Obecnie najem wydawać się może tańszy niż zakup mieszkań na kredyt. Jednak w perspektywie 25 lat zarówno kredyt za dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, jak i jego najem będzie kosztować nawet ponad milion złotych, przy założeniu, że czynsze w tym czasie nie wzrosną - ocenił HRE.
Dzisiaj Bartosz Turek z think-tanku nieruchomościowego Heritage Real Estate (HRE) porównał koszty wynajmu długoterminowego i kredytów hipotecznych. Zdaniem eksperta najem "w dłuższym terminie po prostu się nie opłaca w dużej mierze dlatego, że nie buduje majątku".
Według Turka dzisiaj najem wydawać się może tańszy niż zakup mieszkań. Przypomniał, że po ostatnich podwyżkach czynszów w Warszawie można wynająć dwupokojowe mieszkanie za około 3-3,5 tys. złotych.
- Dla porównania chcąc kupić 45-metrowe lokum w stolicy należy przygotować się na wydatek rzędu 540 tys. złotych - wskazał. Do tego dochodzi "co najmniej kilka – kilkanaście procent tej kwoty na koszty transakcyjne (notariusz, podatek, opłaty sądowe, pośrednik), odświeżenie, wykończenie lub wyposażenie lokum".
- Aby zaciągnąć taki kredyt potrzebujemy co najmniej kilkudziesięciu tys. złotych gotówki, odpowiednią zdolność kredytową (co teraz jest sporym problemem) i do tego rata naszego kredytu z 10-proc. wkładem własnym pochłonie lekko licząc 4 tys. zł miesięcznie - wymienia ekspert.
"W perspektywie 25 lat oznacza to, że dojście do własności dwupokojowego mieszkania w Warszawie pochłonie aż 1,2 mln złotych. Zakładamy przy tym, że kredyty pozostaną przez ten czas równie drogie co obecnie" - wskazał analityk HRE, dodając, że wydaje się to mało prawdopodobne skoro stopy procentowe są dziś na poziomie najwyższym od 2004 roku.
- Najem w perspektywie 25 lat kosztować będzie również nawet ponad milion złotych i to tylko jeśli czynsze w międzyczasie nie wzrosną. To też jest mało prawdopodobne
Turek zwrócił uwagę na dane historyczne dotyczące cen najmu i kosztów kredytów hipotecznych w USA w latach 1971-2021, z których wynika, że czynsze najmu wzrosły o 615 proc., a koszt kredytu fluktuował i pod koniec 2021 roku był o 40 proc. niższy niż w punkcie startowym.
- Mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125 proc. droższe niż w punkcie startowym - zastrzegł.
- Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni znacznie dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele - zaznaczył ekspert HRE.
- Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których właściciele będą okresowo ponosili wyższe koszty mieszkania niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy mieszkań na wynajem - stwierdził. W opinii Turka byłoby "dużym zaskoczeniem, gdyby obserwowane w przeszłości trendy kolejne lata zupełnie odwróciły".
Analityk przypomniał, że pod koniec 2020 roku na rynek najmu zaczęła wracać koniunktura.
- W 2021 roku liczba wolnych mieszkań na wynajem spadała i na początku 2022 roku dostępnych na wynajem lokali w całym kraju było 72-76 tysięcy – sugerują dane Unirepo. Potem szybko liczba ta spadła o około 40 proc. - wymienił Turek.
- Spadek ten częściowo wynikał z faktu, że część właścicieli mieszkań na wynajem przeznaczyła swoje lokale na pomoc Ukraińcom, a częściowo Ukraińcy najmowali wolne lokale - wyjaśnił.
- Dane na temat ofert mieszkań na wynajem w największych miastach wojewódzkich sugerowały wykupienie oferty na poziomie 50-70 proc., a więc większe niż wcześniej wspomniany spadek liczby dostępnych ofert wyliczony dla całego kraju. W praktyce zdarzały się jednak sytuacje, że niektórych typów mieszkań po prostu nie było. Dziś choć sytuacja częściowo się normalizuje, to liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem w Polsce była w lipcu 2022 roku wciąż o ponad 40 proc. niższa niż rok temu
Konsekwencją niedostatecznej podaży są oczywiście szybko rosnące stawki.
- Czynsze ofertowe w największych miastach są dziś wyraźnie wyższe niż przed agresją Rosji na Ukrainę. Chociaż sytuacja trochę się w ostatnim czasie poprawiła, to nie ma pewności czy lada moment nie będziemy mieli powtórki z cenowego szaleństwa w okresie wzmożonego popytu ze strony studentów (sierpień i wrzesień) - stwierdził Turek. Dodał, że "nawet jeśli stawki czynszu nie utrzymają się na poziomie 20-40 proc. wyższym niż przed rokiem, to historia uczy, że czynsze najmu z czasem i tak rosną podążając za inflacją".
