Deweloperzy chętnie budują mieszkania małe. Inna jest strategia wchodzących na nasz rynek funduszy instytucjonalnych. O tym czyja strategia okaże się skuteczniejsza zdecyduje pokolenie młodych ludzi, którzy mają inne spojrzenie na potrzeby mieszkaniowe.
Blisko 80 proc. rynku deweloperskiego to mieszkania małe, jedno lub dwupokojowe . To dlatego, że dla deweloperów istotna jest stopa zwrotu z inwestycji w perspektywie do dwóch lat.
Popyt na nowe mieszkania jest bardzo duży, choć perspektywa kilku podwyżek stóp procentowych wydaje się coraz bliższa. Jednak stopa zwrotu z inwestycji jaką jest mieszkanie na wynajem pozostaje nadal bardzo wysoka w Polsce, oceniana jest na 5-6 proc. rocznie w dobrych lokalizacjach. Jesteśmy rzeczywiście w sytuacji wyjątkowej bowiem w innych krajach Europy stopy zwrotu są mniej więcej o połowę niższe. Korekta dochodów z najmu z powodu pandemii nie była duża.
W konsekwencji tego rośnie zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości ze strony najmu instytucjonalnego PRS (Private Rented Sector). Sektor ten, tworzony przez fundusze instytucjonalne krajowe i zagraniczne ma bardzo dużą dynamikę rozwoju, o potencjale 100-200 proc. rocznie.
Patrząc na prognozy tych funduszy do 2030 r. będą to wzrosty bliższe 200 proc. rok do roku
Myślenie deweloperów i funduszy instytucjonalnych PRS jest całkiem inne, bo ci pierwsi budują mieszkania po to, aby szybko je sprzedać, gdy natomiast fundusze – po to, aby je wynajmować przez 20-30 lat. W konsekwencji tego inne są oczekiwania wobec architektów.
Deweloper ma filozofię studenta, który przed rozpoczynającą się sesją egzaminacyjną chce jak najszybciej zakuć, zdać i zapomnieć, czyli deweloper chce jak najszybciej zaprojektować, zbudować i sprzedać bo chodzi mu o osiągnięcie jak najwyższej marży w czasie (w perspektywie dwóch lat), ważna jest dla niego płynność i rolowanie kapitału związane z kolejnymi inwestycjami. Horyzont czasowy funduszy zajmujących się mieszkaniami na wynajem jest więc całkiem inny.
Odmienność tych strategii widać szczególnie po fasadach budynków, dla deweloperów będziemy je nadal projektować pod system lekko-mokry, z bloczków silikatowych, najtańszych w wykonaniu, ale mniej trwały, co w perspektywie przełoży się na koszty kolejnych remontów, gdy natomiast fasada projektowana dla funduszy instytucjonalnych będzie wykonana z betonu architektonicznego lub z kamienia, która na etapie realizacji będzie dużo droższa, a w okresie eksploatacji okaże się tańsza
Ważne dla kierunku rozwoju rynku nieruchomości powinno okazać się nastawienie młodego pokolenia Polaków, którzy bardziej traktują, że mieszkanie jest po to, aby je używać, a nie po to, aby je przede wszystkim posiadać.
