Sąd Najwyższy stwierdził, że system pobierania opłat eksploatacyjnych przez duże galerie handlowe, w którym jednych najemców traktuje się w sposób uprzywilejowany kosztem innych, narusza zasadę równego traktowania. Najemcy mogą teraz dochodzić od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. To może oznaczać dla nich milionowe straty.
Mec. Joanna Domoń – Kulas, wspólnik w kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Spółka Komandytowa ostrzega, że handel czeka kolejny konflikt pomiędzy częścią najemców a właścicielami centrów handlowych. - Tym razem jego źródłem są opłaty eksploatacyjne - wyjaśnia w Gazecie Polskiej Codziennie. Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie II CSKP 456/22, stwierdził, że powszechny system ich pobierania, w którym jednych najemców traktuje się w sposób uprzywilejowany kosztem innych, narusza zasadę równego traktowania. - Stanowi tym samym czyn nieuczciwej konkurencji. Najemcy mają teraz otwartą drogę do dochodzenia od właścicieli centrów handlowych zwrotu nienależnie pobranych opłat. Kwoty pozwów mogą iść w dziesiątki milionów złotych. Kiedy zaś rynek kapitałowy zorientuje się, że część wynajmujących ma problem z przerzuceniem na najemców deficytów w kosztach eksploatacyjnych, wyceny ich nieruchomości mogą spaść o miliardy - dodaje prawniczka.
Galerie handlowe nie odczuły bezpośrednio kryzysu pandemicznego - dane Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH) wskazują, że już w I poł. 2022 r. odwiedzalność centrów handlowych powróciła w okolice odwiedzalności z I poł. 2019 r., a więc sprzed pandemii. Spuścizna pandemii w postaci zmiany zachowań konsumentów, m.in. więcej zakupów przez internet, ma jednak negatywny wpływ na poziom obrotów w galeriach. Wiele dużych galerii gorzej zlokalizowanych została więc zamknięta, a nowych najemców nie widać.
Teraz duże galerie czekają kolejne problemy - konflikt z częścią najemców o opłaty eksploatacyjne. Mec. Joanna Domoń – Kulas podkreśla, że system opłat i należności, jakie najemcy centrów handlowych płacą wynajmującym, jest niezwykle skomplikowany. - Zobowiązują się oni z reguły do zapłaty nie tylko za czynsz i za media, ale także za przypadającą na nich część kosztów ogólnych utrzymania i zarządzania obiektem - wyjaśnia. - Mowa tu o takich kosztach jak odśnieżanie, ogrzewanie korytarzy czy ochrona. Co roku właściciel porównuje otrzymane od najemców zaliczki z kosztami rzeczywiście przez siebie poniesionymi i w razie deficytu obciąża ich stwierdzoną różnicą - dodaje. Jak zaznacza, na przestrzeni lat powstała praktyka, zgodnie z którą duże, zwykle międzynarodowe sieci handlowe zaczęły wymuszać na właścicielach obiektów przywileje, jeżeli chodzi o koszty wspólne. - W rezultacie niektóre sklepy są w ogóle zwolnione z ich płacenia. Inne płacą je w zaniżonej kwocie zastrzegając jednocześnie, że nie będą uzupełniać na koniec roku żadnych deficytów - komentuje prawniczka. - Właściciele obiektów nie pokrywają też najczęściej brakujących kwot z własnej kieszeni. Przerzucają je na pozostałych najemców korzystając z istniejących w umowach najmu specjalnych klauzul. W rezultacie ciężar utrzymania obiektów handlowych spoczywa często na małych, lokalnych firmach - zaznacza. Sędziowie Sąd Najwyższego uznali, że w badanej sprawie, wytoczonej przez niewielką firmę, koszty eksploatacyjne nie były precyzyjnie skalkulowane w umowie najmu. Umowa nie określała nie tylko wysokości opłat naliczanych najemcom kluczowym, ale również̇ nie precyzowała, który najemca i na jakiej podstawie mógł uzyskać́ taki status. - Doprowadziło to do sytuacji, w której najemca obciążany był częścią kosztów eksploatacyjnych, które przy sprawiedliwym ich podziale na poszczególnych najemców według z góry znanego, obiektywnego kryterium, obciążać powinny innych - wyjaśnia mec. Joanna Domoń – Kulas. Działanie takie stanowi w ocenie Sądu Najwyższego czyn nieuczciwej konkurencji z art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. - Poszkodowany może więc dochodzić zwrotu nadpłaconych kosztów na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 4 cytowanej wyżej ustawy. A ponieważ nadpłaty takie wynoszą często po 100 i więcej złotych za metr kwadratowy lokalu, czyli nawet kilkadziesiąt czy kilkaset tysięcy złotych rocznie i przedawniają się dopiero po trzech latach, problem robi się poważny - ostrzega prawniczka.
