w ramach przeprowadzanych inwestycji. Drugi element to usprawnienia procedur w zakresie zawierania umów, zmian w umowach, wystawiania gwarancji bankowych itd. A jeśli mówimy o dużych kontraktach rządowych to obecny rok był, jak do tej pory, efektywny w relacjach stron. Szereg kwestii, które w poprzednich latach były trudne do uzgodnienia z głównymi inwestorami, jak np. usprawnienia w zachowaniu płynności finansowej firm wykonawczych, np. odnośnie terminów zapłaty za wykonane roboty, w tym roku udało się ustalić. Wobec tego procedury funkcjonowania danego kontraktu budowlanego plus zachowanie racjonalnego poziomu inwestycji stanowią dużo ważniejsze elementy dla rynku budowlanego, niż same pieniądze z Tarcz. To nie one więc były główną przyczyną tego, że rynek przeżył.
Z danych GUS za sierpień wynika, że w ubiegłym miesiącu oddano więcej mieszkań do użytku niż w takim samym miesiącu rok wcześniej, ale mniej budów rozpoczęto, a także mniej pozwoleń na budowę uzyskano. Czy wobec tego w najbliższych miesiącach i latach będzie znacząco mniej niż obecnie mieszkań oddawanych do użytku?
Tak. Obawiamy się, że w przyszłym roku oprócz inwestycji samorządowych drugim bardzo wrażliwym obszarem są inwestycje mieszkaniowe, zwłaszcza deweloperskie (odpowiadające obecnie za prawie 2/3 wszystkich mieszkań oddawanych do użytku). Związane jest to ze zdolnością społeczeństwa do zaciągania zobowiązań w bankach. W końcu duża część tych inwestycji finansowana jest kredytem bankowym. A pomimo utrzymywania niskich stóp procentowych nie zanosi się, by miały one wzrosnąć. Barierą dla wielu potencjalnych nabywców mieszkań są podwyższone wymogi banków co do wkładu własnego kredytobiorców - w zależności od banku sięgają one poziomu 20-40 proc. pożyczanej kwoty. Powoduje to, że z perspektywy nabywcy mieszkania może on nabyć mniejszy lokal, albo nie jest go w stanie w ogóle kupić. Obawiamy się, że na dziś nie widać końca takiej polityki banków. Przyszły rok będzie więc dalej nacechowany tak ostrożnym ich podejściem co do zwiększania akcji kredytowej na rynku kredytów hipotecznych. A z drugiej strony chęć nabywców do ryzykowania z kredytami wydaje się dziś zdecydowanie mniejszy niż w minionych latach. Wobec większego stopnia niepewności niż w latach 2018-2019, co do własnych zarobków, mniej osób będzie zaciągać wielosettysięczne zobowiązania kredytowe na zakup mieszkań.
Być może jakimś remedium okazałoby się mocniejsze wejście państwa na rynek z programem budowy mieszkań na wynajem w ramach mieszkania+?
Na razie, jak wiadomo, nie ma znaczącego udziału na rynku tego segmentu budownictwa. Jest w skali kraju kilka takich inwestycji. Jest to bardziej „pieśń przyszłości”. Choć w żadnym razie nie wieszałbym psów na tym programie. Uważam, że czas, gdy rozpoczęto przygotowania do tych inwestycji do momentu, gdy dziś trafiają one na rynek, był dość krótki. A przygotowania inwestycji kubaturowej czy mieszkaniowej, aż do finalnego oddania do użytku danego obiektu to łącznie okres do 5-6 lat. Nie ma się więc co łudzić, że w przyszłym roku nastąpi jakiś wysyp zleceń w tym segmencie mieszkaniówki. Choć z każdym rokiem ich liczba będzie rosła i zarazem aktywność PFR będzie zmniejszać lukę w zamówieniach w stosunku do segmentu deweloperskiego. Ale na razie nie będzie mowy o porównywalnej do segmentu deweloperskiego wielkości produkcji mieszkaniowej z programu mieszkanie+.
