Po pełnym sukcesów 2021 r., rynek magazynowy nadal nie zwalnia tempa. Rozwój sektora e-commerce wciąż napędza budowę kolejnych obiektów, bardziej ekologicznych i przyjaznych dla pracowników. Obok wielkiej piątki, na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane, lokalizacje. Wyzwaniem dla rynku mogą stać się natomiast rosnące koszty budowy, kurczące się banki ziemi oraz utrudniony dostęp do pracowników magazynowych.
- W całym 2021 r. odnotowaliśmy w Polsce rekordowy popyt na poziomie przekraczającym 7,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, co oznacza ponad 40-procentowy wzrost, porównując z rokiem 2020 i prawie 80-procentowy, porównując z rokiem 2019. Jednocześnie obserwujemy wyraźny spadek wolnej powierzchni. Na koniec ubiegłego roku współczynnik pustostanów osiągnął poziom 3,9 proc., a najwięcej wolnych metrów magazynowych odnotowujemy na Śląsku, Mazowszu oraz w Polsce Centralnej - mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.
W ub. roku (wg wstępnych szacunków) deweloperzy dostarczyli na rynek ponad 3 mln mkw. magazynów, czyli więcej niż w rekordowym do tej pory 2019 roku (2,7 mln mkw.). Największe inwestycje ukończone w poprzednim roku to: obiekt BTS o powierzchni 200 tys. mkw. w Świebodzinie, wybudowany dla firmy Amazon przez Panattoni, Hillwood Rokitno (112 tys. mkw.), GLP Lędziny Logistics Centre (111,5 tys. mkw.) oraz magazyn o powierzchni 108 tys. mkw. w formule BTS dla DHL Supply Chain w Panattoni Park Poznań w Żernikach.
W 2022 r. analitycy Newmark Polska spodziewają się kolejnych rekordów na rynku magazynowym.
- Popyt będzie utrzymywał się na wysokim poziomie, przede wszystkim ze względu na permanentną już zmianę zwyczajów zakupowych Polaków, a także usprawnienia w łańcuchach dostaw, jak i coraz częstsze oczekiwania ze strony konsumentów sklepów internetowych na krótki czas dostawy, najchętniej jeszcze tego samego dnia - mówi Jakub Kurek, dyr. działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.
Deweloperzy nadal będą bardzo aktywni - na koniec ubiegłego roku w budowie pozostawało ponad 4,6 mln mkw. magazynów, z czego około 2,8 mln mkw. w inwestycjach firmy Panattoni. Analitycy Newmark Polska szacują, że w sumie ponad 80 proc. budowanych metrów zostanie dostarczonych na rynek jeszcze do końca grudnia 2022 r. Potwierdzają to również deklaracje inwestorów.
Panattoni z portfolio ponad 10,3 mln mkw. dostarczonych w kraju, w 2021 r. podpisało umowy najmu na 3,2 mln mkw., a największe transakcje to m.in.: 146 tys. mkw. dla Zalando w Bydgoszczy, 105 tys. mkw. dla Zalando pod Poznaniem, 82 tys. mkw. w Gorzyczkach, 78 tys. mkw. dla ID Logistics we Wrocławiu na potrzeby realizacji obsługi sektora e-commerce czy ponad 134 tys. mkw. dla LPP w dwóch lokalizacjach. 7R zapowiada w tym roku wybudowanie prawie 1 mln mkw., co byłoby wzrostem o 150 proc. w porównaniu z powierzchnią dostarczoną w roku ubiegłym (w sumie w procesie inwestycyjnym deweloper posiada ponad 4 mln mkw.). White Star Logistics rozpocznie w tym roku budowę trzech projektów, z czego do grudnia sfinalizuje w sumie 175 tys. mkw., kolejne 100 tys. mkw. w bieżącym roku dostarczy SEGRO. Tymczasem MLP Group zakłada zwiększenie rocznego poziomu zawieranych umów najmu do 300 tys. mkw. rocznie.
Wśród lokalizacji na rynku magazynowym od lat prym wiedzie wielka piątka - Mazowsze, Górny Śląsk, Centralna Polska, Dolny Śląsk i Wielkopolska - w tych regionach znajduje się w sumie ok.77 proc. całkowitych zasobów magazynowych kraju. Jednak, jak zauważają analitycy Newmark Polska, dominacja ta powoli topnieje, a na celownikach deweloperów pojawiają się nowe, dobrze skomunikowane lokalizacje.
- Obserwujemy spore zainteresowanie Polską Zachodnią, a w szczególności województwami: lubuskim i zachodniopomorskim. Do tego na coraz większym znaczeniu zyskuje Trójmiasto. W tyle nie pozostają również inne regiony. Obecnie w województwach podlaskim, podkarpackim, świętokrzyskim i lubelskim znajduje się prawie 800 tys. mkw. magazynów - informuje Jakub Kurek.
Jednym z najważniejszych kół napędowych rynku nowoczesnej powierzchni magazynowej nadal będzie rozwój usług e-commerce.
- Wraz z dynamicznym rozwojem sektora, rosną też oczekiwania klientów w zakresie szybszych i bardziej skutecznych dostaw towarów. Większość konsumentów deklaruje, że chciałaby, aby zamówione w internecie produkty docierały do nich maksymalnie w ciągu 48 godzin. Żeby temu sprostać, niezbędna jest optymalizacja całego łańcucha dostaw, a zwłaszcza transportu ostatniej mili, którego ważnym elementem stały się magazyny miejskie oferujące możliwość wynajęcia powierzchni magazynowej w formacie Small Business Units - wyjaśnia Agnieszka Giermakowska.
